局公告 2022年第 3 号）2022年1月26日发布后，有同事在学习交流分享过程中认为有点晕和烧脑！[捂脸][捂脸][捂脸]
对上述3号公告，个人建议与以下几个文件一起学习理解。
1.《国家发展改革委办公厅关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（发改办投资〔2021〕1048号）；
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2.《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）；\r
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3.《国家发展改革委办公厅关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目库的通知》（发改办投资〔2021〕35 号）；
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4.《 公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（中国证券监督管理委员会公告〔2020〕54号）；
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5.《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号）；\r
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6.《中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40 号）。
一：不动产投资信托基金是什么
不动产投资信托（Real Estate Investment Trust,简称REIT)基金是一种以发行收益凭证的方式汇集多数特定投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。 与其他不动产信托形式相比，REIT的主要特点是:集体投资、委托经营、分散投资、共同受益。二：不动产投资信托基金(REITs)
6月29日，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资﹝2021﹞958号，以下简称《通知》）及附件《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求》（以下简称《申报要求》）。
《通知》从五个方面提出了具体工作要求，一是不断深化认识，加强支持引导；二是加强项目管理和协调服务；三是严把项目质量关；四是促进基础设施REITs长期健康发展；五是加强部门协作和政策落实。《申报要求》包括试点区域和行业范围、项目基本条件、申报材料要求、项目申报程序、项目审查内容、中介机构要求、其他工作要求等内容。
《通知》和《申报要求》对贯彻落实《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》精神，进一步做好基础设施REITs试点项目申报等工作，促进盘活存量资产、形成投资良性循环具有重要意义。
三：公募不动产投资信托基金怎么买
房地产信托基金也就是公募基金，需要在证券市场购买，也就是首先开设一个证券账户，然后进入交易系统中，点击基金界面，然后根据介绍选择相关上市交易的房地产信托基金代码，就可以在交易系统中购买了。房地产投资信托（外语词全称RealEstateInvestmentTrust，外语词缩略语REIT）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。
从国际范围看，房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrust，简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
中国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。
首先，引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。
其次，引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力，提高金融体系的安全性。
再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳定。
四：不动产投资信托基金试点
如果这样弄，可以让我国银行减轻信贷压力，让房地产市场资金更为充足，加强了融资的力度，拓宽了融资的渠道，同时也减轻的国家对房地产的控制，让房市更为活跃与自主，这样是地方政府应对国家打压房价的有效手段，保证gdp的增长，当然对房地产金融更为有利！有较好的发展空间！对房价还是没什么影响，只是市场更活跃咯，市场风险也就大了。当钱都买不到人心的时候，有点烦！
五：基础设施领域不动产投资信托基金
4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，这是中国REITs市场建设一个里程碑式的事件。
第一点，这是一种政策利好。根据《通知》的部署，中国将率先在基础设施领域推进试点，这对于基础设施、新基建等是很大的利好。有利于盘活基建领域存量资产，拓宽基建融资渠道，构建可持续的投融资生态体系。
第二点，如果中国的信息化基础打得好，创造大量的、广阔的使用场景，为大家提供增速降费的终端机，老百姓也乐意去使用5G等新兴技术。
第三点，在当前的资本环境当中，金融工具众多，在疫情之下，刺激经济的措施也会触发很多投资，公募REITs有利于疏通储蓄转化为投资的通道，拓宽社会资本的投资渠道。基建REITs更是可以将缺乏流动性的基础设施存量资产转化为流动性强的金融产品，降低融资成本。
第四点，疫情期间催生出很多远程服务，非接触式服务的未来发展前景很好。新一代的基础设施“功在当代，利在千秋”，短期之内成果有限，但是从长远来看，这是未来中国智能化、数字化的根基。中国政府给百姓投钱，一方面是扩大内需，刺激经济，另一方面则是促进价值发现，投资未来。