黑石集团，总部位于美国纽约，目前是全球最大的另类投资机构，投资业务集中于私募股权、房地产、对冲基金和信贷等，服务于许多全球顶级机构和个人投资管理者，为他们管理和投资资产，其中包括主权财富基金、保险公司和代表数千万退休人员的养老基金，美国排名前50的公司和养老基金中，70%以上都有黑石的投资。
目前，其规模达到曾经行业巨头KKR、凯雷的两倍。同时，黑石是我国国家主权基金的第一个投资项目。
黑石的联合创始人叫做苏世民。
苏世民曾坦言：“成功绝非易事，一路走来，我遇到了许多艰难险阻、挫折坎坷。”
几十年来，美国金融业风云变幻，华尔街暗波涌动，如何实现“大而不倒”？如何成为市场欢迎的“野蛮人”？黑石当家人苏世民又有着怎样独到的投资逻辑？
在苏世民的最新著作《苏世民：我的经验与教训》中，这些问题的答案你都能找到。这是一部投资、管理类图书，也是一部关于成功创业的书，还是一部处世哲学。
《苏世民：我的经验与教训》豆瓣评分8.4，推荐人名单里有名声显赫的马云、马化腾、李彦宏、张一鸣、许家印等一众商界举足轻重大佬的身影，还有超过50位行业大咖鼎力推荐。
作者本人也说这是一本价值15亿美元的书，因为写书花了他两年多的时间，而他的年薪是7-8亿美金。这下厉害了，不读都不行了。
书中还有许多准则，包括“25 条工作和生活原则”、“苏世民成功人生的十大信条”、“苏世民成功投资的十五条法则”和“苏世民带领黑石走向巅峰的十大管理原则”。
无论是金融界人士、企业高管、创业人士、青年学生，还是想要人生有所突破的年轻人，都能从中获得激励和感悟。
1、什么是房地产基金？
房地产投资信托基金的英语简称叫做REITs，意为Real Estate Investment Trusts。今天这篇文章就来为大家普及一下有关该金融产品的知识。
作为一个门外汉，我们可以这么理解房地产信托基金。假设政府宣布，在接下来的二十年将大力开发东海某个小岛（我们就叫它桃花岛吧）的旅游业。可以预见的，将会有越来越多的游客去该岛上观光，购物和消费。因此，在岛上靠近沙滩的幽静处建造一个度假酒店，可能会有不错的生意。
很多人都想投资桃花岛的酒店。但是建造一座豪华的五星级酒店需要很大的初期投资。同时，在酒店建成之后，也需要专业化的团队去进行管理。作为一个资金量十分有限的个人投资者，他是很难实现自己投资这种高档酒店的愿望的。房地产投资信托的诞生，就能巧妙的解决这个问题。
不同类型的房地产信托的结构不太一样，我这里举一个比较简单的例子帮助大家理解这个概念。
上图显示的是一个比较简单的房地产信托基金（REITs）的组织结构。在图的正中央是房地产信托（REITs）。该信托基金的资金来自于基金持有人（股东）。信托基金会指定一个REITs管理公司。管理公司相当于一个基金经理，其工作是管理该房地产信托基金，并向其股东征收管理费。
通过REITs，管理公司会去选择购买或者投资一些房地产项目。可供投资的房地产项目范围很广，可以是住宅房产（比如公寓），零售房产（比如购物大厦），商务办公楼，酒店，厂房和仓库，等等。
如果管理得当，这些房地产投资项目会产生一定的现金流回报（比如租金）。在扣除了相关的费用后，REITs会向股东定期发放分红。
一般来说REITs的分红率要比普通股票高。这主要是因为在政府的规章制度里，REITs和房地产公司的最大区别之一就是分红率的高低。以新加坡政府的法律为例，如果新加坡注册的REITs想要享受到政府相关的减免税好处，那么它每年就需要以红利的形式派发至少90%的净利。如果派发的红利不到净利的90%，那么该实体就会被归类为房地产公司股票，而非REITs，也无法享受红利不上所得税的好处。由于REITs派发的红利比较高，因此颇受那些喜欢定期收到现金流的投资者的欢迎。
目前（2017年4月），美国的REITs分红率平均为4.1%左右，比十年期的国债利率（2.3%)要高一些。一些年纪比较大的投资者，倾向于从投资中每季度定期领取现金红利，那么REITs就是一个可以考虑的投资标的。
2016年8月，标准普尔公司宣布将REITs归类为一个新的行业（GICS中第11个行业）。在这一变化被实施后，我们应该会看到更多的REITs以及追踪REITs的ETF上市，给予投资者更多的投资选择。
从中国投资者的角度来看，去投资海外的REITs，主要有以下一些好处：
1）投资门槛低。一般来说，传统意义上的房地产投资所需要的资金额都比较大。在任何一个大城市，一套两室一厅，或者三室一厅，至少需要几十万美元，往上的话几乎没有上限。而如果我们购买REITs的话，几百或者几千美元都可以实现。
2）多元分散。如果我们在海外购买一套房子，那么该房子的价值很大程度上取决于当地的经济，房子周围的环境以及房子本身的维护程度。有很多微观因素会直接影响房子的价格，比如该居住区的学校质量，治安环境，邻居素质，交通便利等等。
但是如果投资大型的REITs或者追踪房地产指数的REITs ETF，那么投资者就可以通过多元分散把这些“非系统风险”分摊掉。在REITs和REITs Index ETF在被发明以前，普通个人投资者无法实现这样的多元分散。
3）对冲股票风险。从资产配置角度来说，REITs追踪的是房地产市场，对于投资者来说可以对冲股票类资产的风险。
4）省去管理时间。有过投资房产经验的朋友都知道，在买好了房子之后，远远不是结束，而只是开始。一般来所，我们都不希望房子空关着，总想把房子租出去以获取一些租金收入。但是如果房子是在海外，那么这个过程相对来说就会比较复杂。有兴趣的房客可能需要来看房，房客和房东最好见面并协商租借条例，有时候房子里的电器或者马桶还会坏掉。而如果碰到不靠谱的房客，轻则拖欠租金，重则吸毒卖淫。这些都是令房东十分头疼的事情。
购买REITs，相当于雇佣专业的物业公司去管理这些房产，可以省去房东很多麻烦。当然，天下没有免费的午餐。REITs投资者也需要付出一定的成本来雇佣这些专业的服务。
5） 流动性强。在任何一个国家，买卖房地产都需要花费不少周折。从挑选房子开始，我们就需要找中介，花时间去做尽职调查，然后确定银行估值和贷款，再请律师完成相关文件。在我们想要卖房子的时候，花的时间会更长。一般来说，能够在3-6个月内卖掉一套房是属于非常顺利的。
但是如果购买REITs，或者REITs index ETF，投资者就像交易股票一样，可以在市场开放的时候随时买进卖出，要比真正交易一套房子方便很多。
当然，任何硬币都有两面。中国投资者投资REITs也会有一些潜在的缺点：
1）购买任何一个REITs，就相当于购买一支公司股票，因此需要做一定的尽职调查。如果投资者对于购买的标的不熟悉，那就相当于“瞎买瞎卖”，自然带有一定风险。当然，要降低这类风险，也可以购买REITs指数基金，这样就可以避免在单个REITs上栽跟头的风险。
2）REITs相当于股票，在证券交易所上上市，因此其价格每天都会有上下波动。一些风险承受能力不强的投资者，在REITs跟着股票大盘价格一起下跌时，其“小心脏”可能会受不了。
值得一提的是，REITs到最后的价格波动幅度和事实上的房地产是类似的，但我们很多人在平时感觉不到房地产的价格波动。主要原因在于，我们的房屋并没有在证券交易所上市，没有人去每天给我们的房屋估价。很多房地产价格指数的更新周期为每季度，甚至每半年，因此其中很多月内的价格波动被掩盖了。
接下来向大家分享一些规模比较大的REITs指数基金。
如果想要跨出美国，那么投资者也可以考虑购买VNQI。这支ETF的费率相当便宜。覆盖欧洲的REITs ETF还有IPRP和IFEU，也都可以考虑。
在2008年发生金融大海啸的时候，美国的房地产泡沫破裂，因此REITs的价格大跌。但是在这之后，REITs的价格也开始快速反弹。
当然，过去的历史回报不代表将来，投资者应该防止自己陷入“后视镜偏见”的陷阱。从资产多元配置的角度来讲，一个投资者应该在他的投资组合中包括一些REITs，和其他大类资产（股票，债券等）组合在一起，同时实现跨国界的国际化多元配置。在多资产，多地域的资产配置方案中，REITs占有非常重要的一席之地。
希望对大家有所帮助。
首席投资官（评论员：和田玉）
房地产投资基金也就是我们常说的房地产基金，本质上是一种房地产经营活动的融资形式；主要通过从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益；基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用；基金管理者收取代理费用。
由于房地产投资基金具有流动性高、变现能力强、集合投资、专家管理、分散风险、降低交易成本、运作规范的特点，以获得投资收益为目的的房地产投资基金的提供者往往通过集合投资制度间接从事房地产投资。
房地产基金的类型主要有三种：当集合投资计划的制度安排是公司时，投资基金便是公司型投资基金，其认购人和持有人是基金的股东，享有股东所应享有的一切利益，同时也是基金公司亏损的最终承担者；当这种制度安排是有限合伙时，投资基金便是有限合伙型投资基金，其目的是获取能产生最大现金流量的房地产，可能采取用现金够买收益型房地产的策略；当这种制度安排是信托时，投资基金便是契约型投资基金，又被称作信托型基金，是指以信托法为基础，根据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起，公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金。
说到房地产投资基金在中国的发展，不仅需要制定和设计一些变通的方案规避法律、政策和经营上的风险，更重要的是要根据国情形成我国自己的房地产投资基金投资风险控制机制和操作程序，才能保证我国房地产投资基金健康地发展。
您好，房地产基金，往往更专注于房地产领域的私募股权基金，而美国属于全球最早成立房地产基金的国家，但房地产基金本身利弊不一，风险把控仍为关键。在实际情况下，随着房地产投资黄金期的逐渐步入尾声，房地产投资也逐渐步入白银期过程，后续发展扩张的步伐可能会有所放缓。由此一来，对于房企乃至投资者来说，直接投资房地产的意愿可能有所降低，但不可否认的是，房地产依旧是近年来最具保值增值能力的投资渠道，而离开了房地产，似乎也很难享受到更高的投资回报预期。由此一来，对于更多投资者来说，可能会通过间接投资房地产的方式参与其中，而这就涉及到房地产基金的问题了。实际上，对于这一种私募股权形式，其所产生的利润主要包括了土地增值、开发利润等，而在当前民间资金多，投资渠道少的背景下，投资者的投资出路仍显相对狭窄，而对于房地产基金而言，往往也更容易吸引到高净值群体的参与，而这也是间接参与房地产投资的形式之一。对于未来的房地产市场，似乎谁也不能够确定其拐点的出现，而在此之前，房地产依旧是国内最具保值增值能力的投资渠道，既然直接投资房地产风险加大，那么就会刺激间接投资房地产的需求，这或许也是一种方向。不过，对于任何事物，归根到底，还是存在利弊两面，没有充分的风险承受能力，没有足够的危机应对水平，还是理性看待为主。
2、证券投资基金和股权投资基金有什么区别？
其实，私募投资基金现在分为三种：第一种证券类投资基金，第二种，股权和创业类投资基金，第三种其他类投资基金。
这三种基金，证券类基金主要在二级市场操作的比较多，主要以公开交易的业务为主。股权和创业类基金主要做一些未上市企业通过运营取得回报的这一类。其他类的也是现在中国证券基金业协会把控比较严格的一类，主要做债权融资的比较多，最典型的就是房地产开发融资项目，是属于其他类投资基金，但是之前很多金融者以明股实债么方式操作，不过现在基金业协会控制非常严格，现在操作基本没可能了。
首先从范围来说股权投资基金是证券投资基金的一种，即便是未上市公司，通过私募方式投资其股权也是持有该公司的股票，而股票则是一种有价证券。
证券投资基金还分有债权，信托，收益权等任何有价证券的投资。
谢头条邀请。这个尽量在比较中看得更清楚：
1，首先还是先从权的角度搞懂这几个相对的权利：主权、债权、股权等。主权不多说了吧，对应我们国家也有主权基金，就是汇金公司管理的可以动用国家外汇储备的中投基金了；债权对应债主，可能你借了人家100万开了公司，负债100万，但有百分百的公司股权；而股权对应的就是公司或企业所有权的份额了。
2，接着，可以从市场的角度看：股权资产对应的股市，债权资产对应的债市，证券既包括股票也包括债券，他们是标准化的市场，公开交易的市场。证券投资基金和股权投资基金都可以投资股权，但是前者主要投公开市场（即股票，IPO后的股权），而后者主要投非公开市场（即尚未IPO的股权，就是私募），所以一般证券投资基金通常指公墓基金，而股权投资基金一般指私募基金。这就是两者最大的区别。
3，所以，最后说下，股权投资基金，就是私募股权基金要想退出，一般就是通过所投项目的IPO，或者通过并购、管理层收购等方式退出。
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