什么叫商业不动产公募RElTs？
REITS 是:指房地産信托投資基金，
房地産信托投資基金(RRITS )是房地產証券化的重要手段。房地産証券化就是把流動較低的、非証券形态的房地産投資，直接轉化為資本市場上证券資産的金融交易過程。房地産証券化包括房地産項目融資征券化和房地産抵押貸款証券化两種基本形式。
国内重要资讯：
1、中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》
解读：利好基建+PPP概念股
2、一季报行业的结构分化很明显：好于预期的是农业、军工、银行。其中，农业、军工都呈现大幅度正增长，银行一季报也有5.5%的盈利增长。但休闲服务、计算机、交运，一季报都是比较明显的负增长，略低于预期。
解读：必选消费的投资逻辑会在传统的“五穷六绝”行情中，继续被强化，注意医药股表现。
基础设施证券投资基金采取什么运作方式？
根据中国证监会起草的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》，现将REITS基金的运作方式和流程整理如下：
1、基金管理人独立全面尽调（原始权益人情况、项目财务情况、项目现金流情况、项目合法性情况、项目市场竞争情况等）
2、财务顾问尽调（一般是有资质的证券公司）
3、项目资产评估（一般是有资质的资产评估公司）
4、律所出具法律意见书
5、会计师事务所出具审计报告
6、基金管理人向证监会申请注册基础设施基金（注册申请文件、基金管理人说明材料、尽调报告、现金流测算报告、认购协议、证监会出具额无异议函等）
7、基金管理人在基金份额公开发售前3日披露法律文件（合同、托管协议、招募说明书、发售公告、产品资料等）
8、财务顾问开展IPO、询价定价、战略配售
9、基金管理人像公众投资人公告基金份额和认购价格
10、募集成功后封闭式运作
11、定期估值，披露净值
12、收益以现金形式分配投资者（比例不低于基金年度可分配利润的90%）
希望您能看明白[微笑]
据证监会官方网站消息，为有效盘活基础设施存量资产，增强资本市场服务实体经济质效，丰富资本市场投融资工具，根据中国证监会与国家发展改革委推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作安排，中国证监会起草了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿，简称《指引》)，现向社会公开征求意见。
《指引》共四十五条，主要包括以下内容：
一是明确产品定义与结构。公开募集基础设施证券投资基金(简称基础设施基金)是指，80%以上基金资产投资于单一基础设施资产支持证券，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权，同时积极运营管理基础设施项目以获取稳定现金流，并将90%以上可供分配利润按要求分配给投资者的封闭式基金产品。
二是明确管理人与托管人等机构主体的专业胜任要求，发挥专业机构作用，严控质量关。
三是明确基金份额发售方式，借鉴境外成熟市场经验，采取网下询价的方式确定份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格参与基金份额认购。
四是规范基金投资管理与项目运营管理，明确基础设施基金投资运作、关联交易管理、收益分配、估值计价和信息披露等要求，坚持“以信息披露为中心”，确保信息公开透明，压实基金管理人责任，谨慎勤勉专业履行基础设施项目运营管理职责。
五是强化监督管理。强化中国证监会对基金管理人、托管人及相关专业机构的监督管理职责，并明确了沪深交易所、行业协会的自律管理要求。
证监会表示，欢迎社会各界对《指引》提出宝贵意见，证监会将根据公开征求意见情况，进一步完善《指引》并履行程序后发布实施。
信托基金是什么？是如何运作的？
信托基金也叫投资基金，是一种利益共享、风险共担的集合投资方式。指通过契约或公司的形式，借助发行基金券的方式，将社会上不确定的多数投资者不等额的资金集中起来，形成一定规模的信托资产，交由专门的投资机构按资产组合原理进行分散投资，获得的收益由投资者按出资比例分享，并承担相应风险的一种集合投资信托制度。
所谓信托即指财产所有人基于信任将财产交给受托人占有，使用，处分，但是约定将收益交给特定的人或用于实现特定的目的的制度。信托可以理解为信托委托人将信托财产交给了信托受理人，信托受托人虽然取得了所有权，却不享有为自己的利益或按自己的意志来支配的权利，只是为信托委托人或其指定的其他人利益，按照信托委托人的意愿来支配他人的义务。
从广义上说，基金是机构投资者的统称，包括信托投资基金、单位信托基金、公积金、保险基金、退休基金，各种基金会的基金。在现有的证券市场上的基金，包括封闭式基金和开放式基金，具有收益性功能和增值潜能的特点。
从会计角度透析，基金是指具有特定目的和用途的资金。因为政府和事业单位的出资者不要求投资回报和投资收回，但要求按法律规定或出资者的意愿把资金用在指定的用途上，而形成了基金。
信托基金如何运作？
信托基金资金运作方式主要为贷款，股权投资较少，而且有不断萎缩的趋势。即使在仅有的股权投资项目中，信托公司基本并不参与目标公司的具体经营管理，所采取各种控制措施，例如派驻董事，委任财务总监，修改章程等，目的是要防范资金风险。
股权投资项目的结束方式主要依靠第三方购回股权，目标公司分红与清算的情形基本未曾出现，也不可能等待IPO。这种回购型股权投资属于变相的债权融资。股权投资之所以较少出现，因为该方式有致命缺陷，即在短期（1-2年）内第三方今后购回存在很大不确定性，退出渠道不畅，风险较大，信托公司也就不再愿意采用。
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什么是瑞思基金
瑞思即REITs，是一种具有债权性质的股权投资。是能够在证券交易所上市的标准化可流通的金融产品。出租收入或物业出售升值的收入是其主要来源，周期通常在8~10年。REITs的运作方式是负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营，然后把收入的大部分分配给投资者。
REITs及其特点
REITs的英文全称为RealEstateInvestmentTrusts，即不动产投资信托基金。指依法向社会投资者发行收益凭证公开募集资金，通过不动产支持证券等特殊目的载体持有不动产项目，由管理人主动管理运营上述项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。
中国本次进行试点的主要为基础设施REITs，以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。基础设施项目主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。
中国的基础设施REITs采取的交易架构中，在公募基金和底层资产之间还有一层是资产支持证券。通过加入资产支持证券的中间层，可以使得公募基金突破限制直接投资非上市公司的股权。
REITs拥有投向明确、强制分红、税收优惠、低杠杆限制等特点。其中最为重要的特点是强制分红和税收优惠。REITs通过设置强制分红比例，可以将投资经营获得的收益高比例地分配给投资者。这使得REITs投资者可以获得持续稳定的投资收益。在美国市场中，权益型REITs的股息率在绝大部分时间内都高于美国10年期国债收益率。另外大多数国家对REITs中的租金收入等一般性收入进行所得税免除，防止了双重征税，保持了税收中性原则。
信托资金能投ppp吗
我相信您指的不是信托公司自有资产吧，应该指的管理类资产。信托资金分为两种，一种是集合资金，一种是单一资金，集合资金都是由信托公司作为主动管理人进行募集的，这种基本上都是投的债权项目，比如地产信托或者政信项目。单一资金很多信托公司是被动管理的，或者说叫通道业务，就是信托公司只是一个通道，风险还是单一资金自己承担的。您指的投PPP项目，基本上都是指的信托公司通道业务，比如有民间资本要参与到PPP项目，作为项目的股东之一，可以委托信托借用其通道介入。综上所述，信托资金是可以参与PPP项目的，都是单一资金模式，集合资金的话信托公司不会参与主动管理去投PPP项目。望采纳我的回答，谢谢！ppp项目采购阶段，总投资只是个估算值，未来的执行过程中有改变很正常，不变才是不正常。一般情况下ppp项目合同都有明确的竣工决算规定。
信托资金能投ppp吗
我相信您指的不是信托公司自有资产吧，应该指的管理类资产。信托资金分为两种，一种是集合资金，一种是单一资金，集合资金都是由信托公司作为主动管理人进行募集的，这种基本上都是投的债权项目，比如地产信托或者政信项目。单一资金很多信托公司是被动管理的，或者说叫通道业务，就是信托公司只是一个通道，风险还是单一资金自己承担的。您指的投PPP项目，基本上都是指的信托公司通道业务，比如有民间资本要参与到PPP项目，作为项目的股东之一，可以委托信托借用其通道介入。综上所述，信托资金是可以参与PPP项目的，都是单一资金模式，集合资金的话信托公司不会参与主动管理去投PPP项目。望采纳我的回答，谢谢！ppp项目采购阶段，总投资只是个估算值，未来的执行过程中有改变很正常，不变才是不正常。一般情况下ppp项目合同都有明确的竣工决算规定。