经了解，该公司开发项目为学区房，而且旁边还有公园，所以去年5月份开盘预售，到年底收款9.8亿元。
我告诉老板，会计真没有算错。
销售收款9.8亿元，应该缴纳增值税等4800万元了，其中：
增值税在预售阶段按不含税预收款金额的3%预交，应预交增值税=98000/(1+9%)*3%=2697.25（万元）；
应交城市维护建设税=2697.25*7%=188.81（万元）；
应交教育费附加=2697.25*3%=80.92（万元）；
应交地方教育费附加=2697.25*2%=53.94（万元）；
咱们这个地方，对于土地增值税，住宅按预收房款的1.5%预交，其他类型房产按预收房款的2%预交。呼就全部按住宅计算，应预交土地增值税=98000/(1+9%)*1.5%=1412.27(万元）；
另外还有销售鲉印花税及水利建设基金，大约为110万元，再加上土地使用税，大约就需要交4600万元，这还没包括企业所得税。
会计说对，企业所得税平时一点都没有预交，所以现在企业所得税汇算，需要补交1800万元。
老板说，现在是预售，又没有交房，怎么会交企业所得税，等项目完工了，工程竣工结算做好了，工程款付清了，这样才能知道项目赚了多少钱，应该交多少企业所得税。
我说老板，你说得很对，但税务机关不能这样等啊，否则每一个项目都要等几年，咱们的财政等不起。所以，税务机关对房地产开发企业预售房产专门有规定。咱们这个地方，在商品房预售阶段，对于收到的预收款先换算为不含增值税收入，再按10%的预计毛利率计算预计毛利额，减去公司的日常费用等，来计算公司应缴企业所得税。在商品房竣工交付后，再按实际成本计算项目的利润，同时把原来计提的预计毛利冲回。
咱们项目上年预收款98000万元，预计毛利额=98000/(1+9%)*10%=8990.83万元，再减去日常费用支出1800万元，加上招待费等按税务规定口径调整金额，就应当交纳企业所得税1800万元，会计算的没错。
在商品房预售阶段，只要预收房款定下来了，预计毛利额也就确定下来了，所以，如果想少交税，只有增加费用支出。
老板说，公司就30多人，正常一年也就几百万元的费用，上年费用1800万元，包含销售代理费广告费等大约1000万元。早知道这样，就让代理公司多开点发票了。
我说那更不行，那属于虚开发票，万一被税务查到了，就不仅仅是补税的问题了。
我告诉老板，目前房地产开发企业平均税负率大约在10%左右，咱们公司已经交了4600万元，再交1800万元的企业所得税，税负在6.5%，正常情况下，后期在房品房交付后，增值税应该差不多了，营改增之后的新项目，增值税基本上在3%左右，但还会再交企业所得税，土地增值税需要进行清算。所以，想降低税的话，建议重点还是要关注项目的成本支出，因为项目预售的差不多了，相关费用支出也不会有很多了，所以成本支出才是重点。
老板说，我明白了，找施工单位多开几千万的发票应该差不多了。
我告诉老板，建议还是通过合法的方式节税，找施工单位多开发票风险太大了。那是几年前的老办法，现在已经不行了。
一：印花税和水利基金的税率?
水利建设基金属于地方规费，各地征收率、计税依据并不一致。印花税税率有0.03%、0.05%、0.1%、0.005%以及单件五元几档，视不同应税项目而定。
二：印花税和水利基金需要计提吗
欢迎大家
小微企业认定必需同时符合以下三个条件
一、资产总额：工业企业不超过3000万元，
其他企业不超过1000万元；
二、从业人数：工业企业不超过100人，
其他企业不超过80人；
三、税收指标：年度应纳税所得额不超过100万元。
（年度应纳税所得额是指企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。）
一般企业优惠（所有企业）
将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。（财税[2016]12号）
小微企业优惠 （适用小规模纳税人，不包括一般纳税人）
增值税优惠
增值税小规模纳税人应分为核算销售货物或者加工、修理修配劳务的销售额和销售服务、无形资产的销售额。增值税小规模纳税人销售货物或者加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元（按季纳税9万元），销售服务、无形资产月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，自2018年1月1日起至2020年12月31日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。
小微企业企业所得税优惠 （不起过100万元，应纳税所得额*50%*20% ）一般纳税人及小规模纳税人都适用
（财税〔2018〕77号），2018年1月1日至2020年12月31日，将享受减半征收企业所得税优惠政策的小微企业年应纳税所得额上限，从50万元提高到100万元。
小微企业印花税优惠
财税〔2017〕77号，自2018年1月1日至2020年12月31日，对金融机构与小型企业、微型企业签订的借款合同免征印花税。（包括一般纳税人小微企业，小规模纳税人小微企业）
小规模纳税人优惠分录
销售记入“应交税费-应交增值税”
季度末分录
借：应交税费-应交增值税
贷：营业外收入
减免的教育费附加、地方教育附加、印花税、水利建设基金 不用计提了。
三：建筑业水利基金和印花税怎么算
印花税是行为税，它征税对象是书立和领受应税凭证的行为。计税依据有按凭证所载金额和按件定额征收两种。就是用凭证所载的金额乘以相应的税率，比例税率有五档，问题说的千份之五是其中一个