自2021年6月21日我国首批9只公募REITs上市以来，关于公募REITs的相关报道也越来越多，然而仍有许多投资者对公募REITs不甚了解。公募REITs到底是什么？和普通的公募基金有区别吗？收益和风险特征如何呢？今天我们就来揭开公募REITs的神秘面纱。

什么是公募REITs？

REITs（Real Estate Investment Trusts），即不动产投资信托基金，是向投资者发行收益凭证募集资金投资于不动产并向投资者分配投资收益的一种投资基金。

举个例子，众多的中小投资者由于自身资金量太小无法投资大型商业写字楼，而商业写字楼的开发商仅靠收取的租金无法满足自身的融资需求，在这种矛盾的情境下，REITs便出现了。REITs的管理人把商业写字楼等不动产证券化后，做成收益凭证向投资者发售，收益来源就是写字楼这些底层资产未来的租金、营业收入和资产增值，同时满足了写字楼开发商的融资需求和中小投资者对不动产项目的投资需求。

REITs最早于1960年出现在美国，自1997年亚洲金融危机后逐渐引入日本、新加坡等亚洲地区，根据美国房地产信托协会（Nareit）统计，截至2020年末，美国REITs市值规模达 1.25 万亿美元，涉及的行业包括基础设施、住宅、零售物业、工业、数据中心、医疗中心、办公物业等。

我国本次发行的公募REITs规定底层资产为基础设施，包括仓储物流、高速公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政基础设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。后来，又扩容至能源基础设施、保障性租赁住房、水利设施、景区资产等。

公募REITs和普通的公募基金有什么不同？

1. 投资标的不同。普通的公募基金投资的是股票、债券，而公募REITs投资的是基础设施等不动产。

2. 收益来源不同。普通的公募基金收益主要来源于所投资的股票、债券在二级市场的价格增长、股息、利息等。我国首批发行的基础设施REITs收益来源于运营基础设施带来的现金收益和资产增值，例如高速公路的底层资产，收益来源更多由经营收益构成即过路费。

3. 基金管理人职责不同。普通公募基金的管理人职责重心在二级市场的研究和交易，而公募REITs的基金管理人还要参与到其投资的不动产项目的日常运营管理与监督中，以让这个项目更好地产生收益。

公募REITs的收益和风险特征如何呢？

由于我国的公募REITs属于首次发行，我们只能从发达国家REITs的发展历史和经验来看。根据Nareit的数据，2001年以来，美国REITs年化收益率为10.6％，高于美国大盘股票、小盘股票和债券的长期回报，但此期间的年化波动率达到20.8%，较高收益后面的风险也较大。

美国不同类型REITs产品2016-2020年化收益

数据来源：Nareit

日本J-REITs市场目前是全球第二大规模的REITs的市场，20年来J-REITs收益率基本维持在3%到6%，高于日本政府债券以及东证市场一部股票收益率。

公募REITs具有强制分红制度，每年至少一次的收益分配，同时收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%。REITs每年派息额不固定，首批9只发行产品已经公布的基金招募说明书显示预计现金流分派率为4%-12%。

此次发行的首批REITs的基础设施类型大致可以分为产权类项目和特许经营权类项目。产权类如产业园区、物流仓储等项目的现金分派率相对更低，但未来升值空间相对更大，特许经营权类如高速公路、污水处理等项目随着时间推移不断耗损净值逐渐归零，现金分派率相对更高，未来升值空间相对较小。

虽然我国首发的公募REITs底层资产为基础设施，比如机场、港口、高速公路等项目，具有成熟稳定的现金流，但底层资产可能由于经营不善带来风险，例如产业园会受到产业政策变动导致出租率下降的风险。其次，公募REITs是封闭式产品，成立后只能在二级市场进行交易，存在本金涨跌波动以及一定的流动性风险。

对于公募REITs这种创新产品，

我要不要参与？

公募REITs是我国资管领域的一次创新。建议大家在投资前记住两条原则：一是“不懂的产品不投”，在充分学习了解的基础上再考虑是否要投资于这种创新产品；二是“不适合的产品不投”，投资者还是要结合自身的风险承受力，充分了解公募REITs的收益风险特征后谨慎投资。

文：丁仙荣（实习）、蒋寒尽

参考资料：

1. 《日本J-REITs发展历程对我国的借鉴意义——建筑装饰行业基建公募REITs专题研究之六》：光大证券，2021年7月19日；

2. 《公用事业与 REITs，寻求最大交集》：国信证券，2021年7月14日；

3. 《一二三四说REITs投资与资产配置》：中金公司，2021年6月29日；

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