投资的话，肯定还是选比较偏热门的项目。榕江新区选中枢文旅来算（不选最贵最好，也不选太便宜的，中上水准盘比较有参考价值）刚需户型115平，普通楼层（不好不差）成交价格144万算.均价12500. 维修基金8000 契税21000. 首付按3成算，43万，贷101万，30年月供:等额还款（用的最普遍的）每月还5855（4700利息）。
我按3年来算，短期投资3年为一个周期。一般新房2年半左右交房，出证大概半年多，所以大致方便算3年也算合理。
那么，3年总利息169000，加上税费维修基金等，约为20万的费用。还有43万的首付款如果做普通理财（4%算）5万的收入。房屋总价达到169万，均价为14700一平。也就是说，3年后新旅中枢涨到14700一平，就是保本。算上时间成本，如果卖不到16000一平，就没有投资价值。毕竟卖16000一平才赚15万！
那么二手房呢？选章江新区置业热盘中海凯旋门，精装高层10楼以上性价比高的房源在14600左右（毕竟买二手都是挑便宜的买，楼层也不能太差），109平户型，总价159万。首付3成47万，贷款112万，月供6500（利息5300）3年总利息214000，加上二手房的税费中介费大概5万，存的理财费用算6万。总房价在191万，单价1.75万成本价！[恐惧] 至少要卖1.9万才算有投资价值。 也就是说这3年投入70多万资金，卖1.9万一平才赚个十几万而已（只能算一般收益）。
那么，3年后。新旅能卖到1.6万一平吗？中海凯旋门能卖到1.9万一平吗？卖不到的话，这笔投资将没有多大意义。
你们觉得3年后，这两个盘能卖多少呢？
一：房产契税和维修基金怎么算
在一般情况下，公共维修基金的收取标准由当地的房地产主管部门根据当地实际情况来确定，是按照购房者的总购房款的2%～3%比例缴纳，收取的公共维修基金属于小区全部购房者的共同拥有，其不计算于房屋的销售收入。此前相关部门曾出台新的标准，取消了以前按照房价总额2%～3%交纳公共维修基金的规定，更新为多层住宅以每平米100元交纳其公共维修基金;高层全现浇结构则每平米150元交纳;高层框剪结构200元;根据不同的住宅建筑安装成本其公共维修基金也就有所不同。房屋维修基金可以用于房屋保修期满后，对房屋主体结构、公共部位或公共设施设备的大中修以及更新改造工程。
①房屋主体承重结构部分包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等;
②公共部位是指户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;
③公共设施设备是指房屋及相关配套区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道及设备、配电线缆及设备、电梯、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、非经营性车场车库、公益性文体设施和其他共用设施设备等。
不论是新房还是二手房，只要房屋产权进行变更需要过户时，都必须要缴纳一定比例的契税，一般这项费用是由接受房屋产权人缴纳。当前我国对于契税的征收标准为3%-5%，各地区根据当地经济发展情况，在此范围内规定具体的征收标准。目前除了北上广深四地以外，全国其他地区均实施优惠税率。
首套房屋面积为90平米及以下的，税率为1%;首套房屋面积超过90平米的，契税税率为1.5%。对于第二套改善性住房，房屋面积为90平米及以下的，税率为1%;面积超过90平米的按2%税率征收。如果是第三套以上的住房，则不能享受优惠政策，按3%税率征收。
二：商业房产维修基金怎么算
房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有权初始登记前，将该新建商品住宅的维修基金存入专户银行。购房人应当在办理房地产权变更登记前，将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。缴纳标准：（一） 配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4%交纳；不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳。
（二） 配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳；不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%交纳。
三：抚州房产契税和维修基金怎么算
近日
景德镇市、上饶市、抚州市相继出台
购房新政
景德镇市
符合景德镇市住房公积金贷款条件的缴存职工家庭，在中心城区购买普通新建商品房的，单职工贷款最高限额由35万元/户提高至50万元/户；双职工贷款最高限额由50万元/户提高至70万元/户。
购买普通新建商品房，第1次使用住房公积金贷款的职工家庭，最低首付款比例为20%；第2次使用住房公积金贷款的职工家庭，最低首付款比例为30%。购买二手房，第1次使用住房公积金贷款的职工家庭，最低首付款比例为30%；第2次使用住房公积金贷款的职工家庭，最低首付款比例为50%。
凡在2022年5月10日至2022年12月31日期间，购买新建商品住房且在2022年12月31日前缴清契税，属首次购买的，给予200元/平方米补贴；属改善型的，给予100元/平方米补贴；景德镇市常住居民二孩、三孩家庭群体，且子女未满18周岁(截至2022年4月30日)，购房时凭户口本或出生证明，分别给予200元/平方米、300元/平方米的补贴。补贴不重复享受，只可按最高标准享受一次，补贴资金由受益财政全额保障。
同时，2022年5月10日至2022年12月31日期间，个人购买新建普通商品住房，契税实行先征收后补贴。以契税缴纳时间为起始时间，购房人缴纳契税后，依据《商品房买卖合同》、完税凭证、进账单等提出补贴申请，由受益财政给予所缴契税50%补贴。
上饶市
凡在2022年5月1日至2022年12月31日期间，购买中心城区范围内(包括信州区、广信区、广丰区、上饶经济技术开发区、上饶高铁经济试验区)新建商品住房且在2024年6月30日前缴清契税，属首次购买的，给予300元/平方米补贴；属改善型的，给予200元/平方米补贴；上饶市常住居民二孩、三孩家庭群体，且子女未满18周岁(截至2022年4月30日)，购房时凭户口本或出生证明，分别给予300元/平方米、500元/平方米的补贴。
凡在2022年5月1日至2022年12月31日期间，在中心城区购买商品住房(含二手房)且在2024年6月30日前缴清税款(包含契税、增值税及个人所得税)的，由受益财政按地方所得部分50%给予补贴，相关税款实行先征后补。
在中心城区范围内，采用商业银行按揭贷款的，首套房最低首付比例下调至20%、二套房最低首付比例下调至30%，并合理下行商业性个人住房按揭贷款利率。在中心城区范围内，购买自住商品房，首次申请使用住房公积金贷款的，最低首付比例下调至20%、最高贷款额度上调至70万元；购买改善型自住商品房再次申请使用住房公积金贷款的，最低首付比例下调至40%、最高贷款额度上调至60万元。
抚州市
4月28日，
在政策性补贴方面，抚州市住房和城乡建设局副局长肖复星介绍，“购买新建商品住房，补贴时间为购房户在2022年4月1日至2022年9月30日期间首次网签合同并完成首次备案的，在购房户全额缴交契税后，由受益财政对购房户给予所缴纳契税50%的补贴。另外，契税实行先征后补的原则，购房人缴纳契税后，到办事大厅设置的‘补贴’窗口提交所需的补贴材料申请补贴。”