农发基础设施基金实现投放超百亿
我国以特许经营的方式鼓励民间资本进入城市基础设施和公用事业的方向已定。它山之石，可以攻玉，下面介绍一下其他国家普遍的做法，供我国借鉴。世界银行总结各国民间资本参与基础设施(PPI,privatepar 鄄ticipationinfrastructure)的经验，指出民间资本参与基础设施有经营业绩协议、服务合同、管理合同、租赁、特许经营、BOT和私 有化等具体方式。下面介绍这几种方式的特点。
经营业绩协议经营业绩协议是指政府(企业所有者)与管理者之间签订的有关经营业绩标准以及如何分配经营所得的协议，其主要目的是在政府和经营者之间形成一种互惠关系。这一做法已经在很多基础设施项目中使用过。经营业绩协议方式起源于法国，而韩国是亚洲最早采用经营业绩协议的国家之一。新的使用者为经营业绩协议增添了新的内容— ——对管理者和雇员都设立了明确的、以业绩为核心的奖励机制。近来的多数合同纷纷效仿这种以激励机制为重点的方法。从严格意义上讲，经营业绩协议并不涉及到私营部门的参与。在这种制度下，公共部门保留了全部的决策权。但是，它将私营企业的商业化管理原则应用于公共企业，因此可以看成是私营部门参与公共企业的前身。事实上，经营业绩协议可以作为一种过渡性的制度安排。经营业绩协议成功的关键就在于在合同中明确业绩考核标准，确定合理有效的激励制度，并且实行有效的事后考核评价。对于那些已经拥有良好财务报告体系的企业来说，经营业绩合同最能够发挥作用。但是这种合同的缺点在于其稳定性难以维持———政府很可能出于经济政治压力而更改协议，而这时管理方难以就此与政府讨价还价。因此，这种安排存在容易激发短期行为的弱点。
服务合同服务合同是最简单的参与方式。对于一项较大的公益工程，可以将其中的一部分分包给私营部门去实施。例如，在铁路运输中，机车的维修保养可以分包出去。正如塞内加尔、肯尼亚所做的那样，在供水和污水处理方面，在管道的维修、查表、收费等方面都可以很好采取服务合同方式。
服务合同让私营部门承担一些专门的服务，如安装水表、抄表、检测漏水、维修管道、收费等。时间较短，一般为六个月到两年。这种方式的主要好处是可以利用私营部门的专门技能从事技术性工作，在技术性工作方面引入竞争。私营部门不拥有资产的所有权，也不承担投资义务，不承担商业风险。公共部门负责投资，并拥有所有权。严格说来，这种方式不涉及私营部门的投资。公用事业已经管理得比较好，有商业活力，在需要专门的技术服务时，服务合同是一种有效的方式。由于引进了效率较高的私营部门的参与，并在合同招标时采取了竞争性招投标的方式，因而能够降低成本、提高效率。将服务承包出去的做法已逐渐成为公共设施提供者流行的做法，它为增强对用户的责任心提供了一种灵活而又有利于降低成本的途径。与此同时，它还解决了专家由政府终身雇用而引起的开支过大的问题。每一个提供者只承担短期、专项的合同，多个承包者的存在形成了竞争环境。
管理合同管理合同把国有公用企业的经营和维修的责任转移给私营部门，合同期限通常为3到5年。最简单合同是给私营部门承担的管理任务支付固定的费用。复杂一点的合同是确定一定的业绩目标和基本报酬，如果提高效率则给予激励。当承包商被授予充分的决策自主权，而且至少部分是根据经营业绩取得报酬时，管理合同的执行情况就会比较好。 但是，在无法确定合同的考核标准时，只能使用固定收费的合同。根据业绩收取费用的管理合同一般来说比收费固定的合同(如传统管理咨询转让契约)更为成功。在法国，供水和卫生设施的管理普遍采用管理合同方式。为提高劳动生产率而设立的激励机制，使承包者的收入与一系列指标挂钩，包括减少泄漏、扩大设施覆盖面等等。在管理合同下，私营部门不承担商业风险和投资责任。管理合同主要适合提高技术能力和专门技术工作的效率。
租赁在租赁方式下，承包商向政府支付一定费用，租赁公用事业的资产，并负责其经营和维护。在租赁中，政府为生产设施提供主要的投资，而私人承包商则为在提供服务过程中使用的那些公共设施支付费用。一项租赁合同一般给予承包商6—10年时间内连续获得收益的专有权利。承包商负担大部分或所有的商业风险，但不包括与大型投资有关的金融风险。一定程度上，租赁体现着所有权的混合。在租赁合同中，承包商负责收费，其利润来自所有经营所得与经营费用之差，再扣除交付给政府部门的租赁费之后的余额。因此，承包商有着提高效率、降低成本的动力。
在租赁合同签订时，政府要特别注意加入保持设备长期使用条件良好和应达到的最低维修标准的条款，并加入评价经营业绩的考核指标和必要时终止合同的条款。此类安排在投资很少且突然动荡的经营活动中最能行得通，因为经营责任可与投资责任进行划分。法国近几十年在城市供水与卫生设施方面一直利用租赁合同。
在租赁方式下，投资的计划和融资仍由政府负责。因此租赁主要目的是改善经营效率，可作为特许经营的基础。
特许经营权特许经营权具有租赁的所有特征，但它给予了承包商更多的投资责任，如对于生产能力的具体深度和广度的改进，以及对固定资产的更新规定等。特许经营方式下，私营部门不仅负责设施的经营和维修，而且负有一定的投资责任。政府保留资产所有权。特许经营权通常通过竞标获得。特许经营合同的内容包括：业绩目标、业绩标准、资本投资安排、调价机制、争议的解决方式等。特许经营在法国基础设施领域的应用有很长的历史，最近已经传播到发展中国家的给排水部门。特许经营的主要优点是把基础设施经营和投资的全部责任转移给私营部门，给提高整个公用事业效率带来动力。它适合需要较大投资以提高普及率或改善服务质量的项目。
BOT合同BOT合同是特许经营的一种典型形式，但多用于水厂和污水处理厂等项目。在一个典型的BOT 合同中，私营部门承担风险，投资建设并运营一个新的水厂，在特许期满后，将全部权利移交给政府。为了得到银行贷款，项目的现金流通常通过一个长期的供水合同加以保障，政府往往担保最低的收购量。水价按照合同期建设运营成本和承包商的合理回报来确定。目前国内规模最大的上海竹园第一污水处理厂项目，即由以民间资本为主的投资联合体以BOT形式投资建设并专营20年。BOT 在实践中存在各种变形，如BOO(建设—经营—拥有)。TOT(转让-经营-转让 )，政府投资建设的项目，在一定时期内有偿转让于非政府投资主体经营，政府回收资金可用于新项目建设，并最终拥有项目所有权。特许权合同成功的关键是制订详细规范的合同条款，政府方应注意加入终止条款，这一条款授权政府在特许权人未能如约达到合同的经营目标时可以撤回特许权。
私有化将市场原则引进基础设施建设的另一个途径是将国有企业转化为私营企业，或是混合式企业。其中一个最为被广泛使用的方式是将现有的国有基础设施企业进行股份化改组，再在资本市场上出售其股份，从而完成国有企业的私有化，同时还可以国有股的形式保留部分(有时是大部分)的国家对企业的控制权。如2002年5月，上海浦东自来水公司 50%国有股股权溢价转让于威望迪。威望迪以20亿元现金，超过资产评估价格近三倍的价格，承诺对合资公司1 582名员工不进行裁员，保证提供优于现有标准的优质自来水并将保持政府统一定价的条件，首次涉足供水管网。
实现民间资本参与城市基础设施的条件
根据各国私营部门参与基础设施的经验，民间资本要想顺利地从事城市基础设施投资和经营，需要具备几个基本条件：一是清晰透明的政策法律法规；二是有效独立的监管机构；三是公开透明的竟标程序及项目要求；四是公正可行的风险分担机制；五是成熟的国内资本市场；六是符合市场运行规则的价格体系。
国家虽然初步放开了民间投资城市基础设施的市场，并决定建设特许经营制度，但还缺乏实施细则。民间资本在参与城市基础设施方面还存在诸多障碍。主要包括：
一是市场准入障碍。许多产业领域面临着实际上的“限进”障碍。与国有经济和外资经济相比，非公有经济在投资、生产和经营等方面面临更多的前置审批，手续多、关卡多、效率低、费时长，在参与竞争的资格、条件和机会上往往处于不利地位。一些职能部门的吃拿卡要，在很大程度上限制了民间资本的投资热情。一些垄断领域和行业已形成利益集团，表面上“欢迎”民间资本介入，背地里却合力抵制。因此，从表面上看一些行业和领域向内资开放了，但在事实上并没有真正放开。
二是不公平竞争，如有些领域虽然允许民间资本涉足，但体制性障碍导致明显的不公平竞争。如基础设施项目往往由特许公司发起，没有实行招标制度，有资质的私企被排除在外。
三是融资渠道不畅，金融体制不适应民间投资发展需要。无论是直接融资或是间接融资，对民间资本特别是非公有企业开放程度都很低。据国家计委宏观院的研究，中国资本市场目前已形成股票类、贷款类、债券类、基金类、项目融资类、财政支持类六大融资方式，国内外融资渠道多达数十条。但是，对非公有经济仅仅开放了短期信贷和大企业股票融资的渠道，远远满足不了各类非公有企业特别是中小企业融资的需求。
四是民间投资法律保障不力，服务体系不健全等。目前，非公有企业在兼并国有企业、保护土地使用权和知识产权、明晰财产权等方面，其合法权益往往得不到有效法律保障。非法剥夺、损害、侵占非公有企业资产现象时有发生，乱收费、乱罚款、乱摊派问题比较严重，投资者信心和积极性受到挫伤。非公有企业在项目投资方面没有明确的主管部门、服务机构和管理办法，投资者在履行程序、选择投资方向、争取技术支持等方面得不到有效服务。
五是国民待遇障碍。民营企业不要求超国民待遇，只要在员工使用、土地征用、税收等问题上和外资有同等的待遇。
为了真正发挥民间资本在城市基础设施投资、建设和经营的作用，需要进一步转变政府职能，深化市政公用事业改革，为民间资本投资创造良好的体制环境。
1.认真贯彻落实《关于加快市政公用行业市场化进程的意见》，加快城市市政公用事业要改革步伐，推进公用行业的市场化。以法律制度作为城市市政公用事业改革的准则，要体现市场经济是一种法制经济的原则，以立法为先导，依法行政，减少改革的盲目性。
2.尽快制定和出台《市政公用行业特许经营管理办法》，推进和完善特许经营制度，打破垄断，公开招标，择优选择市政公用行业的投资者、经营者。合理确定基础设施和公益项目的价格或收费标准，通过延长项目特许经营权期限的方式，增加项目的投资收益，提高项目投资回报率，增加民间投资的吸引力。
3.给民间资本以国民待遇，在税收、信贷、上市、用地各个方面与国企和外企享受同等待遇。
4.拓宽资金融通渠道，鼓励和支持民间投资。探索各级政府安排部分财政性资金，用于民间投资基础设施和公益事业项目的贷款贴息，支持建立贷款担保体系或产业投资基金和风险投资基金等。完善对民间投资的金融服务，加大对民间投资项目融资的帮助和扶持力度，引导和支持民间投资实体通过发行企业债卷、股票上市进行直接融资。(余池明)
(作者单位：全国市长培训中心)
近三倍的价格，承诺对合资公司1 582名员工不进行裁员，保证提供优于现有标准的优质自来水并将保持政府统一定价的条件，首次涉足供水管网。
实现民间资本参与城市基础设施的条件
根据各国私营部门参与基础设施的经验，民间资本要想顺利地从事城市基础设施投资和经营，需要具备几个基本条件：一是清晰透明的政策法律法规；二是有效独立的监管机构；三是公开透明的竟标程序及项目要求；四是公正可行的风险分担机制；五是成熟的国内资本市场；六是符合市场运行规则的价格体系。
国家虽然初步放开了民间投资城市基础设施的市场，并决定建设特许经营制度，但还缺乏实施细则。民间资本在参与城市基础设施方面还存在诸多障碍。主要包括：
一是市场准入障碍。许多产业领域面临着实际上的“限进”障碍。与国有经济和外资经济相比，非公有经济在投资、生产和经营等方面面临更多的前置审批，手续多、关卡多、效率低、费时长，在参与竞争的资格、条件和机会上往往处于不利地位。一些职能部门的吃拿卡要，在很大程度上限制了民间资本的投资热情。一些垄断领域和行业已形成利益集团，表面上“欢迎”民间资本介入，背地里却合力抵制。因此，从表面上看一些行业和领域向内资开放了，但在事实上并没有真正放开。
二是不公平竞争，如有些领域虽然允许民间资本涉足，但体制性障碍导致明显的不公平竞争。如基础设施项目往往由特许公司发起，没有实行招标制度，有资质的私企被排除在外。
三是融资渠道不畅，金融体制不适应民间投资发展需要。无论是直接融资或是间接融资，对民间资本特别是非公有企业开放程度都很低。据国家计委宏观院的研究，中国资本市场目前已形成股票类、贷款类、债券类、基金类、项目融资类、财政支持类六大融资方式，国内外融资渠道多达数十条。但是，
1、可以在基金代销机构认购reits基金，比如：天天基金、支付宝、微信、京东金融、爱基金、银行等；
2、可以在券商平台购买reits基金，开通后在股票账户业务办理中找到开通设施基金交易权限后按照流程操作，开通后等待发售即可，发售时投资者在股票账户中直接认购即可。
一、reits基金又叫不动产投资信托基金，基金的资金主要投资于不动产，包括高速公路、房产、物业等，比如投资房产，那么基金通过专业运营收取租金，再按照投资者持有的份额分享收益，reits基金将于2021年5月31日开售发售，首批reits基金有9只，具体发售时间以产品为准。
二、国内购买reits基金的渠道有场内基金购买和场外基金购买两种，那么他们的交易平台是不一样的，具体情况如下：
场内基金的交易平台是指在交易所内进行买卖的基金，一般是在证券公司的交易软件APP进行交易。
而场外基金一般是在支付宝、微信、银行、天天基金等等第三方理财平台。
这些交易平台都是可以购买reits基金的，直接去搜索reits基金就可以看到了，然后购买的方式和平常购买基金是一样的。
三、REITs一般指房地产信托投资基金，房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；
2、收益的大部分将用于发放分红；
3、REITs长期回报率较高，但能否通过其分散投资风险仍存在争议，有人认为可以，有人认为不行。
一：中国基础设施基金reits
国内第一支REITs投资基金是 鹏华美国房地产基金 什么是REITs基金? REITs是房地产信托凭证(英文Real Estate Investment Trusts)的简称，是一种以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。通过REITs投资的方式，普通投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型房地产组合投资，获得与直接投资房地产类似的投资收益。 REITs的收益来源于租金收入和资产增值，其最大的特点是股息分红。在符合一定盈利条件的前提下，REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利。在美国，REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。二：中国基础设施基金有几只
民间资本参与城市基础设施的方式我国以特许经营的方式鼓励民间资本进入城市基础设施和公用事业的方向已定。它山之石，可以攻玉，下面介绍一下其他国家普遍的做法，供我国借鉴。世界银行总结各国民间资本参与基础设施(PPI,privatepar 鄄ticipationinfrastructure)的经验，指出民间资本参与基础设施有经营业绩协议、服务合同、管理合同、租赁、特许经营、BOT和私 有化等具体方式。下面介绍这几种方式的特点。
经营业绩协议经营业绩协议是指政府(企业所有者)与管理者之间签订的有关经营业绩标准以及如何分配经营所得的协议，其主要目的是在政府和经营者之间形成一种互惠关系。这一做法已经在很多基础设施项目中使用过。经营业绩协议方式起源于法国，而韩国是亚洲最早采用经营业绩协议的国家之一。新的使用者为经营业绩协议增添了新的内容— ——对管理者和雇员都设立了明确的、以业绩为核心的奖励机制。近来的多数合同纷纷效仿这种以激励机制为重点的方法。从严格意义上讲，经营业绩协议并不涉及到私营部门的参与。在这种制度下，公共部门保留了全部的决策权。但是，它将私营企业的商业化管理原则应用于公共企业，因此可以看成是私营部门参与公共企业的前身。事实上，经营业绩协议可以作为一种过渡性的制度安排。经营业绩协议成功的关键就在于在合同中明确业绩考核标准，确定合理有效的激励制度，并且实行有效的事后考核评价。对于那些已经拥有良好财务报告体系的企业来说，经营业绩合同最能够发挥作用。但是这种合同的缺点在于其稳定性难以维持———政府很可能出于经济政治压力而更改协议，而这时管理方难以就此与政府讨价还价。因此，这种安排存在容易激发短期行为的弱点。
服务合同服务合同是最简单的参与方式。对于一项较大的公益工程，可以将其中的一部分分包给私营部门去实施。例如，在铁路运输中，机车的维修保养可以分包出去。正如塞内加尔、肯尼亚所做的那样，在供水和污水处理方面，在管道的维修、查表、收费等方面都可以很好采取服务合同方式。
服务合同让私营部门承担一些专门的服务，如安装水表、抄表、检测漏水、维修管道、收费等。时间较短，一般为六个月到两年。这种方式的主要好处是可以利用私营部门的专门技能从事技术性工作，在技术性工作方面引入竞争。私营部门不拥有资产的所有权，也不承担投资义务，不承担商业风险。公共部门负责投资，并拥有所有权。严格说来，这种方式不涉及私营部门的投资。公用事业已经管理得比较好，有商业活力，在需要专门的技术服务时，服务合同是一种有效的方式。由于引进了效率较高的私营部门的参与，并在合同招标时采取了竞争性招投标的方式，因而能够降低成本、提高效率。将服务承包出去的做法已逐渐成为公共设施提供者流行的做法，它为增强对用户的责任心提供了一种灵活而又有利于降低成本的途径。与此同时，它还解决了专家由政府终身雇用而引起的开支过大的问题。每一个提供者只承担短期、专项的合同，多个承包者的存在形成了竞争环境。
管理合同管理合同把国有公用企业的经营和维修的责任转移给私营部门，合同期限通常为3到5年。最简单合同是给私营部门承担的管理任务支付固定的费用。复杂一点的合同是确定一定的业绩目标和基本报酬，如果提高效率则给予激励。当承包商被授予充分的决策自主权，而且至少部分是根据经营业绩取得报酬时，管理合同的执行情况就会比较好。 但是，在无法确定合同的考核标准时，只能使用固定收费的合同。根据业绩收取费用的管理合同一般来说比收费固定的合同(如传统管理咨询转让契约)更为成功。在法国，供水和卫生设施的管理普遍采用管理合同方式。为提高劳动生产率而设立的激励机制，使承包者的收入与一系列指标挂钩，包括减少泄漏、扩大设施覆盖面等等。在管理合同下，私营部门不承担商业风险和投资责任。管理合同主要适合提高技术能力和专门技术工作的效率。
租赁在租赁方式下，承包商向政府支付一定费用，租赁公用事业的资产，并负责其经营和维护。在租赁中，政府为生产设施提供主要的投资，而私人承包商则为在提供服务过程中使用的那些公共设施支付费用。一项租赁合同一般给予承包商6—10年时间内连续获得收益的专有权利。承包商负担大部分或所有的商业风险，但不包括与大型投资有关的金融风险。一定程度上，租赁体现着所有权的混合。在租赁合同中，承包商负责收费，其利润来自所有经营所得与经营费用之差，再扣除交付给政府部门的租赁费之后的余额。因此，承包商有着提高效率、降低成本的动力。
在租赁合同签订时，政府要特别注意加入保持设备长期使用条件良好和应达到的最低维修标准的条款，并加入评价经营业绩的考核指标和必要时终止合同的条款。此类安排在投资很少且突然动荡的经营活动中最能行得通，因为经营责任可与投资责任进行划分。法国近几十年在城市供水与卫生设施方面一直利用租赁合同。
在租赁方式下，投资的计划和融资仍由政府负责。因此租赁主要目的是改善经营效率，可作为特许经营的基础。
特许经营权特许经营权具有租赁的所有特征，但它给予了承包商更多的投资责任，如对于生产能力的具体深度和广度的改进，以及对固定资产的更新规定等。特许经营方式下，私营部门不仅负责设施的经营和维修，而且负有一定的投资责任。政府保留资产所有权。特许经营权通常通过竞标获得。特许经营合同的内容包括：业绩目标、业绩标准、资本投资安排、调价机制、争议的解决方式等。特许经营在法国基础设施领域的应用有很长的历史，最近已经传播到发展中国家的给排水部门。特许经营的主要优点是把基础设施经营和投资的全部责任转移给私营部门，给提高整个公用事业效率带来动力。它适合需要较大投资以提高普及率或改善服务质量的项目。
BOT合同BOT合同是特许经营的一种典型形式，但多用于水厂和污水处理厂等项目。在一个典型的BOT 合同中，私营部门承担风险，投资建设并运营一个新的水厂，在特许期满后，将全部权利移交给政府。为了得到银行贷款，项目的现金流通常通过一个长期的供水合同加以保障，政府往往担保最低的收购量。水价按照合同期建设运营成本和承包商的合理回报来确定。目前国内规模最大的上海竹园第一污水处理厂项目，即由以民间资本为主的投资联合体以BOT形式投资建设并专营20年。BOT 在实践中存在各种变形，如BOO(建设—经营—拥有)。TOT(转让-经营-转让 )，政府投资建设的项目，在一定时期内有偿转让于非政府投资主体经营，政府回收资金可用于新项目建设，并最终拥有项目所有权。特许权合同成功的关键是制订详细规范的合同条款，政府方应注意加入终止条款，这一条款授权政府在特许权人未能如约达到合同的经营目标时可以撤回特许权。
私有化将市场原则引进基础设施建设的另一个途径是将国有企业转化为私营企业，或是混合式企业。其中一个最为被广泛使用的方式是将现有的国有基础设施企业进行股份化改组，再在资本市场上出售其股份，从而完成国有企业的私有化，同时还可以国有股的形式保留部分(有时是大部分)的国家对企业的控制权。如2002年5月，上海浦东自来水公司 50%国有股股权溢价转让于威望迪。威望迪以20亿元现金，超过资产评估价格近三倍的价格，承诺对合资公司1 582名员工不进行裁员，保证提供优于现有标准的优质自来水并将保持政府统一定价的条件，首次涉足供水管网。
实现民间资本参与城市基础设施的条件
根据各国私营部门参与基础设施的经验，民间资本要想顺利地从事城市基础设施投资和经营，需要具备几个基本条件：一是清晰透明的政策法律法规；二是有效独立的监管机构；三是公开透明的竟标程序及项目要求；四是公正可行的风险分担机制；五是成熟的国内资本市场；六是符合市场运行规则的价格体系。
国家虽然初步放开了民间投资城市基础设施的市场，并决定建设特许经营制度，但还缺乏实施细则。民间资本在参与城市基础设施方面还存在诸多障碍。主要包括：
一是市场准入障碍。许多产业领域面临着实际上的“限进”障碍。与国有经济和外资经济相比，非公有经济在投资、生产和经营等方面面临更多的前置审批，手续多、关卡多、效率低、费时长，在参与竞争的资格、条件和机会上往往处于不利地位。一些职能部门的吃拿卡要，在很大程度上限制了民间资本的投资热情。一些垄断领域和行业已形成利益集团，表面上“欢迎”民间资本介入，背地里却合力抵制。因此，从表面上看一些行业和领域向内资开放了，但在事实上并没有真正放开。
二是不公平竞争，如有些领域虽然允许民间资本涉足，但体制性障碍导致明显的不公平竞争。如基础设施项目往往由特许公司发起，没有实行招标制度，有资质的私企被排除在外。
三是融资渠道不畅，金融体制不适应民间投资发展需要。无论是直接融资或是间接融资，对民间资本特别是非公有企业开放程度都很低。据国家计委宏观院的研究，中国资本市场目前已形成股票类、贷款类、债券类、基金类、项目融资类、财政支持类六大融资方式，国内外融资渠道多达数十条。但是，对非公有经济仅仅开放了短期信贷和大企业股票融资的渠道，远远满足不了各类非公有企业特别是中小企业融资的需求。
四是民间投资法律保障不力，服务体系不健全等。目前，非公有企业在兼并国有企业、保护土地使用权和知识产权、明晰财产权等方面，其合法权益往往得不到有效法律保障。非法剥夺、损害、侵占非公有企业资产现象时有发生，乱收费、乱罚款、乱摊派问题比较严重，投资者信心和积极性受到挫伤。非公有企业在项目投资方面没有明确的主管部门、服务机构和管理办法，投资者在履行程序、选择投资方向、争取技术支持等方面得不到有效服务。
五是国民待遇障碍。民营企业不要求超国民待遇，只要在员工使用、土地征用、税收等问题上和外资有同等的待遇。
为了真正发挥民间资本在城市基础设施投资、建设和经营的作用，需要进一步转变政府职能，深化市政公用事业改革，为民间资本投资创造良好的体制环境。
1.认真贯彻落实《关于加快市政公用行业市场化进程的意见》，加快城市市政公用事业要改革步伐，推进公用行业的市场化。以法律制度作为城市市政公用事业改革的准则，要体现市场经济是一种法制经济的原则，以立法为先导，依法行政，减少改革的盲目性。
2.尽快制定和出台《市政公用行业特许经营管理办法》，推进和完善特许经营制度，打破垄断，公开招标，择优选择市政公用行业的投资者、经营者。合理确定基础设施和公益项目的价格或收费标准，通过延长项目特许经营权期限的方式，增加项目的投资收益，提高项目投资回报率，增加民间投资的吸引力。
3.给民间资本以国民待遇，在税收、信贷、上市、用地各个方面与国企和外企享受同等待遇。
4.拓宽资金融通渠道，鼓励和支持民间投资。探索各级政府安排部分财政性资金，用于民间投资基础设施和公益事业项目的贷款贴息，支持建立贷款担保体系或产业投资基金和风险投资基金等。完善对民间投资的金融服务，加大对民间投资项目融资的帮助和扶持力度，引导和支持民间投资实体通过发行企业债卷、股票上市进行直接融资。(余池明)
(作者单位：全国市长培训中心)
近三倍的价格，承诺对合资公司1 582名员工不进行裁员，保证提供优于现有标准的优质自来水并将保持政府统一定价的条件，首次涉足供水管网。
实现民间资本参与城市基础设施的条件
根据各国私营部门参与基础设施的经验，民间资本要想顺利地从事城市基础设施投资和经营，需要具备几个基本条件：一是清晰透明的政策法律法规；二是有效独立的监管机构；三是公开透明的竟标程序及项目要求；四是公正可行的风险分担机制；五是成熟的国内资本市场；六是符合市场运行规则的价格体系。
国家虽然初步放开了民间投资城市基础设施的市场，并决定建设特许经营制度，但还缺乏实施细则。民间资本在参与城市基础设施方面还存在诸多障碍。主要包括：
一是市场准入障碍。许多产业领域面临着实际上的“限进”障碍。与国有经济和外资经济相比，非公有经济在投资、生产和经营等方面面临更多的前置审批，手续多、关卡多、效率低、费时长，在参与竞争的资格、条件和机会上往往处于不利地位。一些职能部门的吃拿卡要，在很大程度上限制了民间资本的投资热情。一些垄断领域和行业已形成利益集团，表面上“欢迎”民间资本介入，背地里却合力抵制。因此，从表面上看一些行业和领域向内资开放了，但在事实上并没有真正放开。
二是不公平竞争，如有些领域虽然允许民间资本涉足，但体制性障碍导致明显的不公平竞争。如基础设施项目往往由特许公司发起，没有实行招标制度，有资质的私企被排除在外。
三是融资渠道不畅，金融体制不适应民间投资发展需要。无论是直接融资或是间接融资，对民间资本特别是非公有企业开放程度都很低。据国家计委宏观院的研究，中国资本市场目前已形成股票类、贷款类、债券类、基金类、项目融资类、财政支持类六大融资方式，国内外融资渠道多达数十条。但是，
三：中国基础设施基金reits哪里买
中国reits基金购买方式：1、可以在基金代销机构认购reits基金，比如：天天基金、支付宝、微信、京东金融、爱基金、银行等；
2、可以在券商平台购买reits基金，开通后在股票账户业务办理中找到开通设施基金交易权限后按照流程操作，开通后等待发售即可，发售时投资者在股票账户中直接认购即可。
一、reits基金又叫不动产投资信托基金，基金的资金主要投资于不动产，包括高速公路、房产、物业等，比如投资房产，那么基金通过专业运营收取租金，再按照投资者持有的份额分享收益，reits基金将于2021年5月31日开售发售，首批reits基金有9只，具体发售时间以产品为准。
二、国内购买reits基金的渠道有场内基金购买和场外基金购买两种，那么他们的交易平台是不一样的，具体情况如下：
场内基金的交易平台是指在交易所内进行买卖的基金，一般是在证券公司的交易软件APP进行交易。
而场外基金一般是在支付宝、微信、银行、天天基金等等第三方理财平台。
这些交易平台都是可以购买reits基金的，直接去搜索reits基金就可以看到了，然后购买的方式和平常购买基金是一样的。
三、REITs一般指房地产信托投资基金，房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；
2、收益的大部分将用于发放分红；
3、REITs长期回报率较高，但能否通过其分散投资风险仍存在争议，有人认为可以，有人认为不行。
四：基础设施reits基金
期望值不宜过高，建议选择有国资背景的公司，最好是生产建材及设备的公司。不存在工程回款风险。业绩仍然是主题。
五：基础设施基金权限
4月7日，又将有一只REITs公开认购。
关于REITs，我写过好几次了，不了解的朋友可以重点看这两篇文章：
终于定了！低门槛投资不动产
短期最高涨了30%+
而这一次，我想说的是，REITs打新目前为止是100%正收益，所以这一次，市场未炒先热，估计接下来又有一轮疯抢了。
01
所谓“打新”，简单来说，是指在一级市场认购，二级市场卖出。
有点类似在批发市场低价买入，然后在流通市场卖给别人。
一般来说“批发价/发行价”会相对便宜一些，所以大多数的“商品”搬运到流通市场后是可以赚到溢价的。
相比在流通市场上追涨杀跌，“打新”的赚钱概率会更明确一些。
当然，这不是绝对的，有的“商品”来到流通市场后还可能跌破“批发价”，比如早两年热门的港股打新，破发概率还是不低的。
不过目前来看，国内发行的11只REITs，无一例外上市首日都是正收益，如果长持至今（2022年4月1日），个别几只在二级市场的溢价还颇为惊人。
大家看下表——
上市首日溢价率最高的是中关村REITs，当天在二级市场卖出的话，可以赚到30%左右的收益。
而如果持有至今，场内溢价率去到47.97%，距离发行不过4个月的时间，这样的“收益率”还是非常惊艳的。
当然，更多的打新收益其实平平无奇，一半不超过5%，均值是9%。
如果这钱不影响你生活的话，可以考虑长持，毕竟REITs也是资产配置的一类，跟基金、股票几乎没有相关性。
你看，今年来股市行情这么差，丝毫不影响REITs的走势，这就是分散配置的好处之一了。
这次的华夏中国交建REITs，是首个央企高速公路REITs项目。
项目比较稳，不过我们最好还是把期望值降低吧~
02
虽然REITs目前来看收益是不错的，但不是你想买多少就能买多少的。
因为太多人抢了，而“产量”也就那么多，所以不得不需要配售。
所谓的配售，是指按照全部认购金额的比例进行分配。
比如某只基金预计发行规模15亿，结果有30亿资金涌进来一起认购，那配售比例就是50%。
如果你买了1万元，配售比例是50%的话，最后只能获配5000元，剩下的5000元就会退还给你。
也就是按照认购金额，多买多得。
从之前的数据来看，第一批作为白老鼠，很多人处于观望中，所以配售比例相对高很多。
到第二批（两只）发行的时候，大批资金涌入，配售比例低至2%左右（与此同时，溢价率也被推高了不少），也就是认购1万元只分配到200元左右。
这次第三批（也就一只），华夏中国交建REITs的配售比例，可能会更低。
认购金额最低1000元，1元递增，参与的话还是要准备多一点钱，不然中个一两百元，即使收益翻倍也不够意思
没有获配的资金会在两三日左右退回到账户中。
03
想参与的朋友，有两个渠道可以认购。
其一是证券账户，这个我是比较推荐的。
首先要开通基础设施基金权限，一般就在证券APP-我的-业务办理上，点几下就可以开通。
所谓的基础设施基金，目前主要就是指REITs基金开通几乎没门槛，投资者风险承受能力等级为稳健型以上，只需要签署《基础设施证券投资基金风险揭示书》即可。
然后场内基金-认购-输入基金代码508018-输入金额-确定即可。
注意，这里输入的金额只能是你股票账户里的现金上限，1000元起步，1元递增，也就是必须为整数。
另一个渠道是基金账户，比如天天基金网、蚂蚁财富等场外基金平台。
直接搜代码认购即可，比较麻烦的是场外认购、场内卖出需要转托管。
具体看这篇文章：如何把场外基金转场内？
当前市场反应已然十分火热，可能7号下午就截止认购了，所以参与的话7号上午就要动起来了。
还是那句，历史收益不代表未来，我们最好是降低期望值，要是破发了，你要保证这钱不影响你的生活~