上周遇到一个客户，2018年买的房子，听朋友说大修基金契税可以先不用交。
于是就拖到了今年，听朋友说按揭房可以办银行的二抵，他想着自己就是按揭房。
就因为大修基金契税没交，房本没办下来，所以就做不了。
于是着急补交了大修和契税，又花几千块通过各种渠道加急办了房本。
昨天对我说拿到房本了，应该没问题了。
于是我让去房地局打了产调，一看是预告抵押登记。
相当于房本虽然在手，按揭还没转他项，二抵也就没法受理。
折腾了一圈还是不行。
他还是对办理房本的流程及银行的按揭抵押不太了解。
所以才会有这么多的问题出来。
其实不论用不用房本，大修契税可以交了慢慢等开发商和银行走流程办证就行。
等到用的时候，也不用额外花冤枉钱加急啥的。
这是办理房本一些小问题，希望对大家有用。
一：西安市车位大修基金和契税怎么交
西安市契税的缴纳比例是3%。根据契税政策规定， 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。二：重庆车位大修基金和契税怎么算
我是2019年在重庆市高新区双福买的房，金科的，大修基金按照建筑面积80元一平米算的。维修基金是住房总价2%，
契税规定：如购买70年土地使用权商品房，家庭首次买房90平米以下契税1%，90平米以上契税1.5%，
如果是二套买入90平米以下契税1.5%，90平米以上契税2%，
三套以及三套以上契税3%，
如果购买50年或40年土地使用权的不限购商住房或商住房，不管买入面积和套数，契税都是3%没有优惠。
现在的首付是30%
契税3%如果你是第一套自住房。那么契税减半征收即1.5%
还有基金用于贷款，最多39万。以当地最高限限额为主。如果你家人有都有公积金那么也可以一起拿来用。还有公积金贷款年限以你现在到退休的年限为上线。最后，贷款的贵高额以前三者最低的那个为贷款限额
三：车位不交大修基金和契税
车位过窄停车无法上下
开发商构成瑕疵履行，被判返还车位款赔偿违约金
□广西法治日报
购房者花费16万元买下车位后，却发现停车时车上人员无法上下，愤而将房地产开发商诉至法院。近日，南宁市良庆区人民法院对该案审理后作出判决。
2017年11月，廖某与南宁一家房地产开发公司签订商品房买卖合同，购买良庆区某小区地下停车场一个停车位，建筑面积为32.29平方米，总金额16万元。合同签订后，廖某先后按约缴纳了车位维修基金、契税、印花税、滞纳金、产权登记费以及车位物业服务费等款项。房地产开发公司则为该车位办理了商品房买卖合同登记备案证明，并于2020年6月向廖某发出项目房屋入伙通知书，称该车位已具备合同约定的交付条件，通知廖某前往办理交付手续。
然而，廖某使用车位时，却发现该车位存在严重问题无法正常使用，于是要求房地产开发公司整改。经多次沟通，房地产开发公司仍未整改或提出解决方案。廖某无奈之下向良庆区法院起诉，请求法院判令解除双方签订的合同，开发商返还车位款以及此前缴纳的车位维修基金等款项，赔偿利息损失、税费损失及支付合同金额10%的违约金。
房地产开发公司辩称，车位符合合同约定的交付条件，可以正常使用，其不构成违约，不应返还合同款及支付利息。税费、物业费等实际上由有关部门、物业公司收取，不应由其返还或赔偿。
良庆区法院查明，涉案车位为长方形，车位的一侧为一面墙，对侧的一部分是另一面墙且位于车位中部。停车时，只有把车辆挨近其中一面墙停靠，车辆不靠近墙的一边可以上下车，而另一边无法上下车。如把车辆停放在车位中间，两边均无法上下车。
良庆区法院认为，案涉车位存在瑕疵，房地产开发公司已构成瑕疵履行，存在违约行为。而车位两边的墙体均不能拆除，故涉案车位的瑕疵亦无法通过整改进行消除。房地产开发公司应返还廖某车位款16万元。考虑到合同中已约定违约金不超过合同金额的5%，且该车位并非完全不能使用，法院酌定房地产开发公司应支付廖某车位款总额2.5%的违约金，即4000元。
良庆区法院作出一审判决：解除双方签订的买卖合同，房地产开发公司向廖某返还车位款16万元，支付4000元违约金；驳回廖某的其他诉讼请求。
目前该判决已生效。
法理评析
违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。因违约金具备以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，法院可以对当事人在合同中约定的违约金酌情予以调整。因此，法院根据房地产开发公司的违约情况、给廖某造成的损失，对双方约定的违约金标准进行调整。
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