虽然表面上每月依然只能领到200万生活费，但私底下，许世勋早就给许晋亨留下上百家房产和店铺，让孙子和儿子坐在家里就能收租。就单单其中一个高档小区的楼盘，每平米这价值200万，这还不算几十个餐厅店铺，可以说许晋亨和李嘉欣一辈子都会衣食无忧。曾有网友粗略计算过，他们名下豪宅的每月租金不会低于50万，每个月下来上百套，就不会低于4000万，一年年下来妥妥五亿不是问题。
而且，许世勋还为儿子留下了不少黄金地段的楼盘，将来也都是属于孙子许建彤的。这也就意味着，他才仅仅九岁的年纪，就已经成了中国最年轻的包租公，这样源源不断的租金，几乎可以说足够他和他父亲过完一辈子。所以说每个月200万的生活费根本就是幌子。许世勋把名下最值钱的房产早就已经给了孙子和儿子，李嘉欣这下可是赌对了，难怪高龄的她也要生下这个儿子。当时李嘉欣生下许建彤之后，整个人在家中的地位都提升了不少，即便是一直对李嘉欣看不惯的公公许世勋，看到活泼可爱的孙子，也是对李嘉欣讨厌不起来，还不是乖乖把房产都拿出来护他孙子周全。传闻许世勋早就已经将自己的家产分配放在了银行，为孙子规划好了一切未来。可以说，李嘉欣靠着儿子过起了真正的豪门阔太。但也有网友认为富不过三代，很难说李嘉欣的儿子那一代等她长大了，这些钱还能剩下多少，毕竟富豪每日的花费可不是普通人能想象的，而许晋亨又没有经商才能，上百亿的资产花光也不是没有可能。
一：房地产信托投资基金怎么购买
文 | 银行螺丝钉 （
REITs，房地产信托基金这期螺丝钉带你读书，我们来介绍一类比较有意思的资产。
REITs，也就是房地产信托基金。
这类品种，最近两年，也在A股逐渐兴起。
目前REITs主要是在场内交易，也就是需要开通股票账户，跟买卖股票、ETF那样交易，目前数量也不多。
不过这类品种后面会逐渐普及开，也会出现REITs指数基金等更适合普通投资者的投资品种。
海外也有一些介绍REITs方面的书籍，例如《公募REITs投资指南》，介绍的是新加坡的REITs。
新加坡REITs市场出现的时间更早，一些投资策略和方法，也可以让我们借鉴。
是一个「包租公」REITs这个名字比较绕口，它是房地产信托基金的缩写。
这跟我们平时说的炒房，不是一回事。
通常说到炒房，投资的是住宅。
而REITs主要投资的是商业地产，比如说商场、写字楼、酒店、数据中心等。
它们有共同的特点，就是有相对稳定的租金等现金流收入。
REITs不做短期买卖，长期持有物业，通过收租作为收益。
REITs会把收到的租金的90%左右拿出来，以股息分给持有者，是一个「包租公」。
现在投资住宅的个人投资者，其实很少是为了拿租金，大多数时候是搏房价上涨。
这种投资方式跟REITs差别是很大的。
投资对象都有啥REITs投资的是啥呢？
大多数是商业地产、基础设施等。
例如酒店、商场、写字楼、医院，这些也属于商业地产。
另外，目前国内也在鼓励基建类的REITs。
比如说修了一条路，有过路费。
高速公路、石油天然气管道、大桥、甚至垃圾处理，也是可以包装为REITs产品的。
只要能产生稳定的租金收益。
长期收益如何那REITs的长期收益如何呢？
在美股，是有几百只REITs的，也有专门的REITs指数基金。
比如说先锋领航推出的VNQ，就是一个典型的REITs指数基金，在美股上市交易。
VNQ从2011年底，到2021年底，10年时间里，年化收益率11.4%，表现还是不错的。
REITs也是资产大类中，可以长期跑赢通货膨胀的一类资产。
如何投资REITs具体该如何投资REITs呢？
一种方式是投资单个房地产信托基金，不过这种投资难度会高一些。
需要具体分析所持有的物业的投资价值。
例如港股里就有一个REITs，叫做汇贤产业信托。
它持有的物业就是北京王府井东方广场。
经常去王府井的朋友，知道在王府井的地铁站边上的东方广场。
这个广场很长，整整一站地铁，从王府井到东单。
中间包括：
• 东方新天地，这是个商场，属于零售物业；
• 东方君悦酒店、东方经贸城写字楼；
• 还有一个公寓，豪庭公寓。
这就是一个很典型的REITs。
每年的租金收益，就是这个REITs的主要现金流
REITs想要收益好，首先地段很重要。
其次背后的经营方，经营能力要求也比较高，这直接影响到后期的租金提升。
另外，零售物业，也容易受到病情的影响。
像病情期间，很多零售REITs就下跌了，而数据中心、油气管道类的REITs反而受影响较小。
需要分析的因素比较多。
投资单个REITs，难度不亚于投资单个股票，对普通投资者还是比较辛苦的。
REITs指数基金其实对普通投资者更适合的，是另一种方式：REITs指数基金。
例如买下美股REITs指数基金，相当于买下全美股的商业物业。
它是分散配置的，风险会更小，投资难度也低一些，比较适合普通投资者。
目前A股的REITs品种数量还不多，要成立一个指数基金，一般是要等市面上有30-50只REITs产品。
前段时间，公募基金行业也发布了一些新的政策，鼓励REITs这类品种的发展。
所以未来出现A股REITs指数基金也是时间问题，到时候这类品种就可以纳入到咱们的投资组合中了。
REITs如何估值REITs该如何估值？
假设投资单个REITs，估值是比较麻烦的。
需要考虑REITs所持有物业的地段、经营能力、病情等外部因素。
不过假设投资的是REITs指数基金，难度就大大降低了。
REITs指数的估值，比一般股票指数的估值还要简单一些。
REITs，绝大部分收益，是以股息的方式，支付给投资者。
所以股息率就成为REITs指数重要的估值参考。
股息率=股息/市值。
短期里股息变化不大，所以股息率较高，往往是市场下跌带来的。
股息率较高的阶段，是相对便宜、投资价值高的阶段。
不过这两年，REITs的这种估值方法，也受到了一些影响。
病情期间，很多商业物业的租金收益大幅减少，导致股息也受到影响，股息率的参考会略有失真。
有一种方式，是用过去几年的平均股息来计算。
按照这个方式，美股房地产信托指数基金的股息率大约是在3%-3.5%上下。
另外，除了股息收益，REITs自身持有的物业，价格也会上涨。
这个上涨速度也是可以抗通货膨胀的，这部分收益也会体现在基金净值上。
这里的通货膨胀率，我们可以用长期国债收益率代替一下。
按照这个方式估算，美股房地产信托基金，目前预期的长期收益率大约是7%上下，处于正常水平。
单个基金，不一定适合用这种方式去估值。
但是持有各地上百个商业物业的房地产信托指数基金，是可以用这种方法估算的。
等A股REITs指数出来后，我们也可以将对应指数股息率，加入到我们的估值表中。
投资REITs，有什么风险不过，REITs也有投资上的风险。
单个REITs，跟投资单个股票一样，有经营不善、破产倒闭的风险。
如果是REITs指数基金，因为分散配置，经营风险就减少了很多。
但REITs指数，也会有波动风险。
REITs指数的波动，也跟股票指数的波动类似。
例如2020年病情期间：
• 新加坡REITs下跌37%，是过去20年第二跌幅，仅次于金融波动。
• 美股REITs指数基金，下跌44%。
这个波动远超过一般的债券基金，甚至比当时美股股票指数基金波动还大。
病情对REITs的经营冲击比较大，带动这类品种出现较大波动。
所以投资REITs，也要做好面对波动的心理准备。
这类品种，也是需要在低估区域投资。
总结REITs的商业模式很简单，做一个包租公。
租金收益是最主要的收益
投资单个REITs难度高一些，也有经营风险。
分散配置一篮子的REITs，例如REITs指数基金等方式，对普通投资者会更容易一些。
从估值角度，REITs指数股息率较高时，是这类资产投资价值不错的阶段。
PS：对指数基金感兴趣的朋友，欢迎阅读《指数基金投资指南》和《定投十年财务自由》。
二：房地产信托基金从哪买
买信托最好当然是到信托公司进行买啊，但是总体来讲，有3个方法，1、信托公司，2、银行，3、第3方理财公司（不怎么合法，但有这方法）最好的方法当然是直接去信托公司资讯，提前预定。上市公司一般通过股市融资了，而信托能为那些有前景，没有上市提供正规平台的。是中小企业重要的融资方法，也是老百姓稳健的理财产品。
三：瑞兹房地产信托基金
房地产信托说白了就是合法的高利贷，房地产信托基金还在探索阶段房地产信托目前的融资成本大概都在25%以上追问:那一般来说，目前市面上信托公司发行的产品，是以集合类产品和银信产品为主吗？集合类产品下面是不是可以分成房地产领域、金融领域、基础设施领域呢？银信貌似说现在市场在萎缩，因为国家控的很厉害，是这样吗？追答:银信就是说白收点手续费，就是个通道类业务，自从银行开始停止对开发商放贷款后，房地产信托就火了，银信业务就没人做了，挣钱少，还费事。产品类型比较多，不能简单的分类，因为现在信托公司都在向着开发新产品努力呢，弄出来来一些类似金融衍生工具的东西，或者是基金份额，集合类的比较多，不过也有单一类的，银信产品是属于集合下面的一个小类四：房地产信托基金哪里买
中国reits基金购买方式：1、可以在基金代销机构认购reits基金，比如：天天基金、支付宝、微信、京东金融、爱基金、银行等；
2、可以在券商平台购买reits基金，开通后在股票账户业务办理中找到开通设施基金交易权限后按照流程操作，开通后等待发售即可，发售时投资者在股票账户中直接认购即可。
一、reits基金又叫不动产投资信托基金，基金的资金主要投资于不动产，包括高速公路、房产、物业等，比如投资房产，那么基金通过专业运营收取租金，再按照投资者持有的份额分享收益，reits基金将于2021年5月31日开售发售，首批reits基金有9只，具体发售时间以产品为准。
二、国内购买reits基金的渠道有场内基金购买和场外基金购买两种，那么他们的交易平台是不一样的，具体情况如下：
场内基金的交易平台是指在交易所内进行买卖的基金，一般是在证券公司的交易软件APP进行交易。
而场外基金一般是在支付宝、微信、银行、天天基金等等第三方理财平台。
这些交易平台都是可以购买reits基金的，直接去搜索reits基金就可以看到了，然后购买的方式和平常购买基金是一样的。
三、REITs一般指房地产信托投资基金，房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；
2、收益的大部分将用于发放分红；
3、REITs长期回报率较高，但能否通过其分散投资风险仍存在争议，有人认为可以，有人认为不行。