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坦荡多才多艺山雀
2022-06-15 00:01
公共收益，维修基金，成为物业公司，社区街道，房管局之间牢固不能破的纽带。他们多年盘居勾结，利益与权力交易，外面官冕堂皇，灯黑处营营苟苟，在法规条例之内玩权，在小区管理规约，物业服务合同中埋坑。三个丑类侵占小区利益无门槛无底线，面对业主批评揭露装鸵鸟宁露红屁股也要埋头在土里装着没听到。反之，业主要维权，必须全体业主大会，什么必须三分之二多数，什么户数，面积双过半，一坎比一坎高难。我绝对不接受三个丑类的反驳，那是一本正经的胡说八道。
一：物业维修基金什么时候交
房屋维修基金缴纳规定如下：业主应当在房屋交房前，交纳房屋维修基金。首期房屋专项维修资金，业主可以直接存入房屋专项维修资金专户，也可以委托房地产开发企业代交。委托房地产开发企业代交的，房地产开发企业应当自收到房屋维修基金之日起30日内，将代交的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
房屋维修基金属于全部业主共同所有，任何人不得私自挪用，一经发现，将以警告、罚款或刑事拘留处置。申请房屋维修基金有一定条件：房屋维修基金必须用于住宅公共部位和公用设施设备；是在超过保修期限后使用；得到2/3以上相关收益业主的同意。
维修基金一般是在办理产权证（两证）的时候缴纳给房管部门的。新建商品房的“房屋维修资金”，是在开发建设单位取得入住许可证，业主办理了入住手续后，由业主向政府房管部门专设帐户的银行交纳，可以由开发商代收，但收据必须是政府房管部门专设帐户的银行出具，你有了这个收据才可以办理房屋产权证。
有的房产开发商在交房时就要求业主缴纳维修基金了，现在是一次性缴纳每平77元，如收房时未按要求缴纳，则开发商不交房。以前时交房后按月缴纳的，各楼盘不一样，但多数按每月每平0.2元交给物业公司。因为物业公司收了这笔可观的费用后，常常会蒸发掉，所以，现在政府设立专户，一次性缴纳存在专户里，理论上这样好像我们的维修基金就安全了，但愿真能安全，不会再蒸发。
《北京市住房专项维修资金管理办法》：
本办法所称住房专项维修资金（以下简称维修资金），是指业主或者公有住房售房单位一次性计提缴存，或者建设单位一次性缴存，专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。
本办法所称住房共用部位、共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住房全体业主共同所有的共用部位、共用设施设备，和由住宅小区全体业主共同所有的共用设施设备。
维修资金实行统一归集、专户存储、以物业管理区域为单位、按幢建账、核算到户、专款专用、业主决策、政府监管的管理原则，任何单位和个人不得挪作他用。
商品住房首次缴存主体、标准）
商品住房的维修资金，可以由业主直接缴存，也可以由建设单位代收代缴。
商品住房的维修资金首次缴存标准：
（一）非单一产权商品住房（含经济适用住房、集资建房、拆迁安置住房、建设单位自用房屋）、住宅小区内的非住房和与住房结构相连的非住房，由业主按照各自拥有房屋专有面积每平方米二十元元至一元标准缴存；
（二）住宅小区内单一产权的独立式住房，由业主按照拥有房屋专有面积每平方米二十元至八十元标准缴存；
（三）与住房结构相连的汽车车库中，通过合法转让方式取得的属于业主专用的车位，由业主按照每车位三千元至五千元标准缴存；属于全体业主共用的车位，不单独计算缴存；
（四）设电梯的房屋，另由建设单位按照业主拥有房屋专有面积每平方米二十元至一百元标准，一次性缴存属业主所有的维修资金。
商品住房的维修资金具体缴存标准，由房屋所在地市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门按照房屋层数、结构、电梯设备等情况确定。超过上述规定标准的，应当报省人民政府建设行政主管部门批准。
维修基金应该什么时候交：
第九条 （首次缴存时限）
建设单位在办理商品房所有权初始登记前，业主、公有住房售房单位在办理房屋所有权分户、过户登记前，按照房产、房改部门出具的维修资金缴存通知中的数额，将资金缴存专户银行。专户银行应当向缴存人出具维修资金缴存凭证。
国家建设部早在2003年就作了上述规定，特供参考！
二：物业维修基金什么时候可以使用
物业维修基金使用规定如下：1、业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨；
2、住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
物业维修基金是指大修更新储备基金，是专项用于物业共用部位、共用设施设备期满后大修、更新、改造的资金。公共部位是指建筑主体承重结构部分（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施设备是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。物业维修基金在性质上属于专门用于特定目的而设立的专项基金一类，即它是专门用于对物业共用部位进行大的维修保养、保值增值目的而转向筹集、独立核算的资金，其产权属于全体业主。也有人将它称为“房子养老金”。
所谓共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
所谓共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
三：物业维修基金什么时候开始收的
某小区的高层住宅，共27层，电梯已经停运近10天，物业却一直没进行修理，居民天天爬楼梯，苦不堪言。
业主怒了：“电梯停了一个多星期，这段时间我天天爬20多层楼，真的实在爬不动了。”
物业也直呼为难，修理该电梯需要花费近3万元，属于大修范畴，小区大修基金需要全体小区过半居民签字，而小区内高层仅有3栋，部分住在多层的居民不愿意因高层的电梯动用大家的大修基金，导致大修基金很难用上。
似乎就成为一个僵局了，那这个难以动用的大修基金是什么呢？
我们在买房时，开发商一般会告知除了支付购房款之外，还需要交纳一项叫做物业维修基金的费用。很多时候，大家往往只是按要求缴纳，对于物业维修基金是什么、怎么使用都没有深入的认识。本文就来给大家讲一讲物业维修基金的“前世今生”。
物业维修基金，顾名思义就是指用小区物业设备设施进行修缮的资金，而物业维修基金只是我们大家约定俗称的称谓，并不是一个严格意义上的法律概念。规范的说，应该将这笔称作“住宅专项维修基金”。
“住宅专项维修基金”的最早规定在《物业管理条例》第五十三条：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”这不仅对其概念进行了初步界定，也对专项维修基金的权属进行了明确。
此后，原住建部又出台了《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称“《办法》”），对专项维修基金的概念及使用程序进行了进一步明确。即在该办法第三条规定：“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”
二、物业维修基金的缴纳程序物业维修基金作为业主入住小区后的重要保证，在缴纳前就要对相关的程序进行约定。根据《办法》的规定，专项维修基金的缴纳可以分为以下几个重要的阶段。
（一）缴纳比例的确定
商品房项目：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
公有住房项目：出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
（二）缴纳账户
住宅专项维修资金账户的确立，一般是由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
（三）管理机构
业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。
业主大会成立后，应当将由建设（房地产）主管部门代管的专项维修资金，根据《办法》第十五所规定的程序，划转至业主大会委托开的专项账户，并由业主大会进行管理。
三、物业维修基金的使用物业维修基金作为业主日常生活的重要保障，法律法规规定其只能专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。因此，在《办法》中也根据是否划转至业主大会管理，而对其使用程序进行了明确规定。
（一）划转业主大会管理前
第一，物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。
第二，住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。
第三，物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。
第四，物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支。
第五，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。
第六，专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
（二）划转业主大会管理后
第一，物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等。
第二，业主大会依法通过使用方案后，由物业服务企业组织实施使用方案。
第三，物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金。
第四，业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。
第五，业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
第六，专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
（三）紧急使用情况及禁止使用情形
鉴于物业维修基金使用具有严格的程序，为了保证在发生紧急情况下物业维修工作的正常开展，《办法》规定了在发生紧急情况下，可以简化报批手续，对损坏部分先行修缮后再报管理单位批准。
此外，由于物业维修基金是业主共有的专项基金，对于在依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用等情况下所发生的费用，不得从住宅专项维修资金中列支。
物业维修基金作为业主实现“居者有其屋”的重要制度保证，在我们日常生活中发挥着极其重要的作用。只有我们真正的了解了物业维修基金的“前世今生”，才能使我们遇到物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造时能够更好的维护自身权益。
四：佛山物业维修基金什么时候交
修基金又称“公共维修基金”“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，...