王律说法第8期：房屋维修基金那些事儿。（有点长，山东7月1日施行的新规。结尾有“彩蛋”）
前些日子因为复工复产，加之其他事情，忙的天昏地暗，也没有精力总结点东西，故断更2月。今天参与了青岛崂山FM92.1“安家青岛”节目，就房产问题回答热线咨询。其中涉及最多的就是物业服务和房屋维修基金问题。物业服务及费用在之前已经说过了，今天就聊聊房屋维修基金那些事儿。
1.使用范围：
维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
2.资金管理方：
业主大会成立前，维修资金由物业主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决议，选择代行管理或者自行管理。
业主大会选择自行管理维修资金的，应当接受物业主管部门的管理和监督，在物业主管部门选定的银行设立维修资金专户。
3.使用程序：
维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。
计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式；
一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式；
应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。
业主表决方式可以采取常规表决，即经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，视为表决通过；也可以采用异议表决，即根据业主共同管理规约的约定，持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。
4.使用后应补缴：
房屋账户内的维修资金余额不足首期交存额30％的，物业主管部门应当向小区业主委员会或相关业主发出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交。
5.资金也可退：
房屋灭失的，业主交纳的维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主；出售公有住房售房单位提取的维修资金账面余额返还售房单位或按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
[18禁]题外话，很多人咨询我们法律问题时，最常问的是“律师，打官司我能赢吗？”，这里我要声明一下：1.你认为怎么算赢？如你要100万，支持你99.9万或支持你1万算不算赢？2.打官司要看证据，而且是双方证据，如你只是打个电话，口述一下你认为的“事实”，就让律师去断案，那将法官置于何地？3.同一部法律，在不同区域、不同审判人员之间，审判观点和尺度也不相同，不然也不会出台各种司法解释，所以律师仅能根据法条、判例、经验给你初步的建议，最终结果还是要看法院裁判。综上，以后不要问能不能赢，要说“如何才能最大限度的维护我的合法权益”[强]
借：管理费用-房屋维修基金费
二、房屋维修基金一般用于共用部位、公用设施及设备和房屋本体的维修、更新、改造。根据《企业会计准则》的规定，固定资产的更新改造等后续支出，满足准则规定确认条件的，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应扣除其账面价值；不满足准则规定确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益。也就是说，日常修理费用是计入损益的；而更新改造支出须待发生时计入固定资产且替换相关账面价值。因此，购入房产时缴纳的房屋维修基金，不计入固定资产价值中。
三、房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行"钱随房走"的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。
前些日子因为复工复产，加之其他事情，忙的天昏地暗，也没有精力总结点东西，故断更2月。今天参与了青岛崂山FM92.1“安家青岛”节目，就房产问题回答热线咨询。其中涉及最多的就是物业服务和房屋维修基金问题。物业服务及费用在之前已经说过了，今天就聊聊房屋维修基金那些事儿。
1.使用范围：
维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
2.资金管理方：
业主大会成立前，维修资金由物业主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决议，选择代行管理或者自行管理。
业主大会选择自行管理维修资金的，应当接受物业主管部门的管理和监督，在物业主管部门选定的银行设立维修资金专户。
3.使用程序：
维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。
计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式；
一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式；
应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。
业主表决方式可以采取常规表决，即经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，视为表决通过；也可以采用异议表决，即根据业主共同管理规约的约定，持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。
4.使用后应补缴：
房屋账户内的维修资金余额不足首期交存额30％的，物业主管部门应当向小区业主委员会或相关业主发出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交。
5.资金也可退：
房屋灭失的，业主交纳的维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主；出售公有住房售房单位提取的维修资金账面余额返还售房单位或按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
[18禁]题外话，很多人咨询我们法律问题时，最常问的是“律师，打官司我能赢吗？”，这里我要声明一下：1.你认为怎么算赢？如你要100万，支持你99.9万或支持你1万算不算赢？2.打官司要看证据，而且是双方证据，如你只是打个电话，口述一下你认为的“事实”，就让律师去断案，那将法官置于何地？3.同一部法律，在不同区域、不同审判人员之间，审判观点和尺度也不相同，不然也不会出台各种司法解释，所以律师仅能根据法条、判例、经验给你初步的建议，最终结果还是要看法院裁判。综上，以后不要问能不能赢，要说“如何才能最大限度的维护我的合法权益”[强]
一：房屋维修基金入什么科目
一、房屋维修基金计入管理费用-房屋维修基金费科目。借：管理费用-房屋维修基金费
二、房屋维修基金一般用于共用部位、公用设施及设备和房屋本体的维修、更新、改造。根据《企业会计准则》的规定，固定资产的更新改造等后续支出，满足准则规定确认条件的，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应扣除其账面价值；不满足准则规定确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益。也就是说，日常修理费用是计入损益的；而更新改造支出须待发生时计入固定资产且替换相关账面价值。因此，购入房产时缴纳的房屋维修基金，不计入固定资产价值中。
三、房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行"钱随房走"的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。
二：房屋维修基金计入哪个科目
要回答这个问题需要从四个方面入手：
第一：从房产税的税基来看，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
第二：固定资产的定义和特征来看：根据《企业会计准则》（财会〔2006〕3号-4）的规定，固定资产需要同时满足下列条件，才能予以确认：（一）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；（二）该固定资产的成本能够可靠地计量。 其中，外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。
第三：从固定资产后续支出是否符合资本化条件来看：根据（财会〔2006〕18号）相关规定，与固定资产有关的后续支出，符合本资本化确认条件的，应当计入固定资产成本；不符合本资本化确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
第四：根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部 财政部令第165号）的相关规定：住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
由此可知：购买房产时缴纳的房屋维修基金，既不符合固定资产的确认条件，不属于计征房产税的房产原值，更加不符合资本化固定资产后续支出条件，所以，不应并入房产原值缴纳房产税。