如何为业主和物业搭建沟通平台？
处境尴尬的业委会 部分名存实亡
景一鸣
不少老旧小区里，原本，业主、业委会、物业应该是个顺畅的制度体系，可如今很多小区业主在和物业沟通上难上加难，有的业委会起不到作用，有的则干脆没了业委会，还有的新建小区筹办业委会多年无果。这些问题究竟出在了哪儿？
新小区没有业委会
在很多商品房类小区，由于没有业委会，业主们遇到问题时，众口难调。很多中高档小区中，竟然也有不少没有成立业委会。业委会可以不成立。但没有业委会，业主们往往会遇到维权难、利益无法得到充分保障的问题，由于单个业主无法准确评价、监督物业工作，当他们遇到与开发商的物权纠纷，更是难办，而业委会恰恰是实现业主与物业、开发商平等对话的最好桥梁。
不过，作为没有明确法定要求成立的组织，往往却是业主们需要解决问题的必要桥梁。但是，当必要与非必要的标签同时挂在业委会上的时候，业委会的处境难免尴尬。
一些业委会名存实亡
成立了业委会的小区里，同样遭遇业委会不作为的情况。业委会内部常常会发生意见不统一，有的甚至不能维护业主们的正当权益，因此导致解散。
陈凤山就遇到了不少这样所谓的“派系斗争”。尤其当业主们面临涉及自身利益的维权事件需要表决时，业委会成员的意见会出现不统一，甚至损害业主的利益。当业主和开发商发生利益纠纷时，业委会的作用更是微乎其微，最终难以形成决议。业主表决制度门槛较高，由此导致在表决形式中，持反对意见的业主制衡权过大，开发商、物业相关人员同时参与表决更加重了问题的对立。
涉及维修容易出纠纷
长期的利益牵扯，也使得业主之间缺乏相互信任。没人愿意牵头啊，你不知道前一任业委会被骂得多惨。在这些没有业委会的老旧小区里，居民们对于物业的疑心更重。由于无法通过个人来监督物业工作，物业费、公共收益、专项资金，大家的心里没底。
某小区公维修基金的使用问题上，就出现过物业假冒业主签名骗取政府部门审批的情况，正是因为没有业委会，业主们失去了对物业的监督能力。“当时我拿着签名挨家挨户去问，几乎能敲开门的业主都说，这签名不是自己的笔迹，自己从未被征求过意见。”
相关部门出台了公维基金的紧急使用办法后，出现了另一个问题。紧急使用办法原本是为解决业主们的燃眉之急开启的绿色通道，但有的物业公司通过这种方式直接挪用维修基金。“在这些出现问题的社区，物业的权利实际是被放大甚至违法放大了。
通过司法途径维护各方权益
按照合同法及物业服务收费管理办法，物业应首先垫资解决社区问题，同时起诉不交物业费的业主，以保障物业权益。不过，在一些实际操作中，不少物业公司并不是依法办事。他们采取不垫资的办法，任由小区环境恶化，直至遭到多数居民不满，炒掉物业。
在一些小区的物业被炒掉以后，再想引入新物业非常困难，
是按照市场价格来定，在人力成本提高物业费却不变的情况下引入新物业意味着物业费可能要涨价，这样的情况使得业主们的意见难以统一。
处境尴尬的业委会 部分名存实亡
景一鸣
不少老旧小区里，原本，业主、业委会、物业应该是个顺畅的制度体系，可如今很多小区业主在和物业沟通上难上加难，有的业委会起不到作用，有的则干脆没了业委会，还有的新建小区筹办业委会多年无果。这些问题究竟出在了哪儿？
新小区没有业委会
在很多商品房类小区，由于没有业委会，业主们遇到问题时，众口难调。很多中高档小区中，竟然也有不少没有成立业委会。业委会可以不成立。但没有业委会，业主们往往会遇到维权难、利益无法得到充分保障的问题，由于单个业主无法准确评价、监督物业工作，当他们遇到与开发商的物权纠纷，更是难办，而业委会恰恰是实现业主与物业、开发商平等对话的最好桥梁。
不过，作为没有明确法定要求成立的组织，往往却是业主们需要解决问题的必要桥梁。但是，当必要与非必要的标签同时挂在业委会上的时候，业委会的处境难免尴尬。
一些业委会名存实亡
成立了业委会的小区里，同样遭遇业委会不作为的情况。业委会内部常常会发生意见不统一，有的甚至不能维护业主们的正当权益，因此导致解散。
陈凤山就遇到了不少这样所谓的“派系斗争”。尤其当业主们面临涉及自身利益的维权事件需要表决时，业委会成员的意见会出现不统一，甚至损害业主的利益。当业主和开发商发生利益纠纷时，业委会的作用更是微乎其微，最终难以形成决议。业主表决制度门槛较高，由此导致在表决形式中，持反对意见的业主制衡权过大，开发商、物业相关人员同时参与表决更加重了问题的对立。
涉及维修容易出纠纷
长期的利益牵扯，也使得业主之间缺乏相互信任。没人愿意牵头啊，你不知道前一任业委会被骂得多惨。在这些没有业委会的老旧小区里，居民们对于物业的疑心更重。由于无法通过个人来监督物业工作，物业费、公共收益、专项资金，大家的心里没底。
某小区公维修基金的使用问题上，就出现过物业假冒业主签名骗取政府部门审批的情况，正是因为没有业委会，业主们失去了对物业的监督能力。“当时我拿着签名挨家挨户去问，几乎能敲开门的业主都说，这签名不是自己的笔迹，自己从未被征求过意见。”
相关部门出台了公维基金的紧急使用办法后，出现了另一个问题。紧急使用办法原本是为解决业主们的燃眉之急开启的绿色通道，但有的物业公司通过这种方式直接挪用维修基金。“在这些出现问题的社区，物业的权利实际是被放大甚至违法放大了。
通过司法途径维护各方权益
按照合同法及物业服务收费管理办法，物业应首先垫资解决社区问题，同时起诉不交物业费的业主，以保障物业权益。不过，在一些实际操作中，不少物业公司并不是依法办事。他们采取不垫资的办法，任由小区环境恶化，直至遭到多数居民不满，炒掉物业。
在一些小区的物业被炒掉以后，再想引入新物业非常困难，
是按照市场价格来定，在人力成本提高物业费却不变的情况下引入新物业意味着物业费可能要涨价，这样的情况使得业主们的意见难以统一。
1、什么情况下才能动用房屋公共维修基金？房屋满五年开发商不管屋面防水，合理吗？
我正好最近在学习工程造价及一建，这个也是书本的知识，在法律法规上也有明文规定。希望可以帮助到你。也帮我又熟悉了一下知识。
一般建筑工程都有最低保修年限
第一：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程为设计文件规定的该工程合理使用年限。
第二：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年。
第三：供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期。
第四：电气管道、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。
其他工程的保修期限由发包方与承包方约定。
希望可以帮助到你。
不喜勿喷。谢谢。
房屋的每个部位的质保期都有明文规定。五年之后，基本上都已经过了质保期了。如果需要大修，就需要动用公维基金。要动用公维基金，需要你的房产所在的一个单元或者一整栋楼的业主签字同意。然后可以由物业公司代办公维基金的申请。业委会应该全程监督。
房屋在脱保后的大中修和房屋配套设施的大中修都需要动用维修基金，也可以相关业主集资。一般五年就脱保了，开发商在法律上可以不管了，需要维修需要动用维修基金或者业主集资。