魏师傅，58岁，三个儿子。深圳三套住房，早些年摆过摊，当过搬运工，安装过空调，维修过油烟机、燃气灶、冰箱。疏通过下水道，配过钥匙，学过装修水电安装，精通理发，修面。十八般武艺样样精通。
能干，肯吃苦。人豪爽，朋友家里水电安装，空调不制冷等有啥事，喊帮忙，义不容辞，随叫随到，所以他的人缘极好！
2004年朋友喊他买房子，介绍的福田现代苑，两室一厅45万。当时他朋友喊他买，他想买，但手头紧，朋友给他借了一些钱，分期付款，就买了这套房子。家里人多，这样比租房子要好一些，就买了人生的第一套房子。
2010年，随着三个儿子逐渐长大，家里地方小，又买的福田现代苑二手房，同一个小区好照顾吃饭。三室两厅130多平，前业主因着急移民美国，连家具一起卖，售价78万。
2013年买的深圳南山这边小两房，105万。因为大儿子在麻花腾公司上班，离得近一些。
魏师傅年龄大了，找了个稳定工作，就在这个小区物业上班，住在物业提供的宿舍。老婆也在物业搞家政服务，5500元/月。
老魏平时是物业管工师傅，业主家里的水管上下水漏水及不畅等问题都找他。他也会电工技术，谁家的电路问题，安装灯具，换灯泡，维修空调，冰箱，修燃气灶、微波炉等等，各路活，业主都找他。样样精通。收费不贵，有些孤寡老人都是免费。
每一年小区重阳节搞活动，都是他在广场为老年人免费提供理发服务、磨剪子炝菜刀。
小区业主们都有老魏的微信，他人好，随叫随到。一天从早到晚，就没有闲过。
这不，今早用了三个小时，维修这些东西，才收了20元。这应该是深圳目前维修服务费最低的吧！
你们住的小区，维修收费贵吗？干这些活，要收多少钱呢？
我国大陆现有物业服务行业的企业数量约10余万家，从业人员约1000万人，管理物业约300亿㎡，服务小区业户约7亿人，涉及居民资产数百万亿，年营收额朝着万亿元大关迈进，物业行业为国民经济、居住环境、城乡就业、治安环境、和谐社会及抗疫斗争等基本民生事业做出了巨大贡献，其作用怎么评价都不为过。与此同时，物业行业也存在着大量问题和尖锐矛盾，也是我国当前基层社会治理中的主要纠纷来源。
本人曾任西安物协副秘书长，曾任西安创业物业、恒大金碧物业、雅居乐物业等公司总助、副总、执行总、总经理、代董事长等，多次接受《陕西电视台》《西安电视台》《西安日报》《华商报》就物业相关法律问题采访报道。2020年接受省台采访报道中，本人提出一个明确论断：物业费收费标准偏低已是目前我国住宅物业服务行业的主要矛盾的主要方面，即就是谈到物业行业存在的问题时，都不能绕过物业费偏低这个现实，而被采访的绝大多数业主认识恰恰相反，不提物业费低，只说物业服务没有“达标”不应该“涨价”。同样的业主，为什么认知差距会如此巨大呢？这涉及到物业政策法规、政府管控意识、物业消费心理、物业收费模式、质价相符规律、市场契约精神、物业服务质量、物业管理水平等基本问题，本文将对物业收费相关问题进行深入研究讨论。
一、物业行业存在典型问题
1.行业概况。2018年底全国物业行业数据：服务面积246亿㎡，营业收入6007亿元，企业数量11万余家，从业人员904万余人。20万㎡/公司，509万元/公司，77人/公司，6.64万元/人，2726㎡/人。
2012年底全国物业行业数据：管理面积145亿㎡，年营业收入3000亿元，企业数量7万家，从业人员612万人。20万㎡/公司，422万元/公司，86人/公司，5万元/人，2373㎡/人。
2018年到2012年增长情况：物业企业数量共增长66%（年均11%），管理面积共增长70%（年均12%），营业收入共增长100%（年均17%），从业人员增长共48%（年均8%），人均营收共增长36%（年均6%）（同期GDP增长67%）；人均服务面积增长15%（年均2%）。
2.收费政策。《中华人民共和国民法典》没有涉及物业收费模式问题。国务院《物业管理条例》第四十条规定“物业服务收费......按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”国务院已授权其职能部门制定物业服务收费办法。
国家发改委及建设部《物业服务收费管理办法》第三条规定“......促进物业服务收费通过市场竞争形成”。第六条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定”。第七条规定“物业服务收费实行政府指导价的......制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”。第九条规定“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”。采取包干制还是酬金制由业主与物业管理企业商定，但没有设定前期物业服务阶段建设单位能否选择及如何选择的具体办法。实行政府指导价和市场调节价的决定权，由国务院职能部门下放给省级政府职能部门制定具体物业服务收费办法。
根据《陕西省物业服务收费管理办法》第五条规定“成立业主大会之前的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价”。省级政府职能部门决定成立业主大会之前的住宅小区（多层、高层）等物业服务费实行政府指导价。
3.业主大会。截止2017年底设立业主大会选举业主委员会的情况：陕西省为10.8%，广东省为22.7%，福建省为25.2%；西安市为14.3%，广州市为30.3%，厦门市为50.8%，深圳市为35.4%。北京市业委会（或物管会）2020年组建率达到80%。西安市业委会（或物管会）2020年目标为60%。可以看出北京及沿海发达省市设立业主大会选举业主委员会比例明显高于中西部地区。
本人曾接受华商报采访时认为，业委会成立难在三个方面：一是很多小区业主积极性不高，不明白成立业委会的重要性，害怕出头露面遭打击报复；二是开发商和物业公司阻挠，怕成立业委会之后物业公司被炒；三是相关职能部门态度不够积极，对于业主要求成立业委会推诿扯皮，没有建立各级领导目标责任制。
4.人力成本。以陕西省为例，从2004年到2020年物业费指导价高层住宅一级收费标准一直是1.50元/月.平米，而此期间物业职工工资已增长5倍以上，2004年维修工、保安员、保洁员的月工资约600元、500元及400元，而2020年维修工、保安员、保洁员的月工资约4000元、3000元及2000元。另据了解北京市区某小区保安每天工作12小时每月无休的月工资仅仅3000余元且无任何社会保险（以西安月最低工资1950元计算，每周七天12小时制月最低工资加五险一金应为6945元）。于是物业企业为了基本生存，或者降低服务标准（减少岗位数量、清洁频次、巡逻次数、保养次数），或者截留公共收益（如广告费收入、停车收入、租赁收入等），或者大量裁减员工，或者减扣员工薪酬福利（工资、加班费、社保、福利、劳保等），或者违法要求员工超时加班（有些每周工作已达80小时）。
5.空置费用。空置房物业费折扣，部分经济发达地区规定无折扣即100％收取，有的省按90%交纳，有的省按70％收取，有的按50％收取，甚至有的地方按20％收取。空置房业主大多拥有多套住房，这一政策实际上是让大部分刚性需求的业主承担了那些拥有多套住房业主的物业费，就是所谓的“劫贫济富”，违反公平原则和经济规律。
6.电梯收费。有些小区所有楼层电梯运行费价格相同（如1楼到顶楼都是每平米每月0.40元），有些小区不同楼层有不同价格（如1楼电梯费是0.10元，2楼0.20元，3楼0.30元，以上每层加收0.01元）；有些小区一楼收电梯运行费（有的专家认为，放弃乘梯权利，但仍须履行属于自己共有财产的养护义务），有些小区一楼不收电梯运行费（有的专家认为，谁使用谁付费，不使用不付费）。西安实行物业收费“一费制”，把电梯运行费按无差异原则每平米每月都收费0.50元。
电梯运行时用电费用如何测算，建设部门教材中有计算公式，认为电梯每小时用电量等于电梯电机的额定功率。本人曾实际测算过一个8层写字楼的电梯用电数据，其中一部为20kw交流电梯运行1小时平均耗电5.53kwh，另一部为22kw直流电梯运行1小时平均耗电2.85kwh，与按教材公式计算出来的数据相差甚远，两者相差4-7倍！可见上述电梯收费标准的测算很不科学。
7.中修标准。《物业服务收费管理办法》第十一条规定“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本”，那么中修费用（含人工费）应由业主承担；《物业管理企业财务管理规定》第三条规定“维修基金是指专项用于房屋共用部位和共用设施设备大修理的资金”，则中修费用（含人工费）应由物业服务方承担。
如有的物业服务合同界定单项维修费用300元以下由物业企业支付，超过300元的维修费用由业主支付。而业主要求把任何单项维修尽可能分解为少于300元的项目，如两扇玻璃门地弹全换为500元，业主要求一个月更换一扇门地弹（花费200余元）；业主还要求每月更新一层楼梯的地板砖（花费200余元）。这样物业企业将如何应对？
8.用电分摊。经过调查了解，地库、走廊、电梯前庭等公区照明节电技术已很成熟，如“雷达+led”技术，在已有led灯基础上还可以节电70%，在日光灯基础上就可节电90%以上，进行节能改造后，每年节电省钱就能回收改造投入成本，这样一个单元一年节约1万元，一个小区一年节约几十万元，这虽对开发商不算什么钱，但对物业企业绝对是不可忽略的），然而很多开发商及物业企业却不愿意改造，也不愿采取技术企业投资模式，任凭单元大堂通宵灯火通明。在西安实行物业收费“一费制”前该笔公共能耗分摊由业主承担（业主也不愿投资），而实行“一费制”后业主每月含在物业费中每平米多交纳0.2元，而开发商及物业企业仍然不去改变单元大堂通宵灯火辉煌的现象。
9.用水控制。本人经过大量测量及目测，一般水龙头流速大多为每分钟2升-6升，如：海底捞西安某店水龙头流速实测每分钟1.8升，西安麦德龙超市、西安牡丹园、渭南现代医院等水龙头流速目测不超过每分钟1升，而水流速控制在每分钟2升以内,就能满足洗手之用！本人曾把节水标准（每分钟流速不超过2升）写入几个物业企业的三标体系作业指导书文件中，并提交给物业协会，而且经常呼吁推广这一标准。然而，包括政府节水主管部门在内，积极响应者不多。
10.香港模式。2005年本人带领队赴香港戴德梁行参观学习，香港物业小区普遍成立业主立案法团（相当于大陆的业主大会）、业主委员会、居民互助委员会（香港的居委会），以代表业主进行小区物业管理。香港的物业服务费收取模式主要是代理人制（相当于大陆的酬金制），即物业费=成本支出＋酬金，酬金可以按固定数额提取，也可按比例提取 .一般的提取比例是10%-15％，住宅的比例是10％，商业的比例是15％。另外，物业管理费也有少部分采用包干制的。成立业主大会、业主委员会，与采取酬金制具有高度关联度。
二、推广酬金制条件不成熟
从上面叙述的典型问题看，目前在全国范围内普遍推广酬金制模式的条件还不够成熟，主要原因总结如下（不展开论述）：
1.政策法规方面。国家相关政策法规，没有支撑推动市场调节机制和酬金制模式具体规范，相关政府部门及工作人员缺乏市场调节和酬金制的意识和行动。
2.业主大会方面。业主大会、业主委员会成立比例过低，不能支撑推进市场调节和酬金制。物业管理委员会无法替代业主大会、业主委员会在市场调节和酬金制模式中的决策地位及日常管理角色。
3.业主个人方面。很多业主市场价买房实属不易，再市场价支付物业费更不愿意，物业消费心理还不够成熟，质价相符市场定价意识和实践还很缺失。
4.物业企业方面。物业企业的法治意识、管理模式、人员素质、增收节支、服务质量及管理水平还没有到位，距业主的要求还有较大距离。
三、推广酬金制的应对措施
现在摆在住宅物业服务行业面前有两对极为重要问题：一是政府指导价与市场调节价，二是包干制与酬金制，目前以政府指导价和包干制为主流，但政府指导价和包干制存在很大弊病，这已严重影响物业行业的健康发展甚至陷入恶性循环，社会上对市场调节价和酬金制模式的呼声渐涨，甚至认为认为市场调节价和酬金制模式是今后的改变方向，这从沿海发达地区及香港地区已得到验证。下面我结合自己从事物业服务实践及政策法规研究，提出如下对策建议（不展开论述）：
1.政策法规给力。根据《中华人民共和国民法典》的规定和精神，修改完善行政法规《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等部门规章，以及各地的物业管理条例和物业服务收费管理办法，大胆放开成立业主大会之前的普通住宅小区实行市场调节价，并制定酬金制模式的操作规范，为市场调节机制和酬金制模式提供坚实的政策法规支撑。
2.各方共同协力。政府机关、建设单位、物业企业及广大业主共同努力，大力推动业主大会设立工作，为实现市场调节机制和酬金制模式打好坚实基础。
3.物业协会助力。研究推动解决一些带有普遍性的问题，诸如：统一空置房物业费折扣、统一物业用房比例、推广照明节能技术、公共用水节约措施、电梯节能模式、规范工时制度和员工社保交纳等问题。
4.物业企业努力。物业企业必须走集约化发展道路，采用先进的技术设备和管理手段，分摊降低运营成本，提升竞争能力和盈利水平，提升员工待遇福利，吸引和留住优秀人才，提高业主满意度。
5.多种经营发力。充分利用小区现有资源，积极探索寻求特约服务模式，如：居家养老、家政服务、平台配送、批量购销、花卉栽培等，扩大人员就业，增加企业收入，满足业主需求。