本港放宽防疫措施带动工商铺交投转活，市场再录大手成交。消息透露，以暗盘形式放售的九龙城衙前围道全幢商住楼，以约7380万易手，呎价1.3万，原业主持货60年，帐面获利7359万，物业期间升值359倍。
据业内人士指出，上址具合并重建价值，成交价属合理水平。
综合市场消息指出，九龙城衙前围道54号全幢商住楼，地铺及阁楼建筑面积2671方呎，2楼至5楼为住宅，每层面积747方呎，项目总楼面5659方呎，以7380万售出，平均呎价约13041元。据悉，上址原业主早于1962年以20.5万买入，持货60年，帐面获利7359万，期间升值359倍。
据地产代理指出，上址地铺位置现时由食肆以每月8.7万租用，门面阔约20呎，租约期至今年底届满，以成交价计，租金回报约1.4厘。
盛汇商铺基金创办人李根兴指，上址于市场上以暗盘形式放售，并迅速获承接，料买家为投资老手，成交呎价属贴市价水平，该项目亦邻近市建局重建地盘，故料买家购入冀获收购。
中原（工商铺）董事总经理潘志明称，政府于多年前已积极发展九龙城区，因区内旧楼楼龄多达五十年以上，发展潜力甚大，加上自港铁屯马线开通后，令沿线地区交通配套进一步完善，带动人流及消费力急增，吸引发展商及投资者纷于区内「插旗」发展。
事实上，衙前围道近期频获发展商「吼准」发展，资料显示，兴胜创建于去年底以1.95亿购入该街道55号，以可建楼面2.43万方呎计，每呎地价8033元。
一：商铺维修基金怎么使用
法律分析：建筑物及其附属设施的维修基金并不属于物业，而是属于全体业主共有。维修基金可用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。使用维修金，需要由业主召开业主大会共同决定。建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百七十八条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
二：商铺维修基金收费标准
1、维修基金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%~3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。维修基金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。 2、维修基金(maintenance fund)。。
公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。维修基金为业主所有，只能用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新、改造项目。
购买门面房也需要缴纳公共维修基金。
三：商铺的维修基金是多少
商铺和住宅是不一样的，住宅有更多的政策属性，附属价值属性，最关键是具有居住属性，刚需很多，而商铺这些统统不具备，唯一具备的就是商业属性，投资回报率是多少，是普通老百姓考虑购买商铺的唯一指标，既然是投资，房价就会决定投资回报，房价越高租金越低，投资回报也会越来越低，那就不值得投资了，关键看商铺的商业价值到底有多大？
怎么来判断商铺的商业价值，这是投资者必须要过的第一关，这一关过不去，购买商铺就和赌博没啥区别，一切全靠蒙是不行的！
昨天聊过，开发商的一些定价策略，开发商都是买的三年后的价格，对于一个新商铺来讲，是需要运营能力的，为什么会把运营能力放在这么重要的位置，之前商业房可都是谈的商圈，因为商业模式的变化，运营能力才是主流，另外，新商铺的不盈利周期是多久，买了商铺，多长时间内租不出去的可能性是多大，看完这些，对商业房价就有了一个立体的理解，
那么，接下来，谈议能力和策略，就会有更多的思路了，你知道的底牌越多，越好去操作这些事情；
第一：了解开发商的资金周转情况，多方面了解；’
开发商的资金周转情况，决定了他们想不想快速的卖房，想卖，这就简单了，不缺钱那就不多说了，怎么查他们的周转情况，很简单的几个事情就可以解决，实际上都缺钱，只是流动性怎么样而已？
一个是看一下房管局备案情况，项目有没有抵押，这些信息都是公开的；
二是打听一下销售员的工资，有没有按月结算，很多人认为，都是代理公司，有意义吗，有的，自己去想吧！
三是问一下签合同的时间，签合同开发商都不着急，说明周转不好，因为你要按揭，可能房源就在抵押过程中；
四是看看网上有没有什么负面新闻，就可以简单地判断一下；
对于散户来讲，了解这些意义不大，如果有想一起买的，这样做的意义就大了去了，因为议价能力更强；
第二：抱团购买商铺的意义，大于一个人去购买；
现在有很多团购网站，很多传统媒体也喜欢搞团购，团购商铺是一个绝对的优势，议价能力很强大，为什么呢？
想一下，一下买走20套商铺，每套100万计算，那就是2000万的回款，开发商缺钱的时候这就是救命稻草，这个时候的议价能力也越强大，这就是为什么要了解开发商的屁股，到底是怎么样的，就可以找到议价的软肋；
一般个人购买商铺，还是要多打探和了解销售员销售经理手里的权限有多大，逼迫他们向上面反映你的诉求；
商铺的销售往往比较难销售，因为被洗脑过了10多年了，大家都学的聪明了，这个时候，你就可以最大限度的拿到优惠和折扣，其实很多人买商铺，买房子喜欢找人说情，实际上说情后的价格往往比较高；
产权商铺的购买，还是建议不要买了，问题太多，往往都扮演的是一个接盘侠的角色，再次出手很艰难；
第三，一铺一买的时候，买二楼的时候，有可能可以捡漏；
一铺一卖就是指的，大面积的商铺，往往几百平米，售价都在接近千万以上的价格的时候，是可以议价的，这个议价讲究的是，时间策略，还有介绍策略，带动策略等等；
总是来看房，但是又表现的特别想买，但是就是不出手，用时间来沉淀优惠政策，等待时机，没准你提出的要求就实现了，往往主动给你优惠的时候，就是有问题的时候，这个时候，还可以要点优惠政策，物业费，契税费用，维修基金都可以选择让开发商优惠，商铺不比别墅，属于不可再生资源，商铺的价值在于生意，没生意一切都是扯淡；
还有就是单独的二楼，三楼，有时候这样的商铺，往往投资价值比较高，价格可以往下大大的压下来；
还有，一拖三的房子，实际利用价值很小，但是价格不低；
买房的时候，可以按照一层一层的计算，底商一楼怎么计算价格，这是商业价值早就这么高，二楼算一个价格，三楼算一个价格，这样的就可以大大的把价格拉下来，二楼一般是一楼的5成到7成，三楼是一流价格的4成到6成，算一算很划算；
第四，抵账房，拍卖房是可以买的，但是要确认没有人在使用；
国内法律的执行能力上，还有很多的额无赖模式，例如你买了一个法院拍卖的房子，有租赁合同就不多说了，特别是原房主占用的这种，不给你腾房子，这就很难办，这个时候一定要确认，没人在使用，法院拍卖的房子，可以去参与，觉得合适就拿下，前提是要提前调查房源；
还有即使顶账房子，这样的房子也可以低价格拿到，为什么呢？
着急回款，用底商抵工程款，开发商抵款的时候，一定是高价格，工程方要资金快速的得手，会低价卖掉，买的人可以受益一些；
但是抵账房，要把手续，搞对了，避免出了差错，这些就不详细说了，可以私下问我也可以；
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