一、不良资产处置主体
90年代末亚洲金融危机爆发时，中国也出现了大批的不良资产，也就是在那个阶段国家发起设立了华融、长城、东方和信达四大AMC。作为不良资管行业的龙头，资产管理公司主要业务就是剥离、处理不良资产。资产管理公司从金融机构和非金融机构手里收购不良资产，再经营卖出，或重组经营、培养发展，以获取盈利。
为了化解地方不良资产，优化地方金融环境，2012年2月，财政部、银监会联合下发《金融企业不良资产批量转让管理办法》，规定各省级人民政府原则上可“设立”或“授权”一家资产管理或经营公司，参与本省范围内不良资产处置转让工作。随后，银监会先后分三次批准设立了15家地方资产管理公司。经过8年的发展，截至2021年6月底，全国共有58家持牌地方AMC。
二、不良资产收益潜力
以往，不良资产中，房地产类不良资产由于其抵押物价值高，在认定为不良后，AMC如果能够低价收购并盘活，往往预示着项目处置完毕后有可能获得高收益。所以一段时间房地产不良资产成为各界疯抢“香饽饽”。
从目前各金融机构的房地产相关不良资产来看，在”房住不炒”的主基调下，限购、限售、限贷、土地供应增量等政策调控下，中小房地产企业的周转变现速度下降，债务违约风险加剧。未来房地产不良资产增长空间，显然是很大的。据相关媒体的报道，峰值可能会达到万亿之巨。
三、AMC处置房地产不良资产现有方式
AMC是主要的房地产不良资产处置主体，它的处置主要就是为了解决两个问题：
一，金融方面，需要对之前的信贷和风险予以处置，引进资金，为未来的开发经营做准备；
二，实物方面，需要对资产进行管理，让引进的资金发挥作用。
就实物端操作而言，四大AMC大多成立旗下地产子公司，直接对实物进行开发升值。
在这个模式里，金融和资本的操作是AMC房产子公司的优势，但相比专业大型房企，其在开发经营中所能实现的品牌溢价是较低的。
四、房地产不良资产处置新格局
对于AMC面临的问题，房企可利用自身对房地产市场的经验，对于开发、规模布局和品牌形成有利影响。同时，可以借助AMC处理不良资产背后的复杂信贷问题，并在“拿地难、拿地贵”的现状下，开拓资源，并或享受AMC带来的融资便利。现在，房企与AMC合作有三种模式：重组再开发、不良资产处置基金、联合管理开发和代建。其中，重组再开发较为主流，由AMC利用自身优势，负责不良资产的处理和重组，然后由房企作为重组方再开发和运营。
不良资产处置基金，这一模式下由房企和AMC共同出资设立基金公司，由基金公司对不良资产进行处置。这一模式下房企可将重组后的物业二次开发运营，享受代建和管理收益。联合开发管理或代建，这一模式下房企与AMC旗下地产子公司直接合作，联合开发经营或进行品牌代建与小股操盘，获得共同开发或代建收益等。
五、房企和AMC合作三种模式各有优劣
拿不良资产处置基金模式来说，它可将不良资产处置开发的风险转嫁基金，并减少房企和AMC的资金投入，但这样也意味着要受到更严格的金融监管；联合开发管理或代建能够减少房企的风险，但如何做好利益分配、开发理念协调，也是值得探讨的。房企凭借自身的开发运营优势，与AMC合作，将银行急于抛掉的不良资产收入囊中，低价收购并且盘活，是一个不错的战略选择。
二十年金融不良资产行业从事经验，国家理财规划师、从一个投资者的视角跟我们分享，为什么我们要投资不良资产？如何利用私募基金来投资不良资产？
“暴力”故事的启示
不良资产是个好东西
我有一个朋友他姓高，我们这位高老板开了一家小水电厂，他用水电厂的土地、厂房，还有一些固定资产作为抵押，向银行去申请贷款，贷款的总额是1亿元。
一年以后，连本带息总共是1.1亿，高老板无力支付。银行就需要把他的这一笔贷款去进行处置。当然，处置之后，水电厂就再也不属于高老板了。如果你是高老板，这个时候你得想，如何去保住电厂，同时又尽量少花钱，最好一分钱都不要花。
怎么办？于是高老板就脑洞大开了，他找到了一个做不良资产处置的朋友，然后通过A，把银行把这笔不良贷款以5折的价格拿过来，也就是说5500万把债权买断了。然后通过高老板的亲戚，再从A的手里面把电厂给买回来。
如果不考虑法律层面，不追究他有违规操作的风险在里面。我们会发现不良资产处置，其实是非常暴利的。这也是不良资产处置的一个魅力所在。所以我一直说不良资产绝对是一个好东西，它你值得拥有。
不良资产的基础概念
不良资产是指金融机构或者是非金融机构持有的不良信贷资产，非信贷资产，那么不良信贷资产和非信贷资产其实是从不良资产的标的来进行一个划分的。其中不良信贷资产就是指不良债权，不良非信贷资产就是指不良债权、不良股权和不良实物资产。
那么从不良资产的来源来划分的话，不良资产它包括金融不良资产和非金融不良资产，金融不良资产它又可以分成银行不良资产和非银行金融不良资产。
其实我们的重点是银行不良债权，从概念上来讲，银行不良债权是指银行持有的不能按期按量足额回收本息的各类债权资产。
从1998年以后，我国就按照5级分类将资产进行一个分类，总共可以分成正常关注、次级、可疑和损失五大类。我们讲的不良资产，主要指的就是银行后面的三种贷款。
接下来我们来看一下不良资产目前的一个生态圈，整个不良资产的生态圈其实是蛮复杂的。
首先是它的上游是收购市场，卖方是银行跟非银行金融机构，还有非金融企业，他们将不良资产卖给4大AMC、地方AMC以及不持牌的民营AMC。
其中只有四大AMC和地方AMC，是有资格直接从银行去批量转让不良资产的。民营的AMC就没有这个优势，也就是说他只能通过四大或者是地方AMC取银行拿包。
下游的话是一个处置市场，包括银行或者是四大AMC地AMC自己也会有一些处置通道，但是更多的情况下，他们可能会去分包分下去给给民营的AMC去处理。
民营的 AMC拿到这个包之后，它会去通过一些下游去把这些包处理掉，或者是回收回来，下游我们会看到还会有很多的第三方服务机构，包括不良资产、专业评估师、债务人、评估机构、拍卖机构、律师事务所、信托、不良资产交易平台等等。
不良资产饕餮盛宴
有钱也未必能分享
投资不良资产是非常明智的选择。
首先是目前国内不良资产行业，它处在一个高速发展的这样的阶段，整个市场体量是在不断的扩大。
我们经常说不良资产它是一个逆周期的行业.正常的一些行业在整个GDP上扬的时候，会随着国家经济向好，慢慢变好。但是不良资产这个行业刚刚相反，当GDP下降了，银行的不良率才会慢慢增长身高，然后才能催生出不良资产处置行业更大的市场。
我们可以来看一下，从2011年一直到2017年，整个银行的不良资产余额从0.4万亿一直涨到了1.7万亿，这个1.7万亿其实是非常有水分的。这基本上是指银行已经彻底收购回来的这一部分，如果说再算上上面讲的只能收回来一部分的这些可疑的贷款，它不良率其实更高，估计是在7%—9%左右。
中金公司报告显示，潜在不良资产规模是大概可以达到9.9—13.4万亿，所以说这个市场非常大。
从财富管理角度来讲，行业如果超过1万亿，基本上就成气候了。同时，对于国家层面上来讲，必须出台一些政策去控制不良率。那么也就引出了利好政策的不断出台，进一步推动不良资产处置这个行业。
十九大工作报告时提到，坚持去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。
怎么样去杠杆呢？把不良资产全部处理处置掉呢？
除了四大AMC以及民营AMC以外，很多的保险资金以及券商的一些资金、券商、资管、保险资管、包括信托，以及一些金融控股公司跟基金，包括公募基金都去参与到这个行业里面去。
为什么会有这么多的资本去参与进去？因为仅仅依靠AMC style已经没有办法去消化掉那么多银行不良资产。需要社会资本进入，这就是社会资本的机会所在。
那么对于普通的投资者来讲，如何去参与到盛宴之中。要么你特别有钱去买信托，基本上都要300万起投。还有一种方式就是我们今天讲的重点，去买一些通过私募基金去投资到不良资产。
情投意合
民营AMC与私募基金自然结合
这其中有一个非常重要角色叫民营AMC，它最重要的任务，就是从持牌AMC拿到不良资产包，然后处理。在拿包以及处置的过程之中，它有非常多的痛点。
首先是一个政策上的痛点，因为四大跟地方AMC都可以直接去银行拿包，但是民营AMC没有这个资格。
其次还有一些专业上的壁垒。民营AMC如果说要在整个市场上处于一个比较有利地位的话，那么他必须在整个尽职调查以及不良资产处置这两个环节之中，具备非常好的一些专业性。那么有一个专门的团队去打造它的每一个这样的环节，才能说实行比较好的一个盈利。
再次，资源的壁垒也是民营AMC的痛点，就算你的团队的专业性非常强，但是在某些处置环节的时候，我们会发现，没有公检法或者是四大这样的一些非常好的资源，其实你在整个资产不良资产处理的过程中也是处于一个非常弱势的地位。
简单来讲，比方说你想让法院帮你去强制执行一笔不良贷款，打完官司之后已经认定了这个人要还这笔钱，银行法院如果没有去强制帮你催收的话，其实很多时候你也很难去拿到固定资产或者是拿到现金。
最后一个痛点就是没钱。民营AMC去四大或者是通过四大去银行拿这些不良资产包的时候，动不动就几千万几个亿。一般的民营AMC从资金上吃不消，他需要去跟其他的私募基金合作，帮他去募集更多的资金，来帮助他更好的去银行拿包。
综上所述，民营AMC自然而言的就跟其他的一些私募基金开始结合了。证监会将私募基分成三类，一类是证券类，第二是股权类，第三个叫另类，民营AMC合作的就另类的私募基金。
不良资产的私募基金，应该说有一些基金它是属于保本升值类的，比方说跟购买者约定基础收益率8%，然后超额之后是五五分，三七分，或者二八分。
不良资产私募基金风险大概是十五左右。收益差不多是十二、十三。从这么多的基金里面去看，应该说不良资产的私募基金相对来讲，它的风险性跟收益性是符合比例的，也是比较适合作为普通的投资者去投资的。