近日，招商银行股份有限公司（以下简称“招商银行”，股票代码：A/H，600036/03968）在全国银行间债券市场成功簿记发行2022年第一期绿色金融债券。该期债券是招商银行境内发行的首单绿色金融债券，也是全国范围内商业银行首次发行乡村振兴主题的绿色金融债券。该期债券发行规模50亿元，债券期限为3年期，募集资金将全部用于县域范围内有助于强化支持乡村振兴金融服务的绿色产业项目，特别是风电、光伏等清洁能源类项目。
招商银行是中国境内第一家完全由企业法人持股的股份制商业银行，也是国家从体制外推动改革的第一家试点银行，现已发展成为沪港两地上市，拥有商业银行、金融租赁、基金管理、人寿保险、境外投行等金融牌照的银行集团。2021年，招商银行连续第三年荣膺《欧洲货币》“中国最佳银行”，创造该奖项评选史上首个“三连冠”；位列英国《银行家》全球银行1000强榜单第14位，在《财富》世界500强榜单上列第162位。
近年来，随着乡村振兴战略的持续深入实施，金融支持乡村绿色发展的意义愈发受到关注。今年3月，中国人民银行出台《关于做好2022年金融支持全面推进乡村振兴重点工作的意见》，进一步指导金融系统优化资源配置，拓宽农业农村绿色发展融资渠道，并提出鼓励发行绿色金融债券支持农业农村绿色发展，特别是引导金融机构加大对符合条件的农村地区风力发电、太阳能和光伏等基础设施建设的信贷支持，为金融业强化支持乡村绿色发展指明方向。全国首单乡村振兴主题绿色金融债券的成功发行，是招商银行强化支持乡村振兴、助力发展绿色经济的一项新的有益尝试，体现了招商银行响应国家战略号召的使命担当。
君合在本项目中担任招商银行的专项法律顾问，全程参与了关于法律尽职调查、相关文件的起草、申报材料准备等一系列工作，与招商银行及其他中介机构紧密合作，为本次债券发行提供了专业、高效、优质的法律服务，并获得了项目参与方的一致好评。
本项目牵头合伙人为留永昭律师，内核合伙人为万晶律师。
1、租赁住房REITs是什么？
房地产投资，古来有之。在世界历史中的很长一段时间，拥有多少地，以及这块地上所有的产出，是个人和家族财富的最重要标志。
但是房地产投资，也有其鲜明的特点，那就是：需要的资金量巨大，交易手续复杂耗时，交易费用也比较高。这些特点，导致房地产投资活动，主要是大资本的游戏，普通老百姓有心无力，参与度不高。
这样的状况，在美国推出了第一个房地产投资信托（REITs）后，发生了根本性的转变。
房地产投资信托，英语叫做REITs，是Real Estate Investment Trusts的简称。
在本人的历史文章，《房地产投资信托基金（REITs）》中，我曾经提到，房地产投资信托是一项伟大的金融发明，因为它为普通散户投资者提供了一种金融工具，能够以比较方便和廉价的方法，成为房地产投资者，并从房价的上涨中获得投资回报。
对于门外汉来说，我们可以这样理解房地产投资信托。REITs基金的资金来自于基金股东。REITs基金会指定一个管理公司，来管理该基金的投资和运营活动，并向其股东征收管理费。
通过REITs，管理公司会去选择购买或者投资一些房地产项目。可供投资的房地产项目范围很广，可以是住宅房产，零售房产，商务办公楼，酒店，厂房和仓库，等等。
如果管理得当，这些房地产投资项目会产生一定的现金流回报。在扣除了相关的费用后，REITs会向股东定期发放分红。REITs的股东，会从房地产项目的市值增长，和租金收入中获得投资回报，就好像自己去购买一套房子进行投资一样。
在REITs没有被发明以前，一个普通散户投资者，想要投资购物大厦，办公楼，酒店这样的项目，是不可想象的。因为大部分人的资金实力，根本够不到投资这些项目要求的门槛。但是REITs的发明，巧妙的解决了这个难题，即它通过一个法律结构，聚沙成塔，让很多中小投资者也参与进来，同时也鼓励了更多老百姓成为房地产的投资者。
回顾美国REITs的发展历史，细数其获得成功的经验教训，其中一条非常重要的，是它对于REITs的税费处理。
1960年，时任美国总统艾森豪威尔签署了《房地产投资信托法案》（The REITs Act Title），在法律监管上为房地产投资信托的发行扫清了障碍。
该法案规定，如果一个信托申请并获得REITs资格，那么它就可以免除所得税。
申请成为REITs，需要满足一系列要求。其中一条比较重要的要求，是每年需要将至少90%的利润，作为红利分发给股东。对于股东来说，他们收到的这些分红，在公司层面是免税的，只需要上交个人所得税。
这个税费优惠，鼓励了更多的投资者将自己的资金投入到REITs之中，也促成了后来REITs市场的大规模发展。
对于广大散户投资者来说，REITs提供的价值，主要体现在以下三个方面：
第一、由于法律要求REITs必须把至少90%的利润再分给股东，因此REITs投资者每年都能收到现金收入。这个价值，和投资者购买固定收益类债券，并从中获得利息收入是类似的。对于那些需要现金收入的投资者，比如退休人士，这个特点很合他们的胃口。
第二、REITs能够抵通胀。由于REITs投资的是房地产实体资产，因此在通胀比较高的环境中，房价和房租也会水涨船高。而上面提到的债券，由于其利息是固定的，因此投资者在高通胀环境中会遭受很大损失。REITs抗通胀的特点，给投资者提供了多一层保护。
第三、REITs向投资者提供了股票之外的另一个很不错的投资回报。
以美国过去30年（1988到2018年）的历史为例。REITs的投资回报（以FTSE NAREIT REITs指数计），为每年9.26%左右。同期标普500全回报指数（含红利）的回报，为每年9.97%左右。REITs的回报稍稍落后于股票，但差距并不大。由于其回报是基于一个完全不同的资产类型（房地产），因此能够给投资者的投资组合提供多元分散的价值。
由于上面说到的这些优点，在艾森豪威尔签署了REITs法案后，REITs在美国的市场规模快速发展，并逐步蔓延到全世界其他国家。
1960到1961年，美国第一批五支REITs被批准发行上市。其中的2支，至今还活跃在纽交所：PEI（市值约5亿美元）和WRE（市值约22亿美元）。
经过近60年的发展，美国建成了世界上最大的REITs市场。时至今天，投资购买REITs的美国人，高达8000万左右，占到美国总人口的1/4左右。在美国上市的REITs，其总市值超过1万亿美元，每年大约分发超过600亿美元的红利。REITs涵盖的房地产项目，包括住宅、写字楼、购物大厦、酒店、仓库、厂房、森林，医疗保健、基建、数据中心等各种类型，可谓五花八门，应有尽有。
值得指出的是，美国REITs市场的高速发展，并不是一个孤立的事件。同期，美国民众的投资意愿，在股市指数和可支配收入节节高升的刺激下，也水涨船高。在这个大背景下，包括REITs在内的各种金融创新工具，比如公募和私募基金，也经历了类似的爆发性增长。这个大背景，和目前中国的宏观经济背景有类似之处，因此更值得我们学习研究。
同时，世界上其他国家，也逐渐效仿美国，开始发行自己的REITs。1969年，荷兰发行了欧洲的第一个REITs。1971年，澳大利亚发行了首个REITs。到今天为止，主要的资本主义国家市场里，都有不少REITs供广大投资者选择。
值得指出的是，REITs虽然可以为投资者带来很多价值，但却远不是没有风险的。事实上，如果我们回顾美国REITs的发展历史，就不难发现其经历过好几个涨跌周期。
1969 到1974年，美国的REITs市场迎来了第一个高速发展期。短短几年之内，市场上大约发行了50多个按揭REITs。在REITs下面涵盖的房地产市场总市值，从10亿美元左右快速上涨到200多亿美元，在短短5年内翻了20倍。
然而，好景不长。1973年，第一次石油危机发生。石油危机导致美国物价飞涨，通胀率居高不下。为了应对持续攀高的通胀率，美联储开始升息。银行利息的上升，对按揭REITs市场造成了致命打击。由于按揭成本一下子攀升很多，很多在建的工程被中途放弃，留下不少烂尾楼。那些通过按揭来投资这些房地产市场的REITs，自然也大受打击。很多房地产信托公司不得不宣布破产，或者被低价并购。
1980年代，REITs市场从1970年代的暴跌中开始慢慢恢复。然而到了1980年代末和1990年初，美国发生了储贷银行危机，并波及到房地产市场大跌。商业地产的市价，一度下跌了30%到50%左右。1990年，REITs市场的平均回报下跌14.8%，是REITs指数问世以来的最差回报。
最近的一次REITs大跌，发生在2008年金融危机期间。相信很多读者对这段历史都还记忆犹新，因此我就不再赘述了。
到目前为止，中国还没有REITs。在过去很多年，业界每年都对推出第一个REITs有很高的期望，但最后都是失望而归。比如2018年5月，据中证报引消息人士透露，公募REITs年内将出炉。但是后来由于种种原因还是没有得到实现。
2019年4月22日，《南华早报》报道，新加坡主权财富基金GIC和中国购物中心运营商大悦城控股集团已获得监管部门批准，将试点发行中国首个公募REITs。如若发行成功，这将是中国第一个公募REITs。
展望未来，希望有关立法可以尽快完善，早日推出中国的公募REITs。这样中国的投资者，也能够像国外的投资者那样，通过这种金融工具，丰富自己的投资选项，获得更好的投资回报。
参考资料：
伍治坚：房地产投资信托基金（REITs）
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REITs是资产证券化产品中的代表性创新产品；租赁住房REITs是具有权益型REITs属性的资产证券化产品。
保利租赁住房REITs是国内首单央企租赁住房REITs，该项目经上交所审议通过，项目总规模50亿元，优先级评级AAA，产品期限18年分期发行。这个项目的发行对行业具有具有重要创新意义和示范意义。
保利租赁住房REITs针对青年公寓和养老公寓需求，侧重弥补房产市场上租赁短板，对于促进养老保障与社会保障、推进住房租赁市场建设以及促进住房租赁市场开展资产证券化业务开展与实践具有重要的社会意义。保利租赁住房REITs的底层物业资产为公司自持的优质租赁住房，自持产业为项目开展提供底层保障。
中国的租赁市场市场潜力巨大，随着国家出台相应的房地产调控政策，房地产市场趋于稳定态势，限购伴随着刚性需求的持续性存在使得租赁市场的需求扩大，迫切需要对租赁市场进行科学性的统筹以解决住房需求。针对青年和老年人的保利租赁住房REITs正是采纳借鉴国外资本市场的通行做法而进行的一项对社会具有积极推动作用的项目。该项目的亮点还有分期发行——发行人可以根据自身与市场发展情况，在两年的有效期内灵活安排发行批次和规模。
租赁住房REITs的社会意义巨大。首先，从金融方面对房产企业资金管理具有积极作用，REITs推出利于租赁住房企业加快资金回笼和加大市场投入，能够促进投资人分享租金收入和物业升值收益，增加参与回报收益，充分调动企业与投资人参与的积极性；此外，对于租赁市场而言，REITs的推出利于租赁市场健康发展，化解一线城市的居住难题，惠及更多普通租户。从宏观方面讲，REITs的推出有助于资本市场服务租赁住房行业发展探索积累经验，形成行业示范效应，推动其他符合条件的且致力于住房租赁市场发展的住房企业借鉴学习。
2、融资租赁公司可以购买基金产品吗？
首先回答问题，融资租赁公司可以购买基金产品。
这个问题其实很好回答，首先明确谁可以购买基金产品，其次明确融资租赁公司是否属于该类白名单，即可判断融资租赁公司是否可以购买基金产品。
首先看谁可以购买基金产品。
小编暂时把这里的基金区分为公募基金和私募基金两大类，前者面向不特定多数人即社会公众进行公开募集，后者面向合格投资者进行非公开募集，资管新规下的合格投资者标准如下：
“资产管理产品的投资者分为不特定社会公众和合格投资者两大类。合格投资者是指具备相应风险识别能力和风险承担能力，投资于单只资产管理产品不低于一定金额且符合下列条件的自然人和法人或者其他组织。
（一）具有2年以上投资经历，且满足以下条件之一：家庭金融净资产不低于300万元，家庭金融资产不低于500万元，或者近3年本人年均收入不低于40万元。
（二）最近1年末净资产不低于1000万元的法人单位。
（三）金融管理部门视为合格投资者的其他情形。
合格投资者投资于单只固定收益类产品的金额不低于30万元，投资于单只混合类产品的金额不低于40万元，投资于单只权益类产品、单只商品及金融衍生品类产品的金额不低于100万元。
投资者不得使用贷款、发行债券等筹集的非自有资金投资资产管理产品。”
再看融资租赁公司是否属于以上类别。
从上述来看，融资租赁公司当然属于可以购买公募基金的一般社会公众，而是否可以买私募基金，需要通过比对其财务状况来进行甄别。
（编辑：合宜）