非标融资压降背景下信托与私募的前融合作
目录
一、信托与私募合作地产前融业务的架构及业务操作说明
二、信托与私募合作前融业务的风控和投后管理
三、信托与私募合作不动产投资基金（示例）
笔者按：
2020年6月18日，网传融资类信托业务全部暂停，后经调查确认该消息不实，不过却给全行业带来风声鹤唳之感。从各个渠道反馈的消息来看，多家信托公司确实已收到来自银保监会信托部的窗口指导，监管方面主要包括压降20%非标融资、压降35%同业通道、下达风险处置规模三大指令。
业内人士普遍认为，此次银保监会的窗口指导所涉动作主要是因近段时间几家信托公司的爆雷影响所致。从今年已发生投资者上门维权所涉信托机构来看，AX、XS、ZR、SC、YN五家信托公司的房地产信托业务均占了较大比重，而爆雷方面也多因房地产信托业务而起。从房地产信托业务的开展情况来看，我们发现目前有不少信托公司借助地产私募机构的专业优势开展相关涉房业务，以下就信托与私募合作地产前融业务的操作情况进行详细介绍和说明。
一、信托与私募合作地产前融业务的架构及业务操作说明
自强监管以来，私募机构面临的备案难、托管难、募集难一直都无法得到改善。以深圳的私募行业情况为例，2020年6月10日深圳证监局通报了辖区内第一批共131家重大违规私募基金管理人的名单，本轮洗牌后私募基金的募集难度再次上升。值得庆幸的是，这两三年以来的私募和信托行业的洗牌加速了专业化的趋势，越来越多的私募和信托机构意识到了风控对于投资来说的重要性，其中偏重资金端的信托与偏重项目运营的一些地产私募的合作就是典型的例子。从信托和私募的合作效果来看，信托产品的销售抗性较低，投资者接受度较高，私募机构可借助信托产品在银行或其他财富端的代销解决最大的募集难的问题；而从信托机构的角度来看，借助地产私募机构的专业化优势，能更好地解决风控和投后管理的问题，并能更大程度上保障投资的收益，因此总体上是一个双赢的模式。
（一）信托与私募合作地产前融业务的产品架构（示例）
架构说明：
1. 信托规模=项目资金峰值*信托计划股权占比。
2. 基金通过股东借款 注册资本的方式进入项目公司。
（二）信托与私募合作地产前融业务的业务操作说明
在招拍挂项目中项目公司已缴完土地款或已取得土地使用权证的情况下，信托通过基金向项目公司输送前融资金（指“432”开发贷之前的融资），根据我们财富中心操作的项目案例，笔者就产品架构搭建的注意事项做如下说明：
1. 产品的销售或资金募集的问题
根据上述架构，因有限合伙型基金在认缴或小金额实缴的情况下可以先办理基金产品的备案（但契约型基金需要全部募集完才能备案且必须托管,目前托管机构基本上暂停对契约型地产基金的托管），在信托产品同步办理备案的情况下，上述产品可通过银行代销解决资金募集的问题，且引入专业的地产私募机构解决风控和投后的问题在一定程度上也能成为信托产品的亮点。对于私募机构来说，能通过与信托的合作并最终由银行解决产品代销的问题，本身对资金募集来说是更好的选择。
2. 产品的杠杆问题
根据2018年4月27日《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见 》（简称“资管新规”）第二十一条“权益类产品的分级比例不得超过1︰1”的规定，信托计划优先级与劣后级的出资比例不得高于1︰1，在机构与开发商就项目开发建设资金峰值的**比例超过1︰1的情况下（比如机构70%，开发商30%），如由开发商直接认购信托劣后级的份额，则会突破上述杠杆比例，因为我们在产品架构上一般不由开发商认购信托劣后级份额，而改由信托借助基金持股项目公司以及开发商直接持股项目公司的架构。
上述架构在申请开发贷的时候还有另外一个好处，假设前融资金需要其他信托机构提供以实现置换，则开发商直接持股项目公司的情况下，因开发商具有开发资质，将更有利于开发贷的申请（因不少机构要求项目公司或项目公司的直接股东必须有二级或二级以上的开发资质）
目录
一、信托与私募合作地产前融业务的架构及业务操作说明
二、信托与私募合作前融业务的风控和投后管理
三、信托与私募合作不动产投资基金（示例）
笔者按：
2020年6月18日，网传融资类信托业务全部暂停，后经调查确认该消息不实，不过却给全行业带来风声鹤唳之感。从各个渠道反馈的消息来看，多家信托公司确实已收到来自银保监会信托部的窗口指导，监管方面主要包括压降20%非标融资、压降35%同业通道、下达风险处置规模三大指令。
业内人士普遍认为，此次银保监会的窗口指导所涉动作主要是因近段时间几家信托公司的爆雷影响所致。从今年已发生投资者上门维权所涉信托机构来看，AX、XS、ZR、SC、YN五家信托公司的房地产信托业务均占了较大比重，而爆雷方面也多因房地产信托业务而起。从房地产信托业务的开展情况来看，我们发现目前有不少信托公司借助地产私募机构的专业优势开展相关涉房业务，以下就信托与私募合作地产前融业务的操作情况进行详细介绍和说明。
一、信托与私募合作地产前融业务的架构及业务操作说明
自强监管以来，私募机构面临的备案难、托管难、募集难一直都无法得到改善。以深圳的私募行业情况为例，2020年6月10日深圳证监局通报了辖区内第一批共131家重大违规私募基金管理人的名单，本轮洗牌后私募基金的募集难度再次上升。值得庆幸的是，这两三年以来的私募和信托行业的洗牌加速了专业化的趋势，越来越多的私募和信托机构意识到了风控对于投资来说的重要性，其中偏重资金端的信托与偏重项目运营的一些地产私募的合作就是典型的例子。从信托和私募的合作效果来看，信托产品的销售抗性较低，投资者接受度较高，私募机构可借助信托产品在银行或其他财富端的代销解决最大的募集难的问题；而从信托机构的角度来看，借助地产私募机构的专业化优势，能更好地解决风控和投后管理的问题，并能更大程度上保障投资的收益，因此总体上是一个双赢的模式。
（一）信托与私募合作地产前融业务的产品架构（示例）
架构说明：
1. 信托规模=项目资金峰值*信托计划股权占比。
2. 基金通过股东借款 注册资本的方式进入项目公司。
（二）信托与私募合作地产前融业务的业务操作说明
在招拍挂项目中项目公司已缴完土地款或已取得土地使用权证的情况下，信托通过基金向项目公司输送前融资金（指“432”开发贷之前的融资），根据我们财富中心操作的项目案例，笔者就产品架构搭建的注意事项做如下说明：
1. 产品的销售或资金募集的问题
根据上述架构，因有限合伙型基金在认缴或小金额实缴的情况下可以先办理基金产品的备案（但契约型基金需要全部募集完才能备案且必须托管,目前托管机构基本上暂停对契约型地产基金的托管），在信托产品同步办理备案的情况下，上述产品可通过银行代销解决资金募集的问题，且引入专业的地产私募机构解决风控和投后的问题在一定程度上也能成为信托产品的亮点。对于私募机构来说，能通过与信托的合作并最终由银行解决产品代销的问题，本身对资金募集来说是更好的选择。
2. 产品的杠杆问题
根据2018年4月27日《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见 》（简称“资管新规”）第二十一条“权益类产品的分级比例不得超过1︰1”的规定，信托计划优先级与劣后级的出资比例不得高于1︰1，在机构与开发商就项目开发建设资金峰值的**比例超过1︰1的情况下（比如机构70%，开发商30%），如由开发商直接认购信托劣后级的份额，则会突破上述杠杆比例，因为我们在产品架构上一般不由开发商认购信托劣后级份额，而改由信托借助基金持股项目公司以及开发商直接持股项目公司的架构。
上述架构在申请开发贷的时候还有另外一个好处，假设前融资金需要其他信托机构提供以实现置换，则开发商直接持股项目公司的情况下，因开发商具有开发资质，将更有利于开发贷的申请（因不少机构要求项目公司或项目公司的直接股东必须有二级或二级以上的开发资质）
一：信托基金的建立与运作应如何进行
公司成立后,就开始申请发行产品.产品获批后就开始通过银行\券商和直销等渠道卖这个产品.卖完后,基金成立,基金公司的投资总监,基金经理就开始按照相关法律法规以及基金合同等等的约束进行投资.然后投资所得收益就体现在基金净值上.基金公司的收益来自于对这个基金的管理费用的提取,一般的管理费都是1.5%. 然后就这样不停的发产品,投资,收取管理费.