4、如何筛选投资项目
目前市场上的公募REITs基本上都是优中选优的优质项目，根据国家发改委、证监会的相关文件标准来筛选，例如：一是资产的历史现金流较为稳定，估值能满足10亿元以上的发行门槛，过去三年的现金分派率不低于4%；二是资产合规性较为完善，没有缺少必要手续的情况；三是资产运营期限不低于3年；四是发起人经营规范、运营团队靠谱有能力。
如何提高项目资产的鉴别能力？公募REITs的核心是基础资产，因此，对基础资产的了解程度，是否有一定的价值判断力是比较考验投资者的。加上公募REITs的基础资产类别也比较多，对投资者的专业能力有了更高的要求。
公募REITs资产多元化是确定的方向，目前已有风电、光伏、天然气发电等绿色能源类的公募REITs在积极申报，也有深圳、厦门保障房在申报中，这些都是新的资产类别。
对于个人投资者来说，我的建议是投自己比较熟悉的资产。举例来说，公募REITs的资产遍布不同省份和城市，那么和资产在同一个城市的投资人就比较容易通过实地走访、周围情况对比等方式做草根调研，有一个初步的感性认识，这比干读REITs招募说明书进了一步。接下来也要认真阅读公募REITs的招募说明书，尤其对于基础资产相关章节做仔细阅读。同时也要自己了解和研究全国同类型资产的情况，尽量做到心中有数。不建议投资者在不了解基础资产的情况下盲目投资、跟风投资，毕竟公募REITs的波动性也是不小的，投资有风险。
具体到投资方向，还是如上强调，建议投资者优先投资熟悉的、能看得懂的资产类别。不同资产类别的公募REITs没有好坏优劣之分，各有各的特色。从首批产品情况来看也是如此，除个别变现不佳外，大部分公募REITs的收益都是比较可观的。而投资者如果投资自己不熟悉的资产，往往在买入和卖出的时候容易被市场带节奏，反而因没有坚持持有而导致收益不佳。