公告显示，截至9月30日，普洛斯REIT累计可供分配金额为人民币82，414，009.01元，本次约分配前述可供分配金额的95%，合计人民币78，300，000.00元。本次分红的权益登记日为11月16日，采用现金分红的方式，分红方案为0.5220元/10份基金份额，并免收分红手续费。
普洛斯REIT于6月21日在上交所上市交易，是国内首批公募基础设施REITs之一，也是上交所首支“仓储物流类”基础设施REIT。普洛斯REIT的基础设施资产由位于京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群核心物流枢纽地区的7处普洛斯仓储物流园组成，总建筑面积达70.50万平方米。
根据普洛斯REIT本年度三季报，截至9月30日，7处仓储物流园的平均出租率约96.64%，租赁情况及基金运营情况均整体保持平稳。（证券日报网 昌校宇）
1、公募REITs （基础设施证券投资基金）产品渐行渐近，大家会选择投资吗？
REITs起源于1960年的美国，目前约有8700万美国人（大约每4个美国人就有1个人）通过退休账户401K投资REITs。REITs主要收益来自于持有不动产的租金收入，适合长期投资，是养老金和保险资金等长期资金的重要投资标的之一。因此未来REITs有望成为居民标配。
一、首先我们先来了解何为REITs?
官方解释为：REITs 是通过募集投资人资金，以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券，投资标的包括商业地产、基础设施等。其中，主要投资于基础设施的产品，被称为基础设施类 REITs。
简单来说，REITs 是一种实现不动产证券化的重要金融工具，一种将低流动性不动产转换为能够被广大公众投资者投资交易的金融产品。
打个比方：就是一群投资者把钱凑到一起，交给一个基金经理，让他去投资房地产（例如商场、住宅楼、宾馆），或者基建项目（例如机场、铁路、公路），然后赚到的钱，扣掉基金经理的工资（管理费），然后大家分。
钱还是那个钱，房子还是那个房子，在开发商手里，那叫“不动产”，拿出来做成REITs，分给大家，这就叫做“资产证券化”。
二、这种模式类似公募基金，但实质区别较大。
共同点在于：一开始，REITs 主要采用的是信托组织模式，即契约型 REITs，通过发行可获得收益的信托凭证来募集资金并投资于不动产，这与公募基金的运作模式非常相似；
区别在于： REITs 所募集的资金不是投资于公开市场中的证券，而是投资于房地产等不动产。不过，随着 REITs 组织模式的演变，权益型 REITs 出现，其依据公司法成立和运作，并通过发行股票来筹集资金，可见权益型 REITs 从本质上讲是一种股票，而不是基金。
三、那REITs投资有啥好处或者特点呢？
1、 REITs 有强制分红要求，且分配的红利可以在税前抵扣，从而避免双重征税，如美国要求每年至少以股息形式分配其普通应纳税所得额的 90％，否者征税。
2、 所募集资金的很高比例必须投资于不动产，收入主要来自于不动产产生的租金或者增值，如美国要求至少 75%投资于不动产或相关份额，日本要求至少 95%的总资产必须投资房地产及相关资产。
3、 专业不动产管理团队管理运营，REITs 底层不动产通常由公司组建的或者委托第三方的专业不动产团队进行管理运营。
4、 底层资产丰富，REITs 底层资产可以是能产生稳定现金流的写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产、基础设施等不动产，且 REITs 可自由购买或处置底层的物业。
5、 流动性好，REITs 可以像股票一样在二级市场自由交易。
四、交易结构试行“公募基金+ABS”的模式。
“公募基金+ABS”模式下，公募基金可购买基建 REITs，基金可在交易所上市交易。原始权益人必须参与战略配售，份额不少于发行量 20%，持有期不少于 5年。试点项目投资金额数亿至数百亿不等，聚焦重点地区的大型基建项目：包括仓储物流、交通设施、市政工程和污染治理等传统基建补短板项目，同时鼓励信息网络等新型基础设施试点。
五、为何在此时推进基础设施REITs?
1、基础设施是政府的主要投资领域，投资额通常占政府投资的一半以上，基建投资增长也是我国投资增长最重要的动力源之一。进入2018年后，我国基建投资的累计值和单月值的同比增长率出现下降，并在低位保持稳定，基建投资增速有所放缓，其主要原因是基建融资受限，地方政府作为基建设施建设推进的主体，近年来随着地方政府债务规模的扩大，我国加强了对地方政府融资的管控。基建投资增速的放缓会导致我国经济增速下行的压力增大。从拉动经济增长的三驾马车看，基建投资对维持经济增速至关重要。
公募REITs以基础设施为切入点，符合当前基建领域投融资的需求。基础设施公募REITs以市场化的方式吸引社会资本参与基建项目，借助资本市场的定价机制，推进基础设施建设高质量发展，推动经济高质量发展，助力中国经济转型升级。
2、疫情冲击下的选择。疫情导致失业率严重，基建能带动大批就业岗位，因此成为管理层首选。同时在全球经济下行、低利率环境下，投资者更加倾向于保守的投资策略，因此REITs更加符合上述定位，这是基于REITs自身的收益机制模型决定的，REITs的收益主要有两类，一类是定期派发的股利收益，另一类是在二级市场上低买高卖的资本利得。
六、如何看待推出基建REITs的重要性。
1、盘活存量资产，拓宽基建融资渠道。
我国经历过去数十年的快速发展，已经积累了百万亿量级的存量基建资产。这些资产广泛存在于地方政府、城投公司、社会资本手中。但是由于基础设施资金投入量大，回收期长，加之近期火热的新型基础设施投资具有技术研发和应用商业模式不确定的特点，对于政府和企业而言，大量的存量资产无法及时变现，退出渠道受阻，也阻碍了投资热情。
2、化解地方政府债务风险，平稳保障基建资金来源。
基建REITs可以和PPP相互促进、相互补充。PPP为基建REITs提供了大量优质的基础资产，而基建REITs则为PPP项目的早期投资者提供了一条可行的退出通道，社会资本投资参与PPP项目的热情有望被提振。
3、疏通投资通道，满足投资者资产管理需求
REITs的理论实质在于通过证券设计的方式，将由存量不动产产生的、大规模的、长期的、稳定的现金流在资本市场证券化，连接资金的供给方和需求方，从而实现资源整合与跨期配置。基建REITs的提出，有利于疏通储蓄转化为投资的通道，拓宽社会资本的投资渠道，满足居民理财资金、养老金、社保资金、银行机构、保险机构等资管机构的多样化需求。
4、有利于价值发现，合理引导资金配置。
市场会对基础设施资产或是房地产进行相对准确的定价，这样给中国的房地产市场、中国的基础设施提供一个很重要的定价的“锚”。提供定价基准之后，可以根据资产的内在价值通过市场交易形成相对合理的定价，从而引导资源的有效配置。在这个意义上，REITs可能成为未来中国金融供给侧改革最重要的抓手之一。
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2、最近大火的REITs，到底是什么？靠谱吗？
房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust）
REIT以共同基金为模型，投资标的物为不动产的投资工具，汇集了众多投资者的资金。这使个人投资者可以从房地产投资中获得股息，而无需自己购买管理或融资。
REIT主要类型分为三种：
1，股权房地产投资信托：大多数房地产投资信托基金都是股权房地产投资信托基金，其拥有并管理创收房地产。收入主要是通过租金产生的（而不是通过转售财产产生的）。
2，抵押房地产投资信托：抵押房地产投资信托基金直接通过抵押贷款和贷款，或通过收购抵押贷款支持的证券间接向房地产所有者和经营者借钱。他们的收入主要由净利息收益率产生，净利息收益率是他们从抵押贷款获得的利息与这些贷款的融资成本之间的差额。该模型使他们可能对利率上升敏感。
3，混合房地产投资信托基金：这些房地产投资信托基金同时使用股权和抵押房地产投资信托基金的投资策略。
REIT的优缺点包括：
优点：
1，流动性强，易于买卖，投资门槛低
2，多样化
3，透明度
4，通过股息获得稳定的现金流
5，具吸引力的风险调整后收益
缺点：
1，股息被作为常规收入征税
2，承受市场风险
3，高管理和交易费用的潜力
REITs存在的风险：
1，流动资金风险
尽管公共房地产投资信托基金允许投资者在公共交易市场上出售其股票，但与债券和股票等其他投资相比，这些投资的流动性仍然属于较低。没有二级市场可以找到买卖双方，流动性仅通过该基金的回购要约提供。同样，REITs并不能保证所有离开投资的股东都可以在季度回购要约中出售他们希望出售的全部或部分股票。由于存在这种流动性风险，投资者可能无法在需要时立即将股票转换为现金。
2.杠杆风险
当投资者决定使用借入的资金购买证券时，就会产生杠杆风险。在基础投资表现不佳的情况下，杠杆的使用会导致房地产投资信托基金产生额外的支出并增加基金的损失。借贷的额外支出，即与借贷相关的利息支出和其他费用，将减少可分配给公司股东的款项。
3.市场风险
房地产投资信托在主要证券交易所交易，并受金融市场价格波动的影响。这意味着，如果在公共交易所出售股票，投资者所获得的收益可能会少于最初支付的收益。市场风险的某些原因可能包括衰退，利率变化，自然灾害等等。当任何一种原因发生时，市场风险往往会同时影响整个金融市场，因此难以通过多元化消除。
最后，
REITs在国外有着长达60年的发展时间，发展相对成熟，国内刚刚起步还有很多提升空间和适应期。虽然REITs作为资产配置的一个优选，以及获得稳定现金流可作为养老保障投资等优点，但目前阶段并不建议散户以及个人盲目跟投。
你好，我是木子，Reits，很多人之前已经听过了。在某些机构被炒的火热，号称风险很小收益很高。但一直只有国外有，很多同学想参与却无从下手。最近，第一批基础设施公募Reits基金公布了。有不少朋友有疑问：怎么样呀，能不能买呀。
这个问题说来就话长了，我们来简单掰扯一下。个人看法，不构成投资建议。
首先，REITs是什么？
很多人对这个的理解可能仅仅是，投资房地产的基金。
这个理解没错，但不是很细致，比如假如我问你：它是怎么投资房地产的？可能很多同学就答不上来了。
REITs，英文是Real Estate Investment Trusts，中文是房地产投资信托基金。
大家都知道我们普通的股票型基金，是基金经理收到一篮子钱，分散去买入各种股票，然后拆分成小份卖给你。
可能我们本来没有那么多资金可以同时买入那么多只股票，但是因为基金帮我们拆分了份额，我们可以实现只出100块就可以当N个上市公司的股东。
REITs其实是类似的，很多人觉得房地产涨幅大，想投资。但是苦于资金量不够无法实现
那么REITs就是把住宅、公寓、写字楼、酒店、产业园、公路、仓储等资产项目打包起来，然后拆分成小份，像基金那样卖给普通老百姓。
这样，投资门槛大大降低，让我们可以小资金就实现当“包租婆”的心愿。
以上，你明白REITs是什么了吗？
然后我们来看看，我们能参与的、最近获批的9只公募REITs。
大家看一下项目类型：产业园类3只、收费公路2只、仓储物流2只、市政设施（污水处理）1只、生物质发电1只。
背后基本都是国企/央企，类型基本都是市政工程，基础设施建设。跟大家理解的“房产投资”不是一个事儿。
很多人以为我买了REITs就是参与到一线城市的炒房大业了，你再认真看看，是这样的吗？千万不要自己完全没有任何了解，被一些听风就是雨的言论给带偏了。
那这9只REITs我们应该怎么理解呢？
从公开的投资标角度看，目前9只获批的REITs要求：
80%以上资产需要投资于基础设施ABS，并持有其全部份额，剩下的基金资产只能用于投资于利率债、高等级信用债或者货币市场工具。
基础设施公募REITs具有较高的分红比例，投资者收益主要来源于期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增长收益。
从披露的预计现金流分派率来看，最高的2021年现金分派率是12%，最低是有4.1%。
上面三段简单理解就是：募集来的钱大头要来投资基础建设，不能拿来炒股，每年会拿出一部分钱来分红。
有点类似债券类产品。
长期年化大概在4-7%之间。自己好好想想是否真的想要投资它？
至于怎么购买，有三种基础方式：战略配售、网下发售、网上认购。
前两种方式跟我们小散没啥关系，我们要参与也是网上认购。
重要的事情说三遍。为什么呢？有个原因
不能赎回！！！
过往大家购买的公募基金，无论是开放式还是带封闭期、持有期，总是可以赎回的，无非等待的时间长短而已。
但REITs基金绝对是个异类，不管你等多久，都没有赎回这种交易方式！也就是说，认购或买入后，唯一的变现方式就是二级市场卖出，不管在哪个渠道、等多长时间，都不能把它按净值赎回。
不能申购！！！
REITs基金发售后（认购期后），不会再开放申购，这也与过往的公募基金显著不同。如果在认购期后，想要购买REITs基金份额，也只能通过二级市场买入。
不是按面值发售，不是1元！！！
过往公募基金发行，基本都是按面值1元发行，但REITs基金的发行非常不同，采用了和股票一样的网下投资者询价定价发行的方式。
再注意一个事：由于这个基金是可以场外转场内的，所以它是可能存在溢价的。在二级市场买入之前记得先查询一下，有溢价的时候不要买。
当然，实际上第一批REITs基金上市首日肯定会爆炒一轮，那时候就千万不能去追高，一旦套住也许几年都回不了本。
另外一点，现在REITs基金还没有正式上市交易，有些规则我还不是很清楚，以上讲的只是原理性的东西，难免会有疏漏，后面有新的发现我再做补充。
总结：是我不会买的基金，起码这9只是。
3、国内公募REITs基金即将到来！你怎么看？投资机会如何？
REITs即房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的基金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs是房地产证券化的重要手段，房地产证券化就是把流动性比较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
REITs特点：
（1）收益主要来源于租金收入、物业收入、房地产升值；
（2）收益的大部分将用于发放分红；
（3）REITs长期回报率相对较高；
（4）预期年化收益的方式投资（类似于国债）
真正意义上的REITs基金性质等同于公募基金，REITs上市后会受不动产周期性波动和股市整体周期波动的影响，在房产不景气的情况下会影响基金的收益水平。此外我国REITs基金仍处于刚起步阶段，相关REITs基金的法律法规还有待完善，可能面临投资的风险。
个人认为，REITs的到来是机会与风险并存，机会稍大于风险。
