1、哪里去购买REITs？中途想退出，怎么办？
（1）投资者参与基础设施基金场内认购的，应当持有中国结算上海或深圳人民币普通股票账户或封闭式基金账户（统称场内证券账户）；投资者参与基础设施基金场外认购的，应当持有中国结算开放式基金账户（即场外基金账户）。可以去银行、券商、第三方机构等布局，也可以类似新股一样在场内认购。
（2）REITs产品为契约型封闭式基金，不能申购或赎回，退出渠道仅能通过二级市场交易转让。通俗来说，如果是场外购买REITs，需要投资者将基金份额转托管到场内才能卖出，卖出时还需要注意基金的折溢价风险。
2、因工作需要，萧楠、祁禾、武阳、张胜记卸任基金一览
（1）证监会网站信息显示，易方达基金管理公司5月29日发布五条基金经理变更公告，涉及易方达创新驱动灵活配置混合型证券投资基金、易方达大健康主题灵活配置混合型证券投资基金、易方达价值成长混合型证券投资基金、易方达标普全球高端消费品指数增强型证券投资基金、易方达积极成长证券投资基金。
（2）其中，变更原因为工作需要，具体来看，祁禾不再管理易方达创新驱动、萧楠不再管理易方达大健康主题、武阳不再管理易方达价值成长、张胜记不再管理易方达标普全球高端消费品等。
一：reits基金可以赎回吗
国内第一支REITs投资基金是 鹏华美国房地产基金 什么是REITs基金? REITs是房地产信托凭证(英文Real Estate Investment Trusts)的简称，是一种以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。通过REITs投资的方式，普通投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型房地产组合投资，获得与直接投资房地产类似的投资收益。 REITs的收益来源于租金收入和资产增值，其最大的特点是股息分红。在符合一定盈利条件的前提下，REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利。在美国，REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。二：reits基金多久可以赎回
今天，首批9只基础设施公募REITs正式发售！
9只公募REITs基本情况如下：
投资者可以通过场外直销及代销机构认购，也可以通过券商走场内认购方式。根据不同产品的发行安排，发售时间截至6月1日或2日。
据了解，REITs产品上市初期，为维护市场交易秩序，保护投资者合法权益，交易所将对REITs产品交易重点监控，严厉打击异常交易和违法违规行为。投资者需树立风险意识，秉持价值投资、长期投资理念，依法合规参与交易。
业内人士估算，中国基础设施存量规模超过100万亿元。按照资产证券化率1％计算，基础设施REITs潜在市场规模超万亿元。
想玩转这一万亿级别投资新品？请先阅读这份来自业内人士的答疑攻略。
1、基础设施公募REITs应如何认购？
公众投资者可以通过场外直销及代销机构认购，也可以通过券商走场内认购方式。从投资门槛上看，深交所的场内认购是1000份为最低认购门槛，上交所的场内认购多数是1000元为最低认购门槛；而每只公募REITs场外的最低认购门槛不太一样，有最低100元的，也有最低1000元的，投资者在参与认购时要看清楚相关规定和公告信息。
2、基础设施公募REITs的配售规则是什么？需要“摇号”吗？
若公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，实行尾日比例配售，即在基金募集期内，最后一日前的有效认购申请全额确认成功，对最后一日的有效认购申请，根据剩余额度，予以比例配售；若预计募集首日有效认购申请全部确认后，该基金公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，公众发售部分的募集期将提前结束。
也就是说，如果公众投资者募集规模为10亿，却在募集期首日有100亿认购规模的话，每个投资者均能买到认购规模的1/10。同时公众发售部分的募集期将提前结束。这与新股网上申购采用的“摇号”制度有着显著不同。
3、基础设施公募REITs面向公众投资者的发售金额及比例是多少？
基础设施基金份额的发售，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等活动。中国证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》规定原始权益人或其同一控制下的关联方需合计认购不低于20％的公募REITs基金发售份额。
以深市为例，深交所首批4只基础设施公募REITs总募集金额为143.71亿元，其中，战略配售比例均在60％及以上；网下投资者拟发售比例在16％-30％之间。
4、基础设施公募REITs应如何交易？
基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可卖出。也就是说，公募REITs成立之后只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险。
5、基础设施公募REITs交易存在涨跌幅限制吗？
基础设施基金上市首日涨跌幅限制比例为30％，非上市首日涨跌幅限制比例为10％。基础设施基金份额上市首日，其即时行情显示的前收盘价为基础设施基金发售价格。基础设施基金涨跌幅限制价格的计算公式为：涨跌幅限制价格=前收盘价×（1±涨跌幅限制比例）。
6、如何看待基础设施公募REITs的发行价格？发行价格越高越好吗？
公募REITs发行价格不是1元/份，而是根据询价情况市场化定价。投资者应综合比较各项目基础设施项目评估价值、实际募集总规模（即发行份额乘以发行价格）、运营管理机构能力、未来现金流分派率等情况，合理审慎做出投资决策，不同项目发行价格的绝对值大小本身并不具备可比性。
7、如何看待基础设施公募REITs的现金流分派率？现金流分派率越高越好吗？
预测现金流分派率并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺。投资者在比较不同项目时，不能单纯看现金流分派率这一个指标，因为现金流分派率可能与基础设施项目类型相关。
作为基础设施公募REITs底层资产的基础设施项目类型一般可以分为两类，一类是经营权类的项目（比如收费公路、污水垃圾处理等），另一类是产权类的项目（比如产业园区、仓储物流等）。特别的，对于基础设施项目类型为经营权的项目，由于经营权存在期限，存在基础设施项目价值逐年下降，到期可能趋于零的风险，因此经营权类项目基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还，其现金流分派率整体来看也可能略高于产权类的项目。
8、基础设施公募REITs的主要收益
REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。与股票和债券相比，REITs具有相对中等风险、中等收益的特征。基础设施公募REITs收益依赖于基础设施项目运营产生的收益，主要影响因素包括基础设施项目所属行业的平均收益水平、项目自身的运营情况等方面。
9、基础设施公募REITs与股票有何不同？
如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券，公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”后发行的有价证券。基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有异曲同工之妙。
不同于股票，公募REITs具有以下特点：首先，公募REITs市场波动相对较小。公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。其次，公募REITs收益的增长空间相对有限。从物业运营角度来看，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。在此基础上，公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％，收益分配机制相较股票更为严格。
10、公众投资者应如何看待基础设施公募REITs的投资价值？
投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
中金公司研究部认为，考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定波动。从境外市场来看，出现过部分REITs产品上市后类似股票大幅上涨或者下挫的现象，建议投资者理性看待首批上市REITs投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。对于公众投资者来说，切不可怀有炒公募REITs“一夜暴富”的心态。
三：reits基金认购后等多久可以赎回
REITs——房地产信托投资的新选择一、REITs的基本范畴
（一）REITs的定义
REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托）是一种以发行受益凭证的方式汇集多数投资人的资金，由专门投资机构进行投资和管理，并将投资综合收益按比例分配给投资人的一种信托基金制度。
在美国，REITs通常表现为一个致力于拥有、管理收益性房地产（包括写字楼、出租性公寓、商场和仓库等）的公司组织。 有些REITs还从事房地产金融方面的事务，并且允许参与者对专业管理的房地产进行投资。REITs是一个有中介性质的实体，它能将收益的大部分返还投资人而不用交公司所得税（但要满足一些条件，如在美国，REITs最重要的特征是每年须将其90%以上的税前收入分配给股东，以获得免交公司所得税的优惠待遇等等）。REITs的另一大优势是投资的流动性（灵活的将资产转化为现金）。REITs具有流动性的原因之一，是它能将资产证券化，并在主要的交易所进行交易，使信托财产的买卖比在市场上的实物交易更简便。
从本质上讲，REITs是一种投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了中小投资人将大额投资转化为小额投资的需求，并在一定条件下可以免交企业所得税。同时，REITs又类似于一个产业公司，它通过对现存房地产的获取和经营来获利，利用房地产证券化的形式提高了房地产资产的流动性和变现能力，因此它是一种证券化的产业投资基金。
（二）REITs的法律界定
REITs作为一种投资基金，其源于信托：（1）从历史渊源上看，投资基金是在信托法律关系基础上发展起来的，是一种特殊类型的信托。一般认为19世纪在英国出现的最早形态的投资基金就是一种金融信托。（2）就内在的价值取向来看，两者皆利用了由他人管理处分财产的理财观念，遵循效率优先、兼顾公平的原则。它们聚集零散资金，通过专业化运作，组合投资，分散风险，为投资人获取最大收益。（3）在法律属性方面，两者具有相同的本质属性。一方面，REITs财产具有信托财产的性质。REITs一旦有效成立，REITs财产即同投资人（REITs持有人）、基金管理人及基金托管人的自有财产相分离，成为一项独立运作的财产，仅服从REITs的宗旨和目的。而且，REITs成立后，因REITs财产的管理、处分或其他事由所取得的财产，都归属REITs财产。这体现了信托财产的独立性原则。另一方面，REITs财产名义持有人和受益人分离，基金管理人和托管人不能为自己的利益使用基金财产。这与信托财产的所有权主体与利益主体分离原则相一致。（4）以法律基础和组织形态不同为分类标准，可以将REITs分为公司型基金和契约型基金，而契约型基金的基础就是信托契约。
但是，REITs与信托还是存在一定的区别，主要包括：（1）基金不同于一般的信托财产，有一定的组织化倾向，具有不完全的法律主体特性。 在我国的实践中。基金一直以一定的主体身份出现，而信托财产是否具有独立法律地位尚无定论。（2）REITs的运作结构不同于一般的信托。REITs一般会在信托关系的基础上进一步细化受托人的职能分工，将保管基金财产和资产管理两个职责分别委托给基金托管人和基金管理人。（3）REITs的运作规则不同于一般的信托。例如，REITs一般有投资分散化的要求等等。（4）REITs的流通机制不同于一般信托，比一般信托具有更高的流通性。无论是封闭式基金的上市流通机制还是开放式基金的赎回机制都比目前我国信托流通机制更方便和有效。目前我国信托受益权的转让一般需要受益人自己找到愿意受让的新投资人，然后共同到信托投资公司完成手续上的更新才能实现，困难比较大。
所以，REITs作为一种投资基金，既源于信托，又不同于信托。它首先必须符合信托的基本特征及原理，但又有其特殊的运作结构和规则。从法律上讲，它是一种特殊的信托。
（三）REITs的分类
按照组织形态分类,可将REITs主要分为公司型和契约型两类：（1）公司型REITs具有法人资格，资金使用方式按照公司章程规定。投资人既是REITs的持有人又是公司的股东，可以参加股东大会，行使股东权利，并以股息形式获取投资收益。（2）契约型REITs不具有法人资格，资金使用方式按照信托契约规定。投资人是信托契约的当事人，通过受益权享有信托利益。
按照投资人能否赎回分类,可将REITs主要分为封闭式和开放式两类：（1）封闭式REITs发行规模固定,投资人若想买卖此种投资信托的证券,只能在公开市场上竞价交易,而不能直接同REITs以净值交易。此外,这类REITs成立后不得再增募资金。（2)开放式REITs的发行规模可以增减,投资人可按照基金的单位净值要求投资公司买回或向投资公司购买股份或认购权证。
根据资金投向的不同分类，可将REITs主要分为以下三类：（1）权益型（Equity REITs）（约占美国REITs的96.1%）。此类REITs直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于其属下房地产的经营收入。此类REITs的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，
就是房地产投资信托，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
四：Reits基金买场内还是场外
REITs是一种信托基金，全称是房地产投资信托基金。reits基金的购买目前有两种方式场外购买和场内购买。场外购买可以通过基金公司或者基金的代销平台进行购买。场内购买需要用户开通证券账户后，投资者二级市场进行竞价交易。REITs基金场内购买首先开通证券账户，然后相对于的券商交易软件中，找到业务办理模块，选择开通基础设施基金。之后在交易界面输入具体的基金代码、买入金额，点击确定即可完成交易。REITs基金场外购买首先通过基金公司或者基金代销平台开通基金账户，然后在相对于的交易软件中，输入具体的基金代码、买入金额，点击确定即可即可完成交易。
REITs基金的销售除了场外和场内，还分为网上和网下发售两种。网下投资者要求是专业的机构投资者，这种购买方式适合于上网不方便和年龄较大的投资者，网上购买就方便很多了。
深交所的场内认购是以1000份为最低认购门槛，上交所的场内认购多数是以1000元为最低认购门槛。当权限开通之后，如果没找到入口的话，也可以直接通过搜索代码认购。目前国内上市的reits基金数量并不多，比如首钢绿能，华安张江光大园REIT等。
这里以首钢绿能为例，登陆证券账户交易软件，在最上方的搜索栏中输入其基金代码，180801，随后在页面会显示出中航首钢绿能REIT，点击进入后就进入了改基金的页面。在里首先要了解一下该基金的数据信息，比如成交额，换手率，年涨幅，季涨幅，月涨幅等，如果确定购买可以点击下方的买入按钮。然后选择买入数量，这里最低数量为100，随后点击买入按钮，就可完成操作。虽然REITs是目前比较火热的基金，不过投资者还是要谨慎购买。