1、汉时代滨江小区交房时开发商违规收取房产证代办费、产权登记费、他项权证费；并在业主交房时违规收取大修基金，甚至向部分业主收取契税。按照市住建局、市税务局、市城管局联合印发的《关于联合整治违规代收办证相关税费的通知》（汉住建发〔2021〕68号）；汉中市联合整治违规代收办证相关税费工作小组办公室文件，开发商违规收取的代办费应予以退还给业主，违规收取的大修基金应向住宅专项维修管理部门进行缴存并向业主提供票据或将资金退还，违规收取的契税应进行缴纳或者退还给业主。截止目前，开发商任然没有履行文件上述文件内容，不退还代办费，不缴纳大修基金，不缴纳代收契税。仅仅是哪位业主去投诉才予以缴纳退还，不投诉不予缴纳，开发商甚至以“领导不同意退”、“我们不知道”“谁说的找谁去退”种种理由借口搪塞业主，拒绝履行文件相关要求。 2、新天汉时代滨江小区违建永久性围墙与规划不符问题。按照汉市建规审字〔2018〕54号规划公示与市自然资源局于2020年11月6日将调整后的规划公示，新天汉时代滨江小区内部无围墙，现状却存在大量围墙，如7号楼一楼、8号楼一楼、9号楼一楼、10号楼一楼、11号楼一楼、12号楼一楼、13号楼一楼、15号楼一楼设置围墙；5号楼一楼；6号楼（售楼部）一楼东西两侧；21号楼一楼；22号楼一楼26号楼一楼等等；小区商业在在小区内部设置围墙。开发商以建设未完工为理由设置永久性围墙，但绝大多数砌筑围墙区域并不存在施工情况，修建围墙只为侵占公摊面积。开发商违反规划在小区内随意设置围墙随意侵占圈占小区公共用地，侵害全体业主共有利益。 3、新天汉时代滨江小区地下车库违规修建柴房。1号楼下违建10间柴房；2号楼下违建3间柴房；3号楼下违建27间柴房；5号楼下违建23间柴房；7号楼下违建5间柴房；8号楼下违建1间柴房；13号楼下违建4间柴房；17号楼下违建12间柴房；15号楼下违建2间柴房；16号楼下违建23间柴房；18号楼下违建19间柴房；19号楼下违建25间柴房；20号楼下违建21间柴房；21号楼下违建8间柴房，仍有部分违建存在遗漏，现统计到违建183间。开发商违反规划在小区地下车库内随意违建修建柴房，侵占小区公共用地，侵害全体业主共有利益。
市住建局、城管局、税务局，汉台区政府办公室回复
一、关于反映开发商违规收取房产证代办费、产权登记费、他项权证费问题。经查，新天汉时代滨江小区共有84户业主（包含你户）与开发公司签订《委托书》，约定每户缴纳500元代办费、90元登记费和80元他项产权证工本费，委托开发公司代为办理相关证件。经市住建局、城管局协调，对于不愿继续履行代办协议的业主，只需向开发公司提交代办费、登记费和他项权证费缴费发票和自行办理产权证承诺书以及预留的本人银行卡卡号等资料，就可以退还所交费用。目前，你户未向开发公司提交退费相关资料。
二、关于反映违规收取大修基金问题。缴纳大修基金是办理不动产权证书的前提条件之一。前期，你与开发公司签订《委托书》，委托开发公司代办不动产权证书，开发公司按约定代收大修基金。经市住建局协调，对于不愿意继续代办的业主，可持大修基金缴费收据等相关资料前往开发公司退费。目前，你户未向开发公司提交退费相关资料。
三、关于反映违规收取契税问题。根据《中华人民共和国契税暂行条例》和《陕西省契税实施办法》，房地产开发企业不是契税的法定代收代缴义务人，且税务机关也从未委托开发企业代征契税。2021年4月，汉中市税务局会同市住建局、城市管理局联合下发了《关于联合整治违规代收办证相关税费的通知》，要求各房地产开发企业自查，对已代收的契税于2021年6月30日前向税务机关申报缴纳，无法在该时限申报缴纳的应退还给购房者本人。8月14日，经汉中市税务局实地核查，时代滨江小区开发公司共代收84户业主契税，已向税务机关申报缴纳56户，还有28户未向税务机关申报缴纳。经约谈，开发公司承诺将逐户协商，愿意代办的，提交购房合同、购房产生的发票或收据、房屋实测报告等资料后，由开发公司进行申报缴纳；自行缴纳的，提供缴费收据等资料后开发公司将全额退还。11月28日，实地核查发现，28户业主中，已申报缴纳或退款25户，剩余3户业主（包含你户）未向开发公司提出退费申请，也未提供契税申报资料。开发公司退费联系电话：18992621831。
四、关于反映该小区违建永久性围墙与规划不符问题。汉台区城管综合执法大队向汉中金泰房地产发展有限公司下发《调查（询问）通知书》（汉台城调（询）通字〔2021〕第QJ22029号……。
千呼万唤始出来！公募REITs终于要跟大家见面了。
5月31日，首批公募REITs即将开始面向公众发售，不少个人投资者也跃跃欲试。但对于公募基金行业的这一创新产品，大家还觉得过于复杂、难懂，不知道要不要买，买哪只。
业内人士表示，公募REITs值不值得买，主要看它的底层资产是否优质。而底层资产都是一个个“有血有肉”的实体项目。
近日，中证君实地探访了首批公募REITs之一的首钢绿能REIT项目，项目基础设施位于北京市门头沟区，包括北京首钢生物质能源项目、首钢鲁家山残渣暂存场项目、首钢餐厨垃圾收运处一体化项目（一期）等三个子项目。
那么，项目是如何运营的？现金流是如何产生的？基金经理与传统的基金经理又有哪些不同？今天，中证君就带大家到现场去一探究竟。
项目如何运营？
首钢生物质能源项目主要是进行生活垃圾的处置和发电，对应到垃圾分类就是“其他垃圾”这一项，在首钢绿能REIT整个基础设施项目中，生活垃圾处置及发电收入占整个收入超过90%。项目如何变废为宝？先看一组图片：
首钢生物质能源项目沙塔 本报记者 张凌之 摄影
垃圾被收运至垃圾处理池 本报记者 张凌之 摄影
工人正在操控垃圾吊 本报记者 张凌之 摄影
发酵好的垃圾被垃圾吊运至焚烧炉 本报记者 张凌之 摄影
垃圾焚烧蒸汽发电机组 本报记者 张凌之 摄影
垃圾被收运至一个三十多米深的垃圾处理池中，由工人操控垃圾吊将垃圾沥水后放入发酵区，发酵一段时间后，再由垃圾吊运至焚烧炉进行焚烧，用垃圾焚烧产生的蒸汽进行发电，电并入北京市电网，供周边居民使用，这就是“变废为宝”的全过程。
项目单日处理生活垃圾设计产能为3000吨，处理来自门头沟、石景山、丰台区、部分海淀和东城、西城区的其他垃圾。此外，项目与北京市城管委签署的垃圾处理服务协议中约定了项目每年处理生活垃圾的保底供应量为100万吨。
据首钢绿能REIT基金经理汪应伟介绍，目前垃圾处理是供不应求状态，2017-2019三年的平均处理量是115万吨，2020年受疫情影响垃圾处理量也达到103万吨。
首钢餐厨垃圾收运处一体化项目，主要进行餐厨垃圾的处理和发电，对应到垃圾分类则是“厨余垃圾”，经过分拣、焚烧等过程，这些餐厨垃圾最终变为生物质柴油和电。
首钢餐厨垃圾处理项目现场 本报记者 张凌之 摄影
现金流是如何产生的？
对于公募REITs，投资者最关心的就是底层项目的现金流是否稳定，因为现金流是收益分配的最主要来源。
从首钢绿能REIT项目来看，项目的现金流主要包括三部分：
汪应伟介绍，第一部分是电费，电费主要包括每月跟北京市电力公司每月结算的标杆电价、每季度跟电力公司结算的0.1元/千瓦时的电价补助以及国家可再生能源0.19元/千瓦时的电力补助；
第二部分是与城市管理委员会签订的垃圾处理服务协议；
第三部分是与西城区、石景山区、门头沟区管委签署的餐厨垃圾处理协议。
项目服务的主要客户为北京市市属及区属城市管理委员会、北京市电力公司，资金来源有较好保障。部分来源于可再生能源电价附加补助的收入，由国家财政拨付。
项目在2018年-2020年，分别实现营业收入3.92亿元、4.31亿元、3.60亿元，净利润0.66亿元、0.86亿元、0.54亿元。汪应伟预计，项目每年可分配现金流在1亿元以上。
不过，基金管理人也提示，以上只是基于目前的政策、市场环境及项目公司经营情况对项目公司未来经营产生的现金流进行的预测，项目公司经营中影响现金流的重要因素存在一定的不确定性，可能导致预测的现金流与实际产生的现金流不一致。
收益如何？有哪些风险？
根据发售公告，5月24日，首钢绿能REIT完成询价，最终定价13.380元/份，公众发售份额1000万份。
对于普通投资者而言，投资REITs主要赚取每年分红及基金份额的价值增长收益。同时，现金流分派率不等同于产品收益率，预测现金流分派率也并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或者保证取得最低收益的承诺。
9只公募REITs产品定价高低不一，但收益率和定价高低无关。华泰联合证券基础设施与地产行业部高级经理陈然介绍，考虑到不同项目的属性、期限和所处行业不同，因此各项目定价区间会存在差异。特许经营权类资产由于没有到期还本，因此到期后净值为零，在存续期内基金净值会每年降低。为了保障最后一次分配前每份净值不至跌到太低，因此项目初始每份定价较高。
基金份额的定价方式为单价=总价/份数，总价区间为根据项目估值合理确定，基金份数由证监会根据项目上述定价思路合理确定。从整体看收益率与每份定价无关，在发行总额相同的情况下，投资回报并不会因为基金份额少、定价高而受损。
不过，基金管理人也指出了投资基础设施基金可能面临的风险，包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。此外，投向基础设施项目经营权利的项目，还存在基础设施项目价值逐年下降，到期可能趋于零的风险。
募集资金用来做什么？
首钢绿能REIT计划募集金额13.38亿元，这些募集资金用来做什么呢？
募集资金主要用来扩建项目。中证君了解到，后续拟扩建项目主要包括北京首钢新能源发电项目（生活垃圾二期），项目预计总投18.82亿元，与项目一期相邻，项目建设内容设计焚烧处理生活垃圾3000吨/日，同时配置30吨/日医疗废物消毒处理线及餐厨项目设施改扩建。
图中空地为项目扩建地址 本报记者 张凌之 摄影
基金经理与其他基金经理有哪些不同？
首批9只REITs产品，各家普遍设置了三位基金经理，首钢绿能REIT甚至配备了四位基金经理。除了管理产品的基金经理外，各家都配置了驻场基金经理，他们原来就在相关项目工作，公募REITs业务开闸后才加入基金公司。
首钢绿能REIT项目的基金经理汪应伟曾供职于北京首钢生物质能源科技有限公司，担任北京首钢生物质能源科技有限公司经营管理专业负责人，具有七年以上基础设施项目（垃圾焚烧发电厂）运营管理经验，现供职于中航基金管理有限公司。
几位基金经理如何分工？汪应伟介绍，由驻场基金经理负责项目具体事务，其他基金经理负责产品端的管理，基金的重大决策则由大家共同决定。
对于驻场基金经理而言，“因为项目委托给了运营管理机构，作为项目管理第一人，要对运营管理机构的工作进行监管，一些项目的决策，运营管理机构要向基金管理人提出申请，基金管理人根据事项的情况和影响程度来决定是否向投资者披露。”汪应伟表示。
目前监管机构并未要求基金经理跟投自己管理的REITs产品，“我们公司很多人都打算买，我也准备认购，但能抢到多少就不知道了。”汪应伟笑答。
编辑：王寅