1、中国公募REITs未来前景广阔
公募REITs作为特殊的封闭式基金，适合追求资产保值增值的长期型价值投资者。二级市场价格表现一方面由REITs的底层资产经营情况而决定，即基本面因素影响；另一方面也容易受到买卖双方强弱力量的影响，即流动性因素影响。
长期来看，公募REITs的产品特性决定了其价格波动性和换手率应该会介于股票和债券之间。从首批公募REITs的经验来看，虽然总体各个REITs的二级市场价格相对于发行价大部分都取得了正收益，但也应看到今年年初以来各只REITs的收益率并不高，多只REITs年初以来还是负收益，说明REITs也不是没有投资风险的，二级价格波动依然需要投资者注意。
REITs产品具有良好的社会效益，不论对发行人还是投资者都有益处，对整个社会降低宏观杠杆率也有积极贡献。从国家战略层面来说，国务院、发改委、住建部、证监会等部委都发布了支持REITs发展的纲领性文件；从各地政府支持层面来说，陆续有北京、深圳、苏州、天津等12个城市出台了支持REITs发展的红头文件。
从市场机构的反应来看，目前发行的REITs在发行认购阶段都出现了超额认购的情况，说明投资者较为认可REITs的投资价值，市场处于供不应求的情况中。综合以上因素，中国公募REITs的发展前景很广阔。
从个人投资者角度来说，追去资产保值增值的长期配置型投资者可以考虑积极配置公募REITs，长期来看公募REITs会给持有型投资者一个较好的投资收益。
一：封闭式基金的价格由什么决定
封闭式基金的价格包括一级市场的发行价格和二级市场的交易价格两种二：封闭式基金的价格决定因素
基金单位资产净值。这是基金交易价格的价值基础，基金交易价格以基金单位资产净值为中心。基金的供求关系。由于封闭式基金的发行人有限，投资者对基金单位的需求可能超过或低于市场供应，导致基金交易价格的溢价或折扣。市场异常因素。如果投资者对基金的不正确认识和人为炒作，可能会导致基金价格波动。封闭式不能改变，只有那么多，交易只能在市场上买卖股票，根据供求情况来决定。你看到的封闭式基金的净值，无论有多高或多低，都无法赎回。只能在交易系统中出售。到期后，它可能会开放，然后你可以用净值赎回。
封闭式基金的交易价格主要取决于供求关系。由于交易所上市，封闭式基金的交易价格不一定等同于其资产净值，而是由市场交易力量的平衡决定的。当封闭式基金的市场价格高于其资产净值时，市场称为溢价现象；相反，当封闭式基金的市场价格低于其资产净值时，市场称为折价现象。封闭式基金的交易和计算收益按市场价格计算，单位净值仅起参考作用。封闭式基金包括收盘价、涨跌、折扣率和净值。由于封闭式基金类似于股票，可以上市交易，因此存在市场价格。你在市场上看到的当天的收盘价是当天的市场价格。涨跌表示当天市场价格的变化。其单位净值每周五公布一次。
分级结构的两级份额更好地满足了不同投资者的需求：约定收益的优先份额是低风险投资者的避风港，高杠杆的进取份额是高风险投资者追求利润的舞台。就投资品种而言，封闭式分级基金不仅涵盖了股票目标，而且还涵盖了债券目标。其中，债券分级基金占主导地位，根据优先股的经营模式，可分为定期开放型和全封闭型。这两类进取股均上市交易，其中定期开放优先股定期开放，约定收益确定性高；全封闭优先股关闭上市交易，约定收益确定性较差。
在短期影响方面，作为一个上市品种，其交易情况和短期投资者情绪对短期价格有明显的影响。如果交易量太小，一笔小交易可能会导致价格波动。如果机构投资者的比例过大，其抛售行为将拖累非理性的价格下跌。从情绪的角度来看，基金随着市场价格的上涨而上涨，下跌将出现下跌现象。
例如，去年第三季度末，分级债券基金的进取份额折扣大幅上升，主要是由市场恐慌引起的，特别是由于机构的抛售行为，机构持有比例较高的基金价格明显低于净值。
三：封闭式基金的主要决定因素
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基金投资，是时下比较流行的一种投资方式，相信大多数朋友都不陌生。
基金的种类是非常多的，按不同的分类方式，可以分成各式各样不同的种类。像常见的公募基金、股票型基金、混合型基金、ETF等，都是我们常见的基金类型，而这类基金其实可以统称为开放式基金。
其实，还有一种基金类型，是对应于开放式基金的，那就是——封闭式基金。下面，就带大家来了解下，什么是封闭式基金。
封闭式基金的概念封闭式基金，是指基金份额在基金合同期限内固定不变，但可以在依法设立的证券交易所交易，但基金份额持有人不得申请赎回的一种基金运作方式。
封闭式基金有固定的存续期，期间基金的规模是固定不变的。封闭式基金可以在证券交易场所上市交易，投资者可以通过二级市场买卖封闭式基金。
通俗来说，封闭式基金就像是房子，房屋所有人可以自由出售房产，但不可以将房产退回给开发商。
封闭式基金的交易规则封闭式基金在二级市场交易，其交易规则与普通股票大体相同，具体如下：
优点：
- 大部分封闭式基金是有折价的，为投资者的投资增加了安全边际，在市场上涨的时候，增强了投资收益；
- 封闭式基金的交易更方便，可以像买卖股票一样进行交易，并且交易手续费比开放式基金要便宜很多.
这里所说的封闭式基金的折价，是指其在一级市场和二级市场的价格存在差异。一般来说，封闭式基金在二级市场的价格，会低于其在一级市场的净值，因此称之为折价。
缺点：
- 持有时间短，无法体现折价的优势；
- 因追求基金规模，大量的明星基金经理以发行开放式基金为主；
好了，以上就是这次分享的全部内容了。看到这里，大家应该对于封闭式基金有了一个全面的认识了。
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四：如何计算封闭式基金净资产价值
【基金价格―基金净值】÷基金净值×％补充：有误应该是：﹙基金净值－基金价格﹚÷基金净值×100％补充：如果是正数就是折价率，负数就是溢价率当封闭式基金在二级市场上的交易价格低于实际净值时，这种情况称为“折价”。
折价率的内涵是以基金份额净值为参考，单位市价相对于基金份额净值的一种折损。因此，封闭式基金的折价率的定义如下：封闭式基金折价率是指封闭式基金的基金份额净值和单位市价之差与基金份额净值的比率。
溢价率是指单位市价和基金份额净值之差与基金份额净值的比率。
折价率=（基金份额净值-单位市价）/基金份额净值×100×%（1）
根据此公式，可见：（1）折价率大于0（即净值大于市价）时为折价；
（2）折价率小于0（即净值小于市价）时为溢价。
除了投资目标和管理水平外，折价率是评估封闭式基金的一个重要因素。
溢价率=（单位市价—基金份额净值）/基金份额净值×100%（2）
说明：（1）当单位市价大于基金份额净值时，溢价率大于零，称为溢价；
（2）当单位市价小于基金份额净值时，溢价率小于零，称为折价。
简单地讲，折价率就是折价与实际价值的比率。对封闭式基金而言，折价等于净值减去价格，因此，折价率就是净值减去价格，再除以净值。
明白了三者的关系，计算折价率的公式就一目了然了：
折价率 = 折价 / 净值 = （净值 – 价格）/ 净值 = 1 – 价格 / 净值
假设某基金的净值为3元，价格为2元，则：折价 = 3 – 2 = 1，折价率 = 1 / 3 = 33.3%。用一个算式计算就是：折价率 = 1 – 2 / 3 = 33.3%
基金分红后，折价率需要按照除权后的数值计算。关键在于，除权后，基金的净值和价格都需要减去那份分红的数额，再按照基本方法计算即可，
因此，除权后的折价率等于折价除以除权后净值，也就是：
除权后折价率 = 折价 / 除权后净值 = 1 - （原价格 – 分红）/（原净值 – 分红）
假设上个例子中的基金分红0.5元，则除权后价格 = 2 – 0.5 = 1.5，除权后净值 = 3 – 0.5 = 2.5，折价率 = 1 – 1.5 / 2.5 = 40%，用一个式子计算：
除权后折价率 = (2.5-1.5)/2.5=1 - （2 – 0.5）/ （3 – 0.5） = 40%
其实一楼说的没错,封闭式基金一分红,折价会变高,所以在快分红的时候有很多人买.