今年对于信托机构而言，又是一个监管大年。窗口指导要求压降融资性信托及事务管理类信托业务的规模，地方政府要求置换清退高成本债务；叠加资金信托新规征求意见稿的影响，信托机构传统的“三板斧”业务——地产、政信、通道业务，今年都受到了不同程度的限制。在强监管下，信托机构也逐渐调整业务思维，从资源依赖的“挣快钱”模式逐步调整到专业依赖型“挣慢钱”模式；研究投资标品信托、股权信托与服务信托，基建REITs、ABS等资本市场标准化产品投资、家族信托、特殊资产投资、真股投资均是业务转型发展的方向。
关于信托真股投资的相关内容可参见上文内容及西政资本公众号2020年7月8日的推文《202007：信托机构如何做地产真股投资》、2020年7月10日的推文《地产真股投资的模拟清算及退出》、2020年7月14日的推文《地产真股投资的期间收益分配、盈余资金调回与本息收益退出问题》。
第六章 地产私募基金“优先股”投资业务
一、投资架构及相关说明
（一）地产私募股权基金一般模式
1. 基金与开发商共同成立SPV，并由SPV以增资及追加投资的方式投资于项目公司。因考虑到未来项目引入开发贷的需求，一般开发商持有项目公司51%以上的股权。
2. 地产基金在SPV层面持股不低于49%；且开发商持有的SPV的剩余股权以及持有的项目公司的剩余股权质押给基金。
3. 基于基金产品备案的要求，本基金产品在项目公司交付完毕土地款，取得开发贷前介入；若需与开发贷并存的，则需配合办理相关担保等手续。
4. 基金产品期限根据监管要求不低于5年，可设置为2+3或3+2，预留提前终止条款。
（二）地产私募股权基金+信托 “优先股”合作模式
1. 基金管理人发行有限合伙型基金产品，并由信托计划作为LP。基金以增资或股权转让方式取得SPV的股权。因考虑到未来项目引入开发贷的需求，一般开发商持有项目公司51%以上的股权。
2. SPV对项目公司层面投资是否可以进行股+债投资，由于资金端为信托计划资金，目前信托机构压降融资性信托规模的要求下，需由信托机构与监管具体沟通，避免按照“实质重于形式”原则，被纳入融资性信托考核范围。
3. 亦有信托机构反馈为缩短管理半径，可参照左图“地产私募股权基金一般模式”，由信托机构与开发商共同成立SPV，再由SPV投资于项目公司，该模式亦具备操作可能性（亦即有限合伙基金具备可替代性）。嵌套基金LP份额模式，一方面部分基金管理人具备优质的银行私行代销资源，可协助代销股权类信托产品；另一方面，具备一定的投后管理能力，可协助信托机构落实投后管理。
4. 基金与信托计划同时各自备案。对于基金产品而言，若投资人系信托计划，备案难度相对小一些，一般在2周左右可完成备案。备案时需由信托机构出具拟投资的相关函件。
5. 本基金产品亦开发商缴付完毕土地款，取得开发贷前介入。
6. 风控措施上，可设置股权抵押，但无土地抵押。对于项目公司而言，无法取得金融机构相关利息发票。
二、基金产品基本要素
私募基金税务问题
直接私募需要缴纳增值税。征税方式分为两种，一是简易计税方法，二是一般计税方法；前者税率为3%，后者为6%。由于管理费属于私募基金的自营业务，一直都存在增值税，按6%交，所以咱就以6%来举例。我为大家整理了一个表格，便于理解下面的例子。
看题：假设我成立了一家契约型私募基金，向客户收取了100万元管理费，另外买卖股票获利100万；买卖金融债获利100万。(假设进项税额为零，暂不考虑增值税附加税)
1、管理费征税
100万元的管理费为直接收费金融服务，而这里的管理费就相当于增值税销售额。按照6%税率计算：
根据公式，销项税额=销售额×税率
销售额=含税销售额÷(1+税率)
那么应纳销项税额=[含税销售额÷(1+税率)×税率-当期进项税额]=[1000000÷(1+6%)×6%-0]
约5.66万
2、股票、债券买卖收益征税
炒股赚的100万元是金融商品转让行为的销售额，由于是契约型基金，则按照简易计税方法3%税率计算：
应纳税额=含税销售额÷(1+税率)×税率=1000000÷(1+3%)×3%
约2.91万
买卖债券赚的100万，同上也要征税：=1000000÷(1+3%)×3%
约2.91万
另外，咱们还要注意的是，债券还有利息，假设在持有期间收到金融债和国债利息均为10万元，那么这些利息也是要看“地位”征税的。
金融债利息的10万元相当于贷款服务的销售额，而“地位”高点的国债利息收入则是免税的。所以按照文件的简易计税方法3%税率计算纳税额：=100000÷(1+3%)×3%
约2910
当然，合伙型和公司型私募基金的征税方法与契约型本质上还是一样的，不同的则在于税率而已。
私募基金税务问题
直接私募需要缴纳增值税。征税方式分为两种，一是简易计税方法，二是一般计税方法；前者税率为3%，后者为6%。由于管理费属于私募基金的自营业务，一直都存在增值税，按6%交，所以咱就以6%来举例。我为大家整理了一个表格，便于理解下面的例子。
看题：假设我成立了一家契约型私募基金，向客户收取了100万元管理费，另外买卖股票获利100万；买卖金融债获利100万。(假设进项税额为零，暂不考虑增值税附加税)
1、管理费征税
100万元的管理费为直接收费金融服务，而这里的管理费就相当于增值税销售额。按照6%税率计算：
根据公式，销项税额=销售额×税率
销售额=含税销售额÷(1+税率)
那么应纳销项税额=[含税销售额÷(1+税率)×税率-当期进项税额]=[1000000÷(1+6%)×6%-0]
约5.66万
2、股票、债券买卖收益征税
炒股赚的100万元是金融商品转让行为的销售额，由于是契约型基金，则按照简易计税方法3%税率计算：
应纳税额=含税销售额÷(1+税率)×税率=1000000÷(1+3%)×3%
约2.91万
买卖债券赚的100万，同上也要征税：=1000000÷(1+3%)×3%
约2.91万
另外，咱们还要注意的是，债券还有利息，假设在持有期间收到金融债和国债利息均为10万元，那么这些利息也是要看“地位”征税的。
金融债利息的10万元相当于贷款服务的销售额，而“地位”高点的国债利息收入则是免税的。所以按照文件的简易计税方法3%税率计算纳税额：=100000÷(1+3%)×3%
约2910
当然，合伙型和公司型私募基金的征税方法与契约型本质上还是一样的，不同的则在于税率而已。