造成外墙漏水之原因有因结构问题而造成之龟裂漏水、外墙层间接头不良而造成之漏水、 外露梁接头处理不当而造成之漏水、 因填充不实而造成之漏水──如蜂窝、螺丝孔、模板屑挖 除不确定、窗边 缝 不扎实等等、墙面设计不良而造成铝窗、冷气窗门口部位之八字型剪力裂缝漏水、因填缝不良而造成之漏水。外墙是共公部分，可以动用维修基金，但是得同栋楼大多数的业主签字同意才可以动用。
一：公共维修基金如何申请
动用维修基金的条件
物业动用维修基金需要得到三分之二的业主愿意才可以
2、花费的应用流程不一样
公共维修基金的使用权是利益业主，因此要想应用一大笔资产，务必得到业主们的愿意。实际的流程是，向业主联合会提交申请，随后通告全体人员业主，假如得到了三分之二的业主愿意得话，那麼历经审批和准许以后，才可应用划转的资产。
物业费则是小区平时的维护保养与管理方法，假如小区的公共性位置是一些大修小补，物业管理公司能够 立即应用一大笔花费对小区开展检修和维护保养。
3、应用范畴
公共维修基金一般用以外墙防水、电梯轿厢维修、墙体等规模性检修，平时检修禁止动用，一般品质达标的房屋基本上15～二十年都不需要。
物业费一般用以日常保洁花费、园林养护花费、纪律维护费、物业管理同用设施的平时运作及维护费等，归属于平时检修花费。
动用维修基金需要是多少业主愿意?
依据要求物业管理公司依据检修和升级、更新改造新项目明确提出应用提议;沒有物业管理公司的，由有关业主明确提出应用提议;不需要100%业主愿意，三分之二之上业主愿意就可以动用维修基金。
1、自2010年起，《商品住宅专项维修资金使用暂行办法》有明确规定，商品住宅专用的维修资金是属于业主们的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、改造、更新，不得用到其他地方。
2、住宅公共部位包括：走廊通道、楼梯、大堂等公共通行部分，住宅的基础、承重墙体、梁、屋顶、楼板和户外墙面等地的基本结构部分，避难层、设备层或者设备间等结构部分。
3、共用设施包括：电梯、照明、路灯、绿地、沟渠、池、消防设施、非经营性车场车库、垃圾通道、水泵、水箱、邮政信箱、消防栓、消防器具、排水管道、化粪池、规定标识、垃圾箱、安防系统、消防控制系统等设施和共用设施设备使用的房屋等。
维修基金缴纳标准
1、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条有明确规定，房子在销售时，买房者要和售房单位签订有关维修基金缴交约定;买房者应按约定缴纳购房款的2%-5.2%的比例维修基金。
2、我们向售房单位缴纳的维修基金是属于小区全体业主共同财产，不能记录售房单位住宅销售收入;而维修基金收取比例由省、直辖市人民政府房地产主管部门规定。
(1)买房者缴纳的房屋维修基金应按多层房屋建筑面积成本价的2.5%，高层房屋建设面积成本价的3%缴纳。
(2)房屋出售人应按多层房屋建筑面积成本价的3%，高层房屋建筑面积成本价的4%一次性缴纳房屋维修基金。
(3)开发单位自用或出租的房屋，应根据自用、出租房屋的建筑面积按本款以上两项规定缴纳
二：公共维修基金如何计算
公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金，这笔钱主要用来对物业保修期满后的楼房的公共部位和共用设施、设备进行维修（大中修）、养护以及更新和改造。 按照相关法规的规定，楼房的公共部位是指住宅主体承重墙部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 当业主将房子的所有权转让给他人时，剩余的维修基金是不退还的，它随着房屋所有权同时过户。 公共维修基金由购房者在购房时缴纳，北京市公共维修基金的缴纳标准为：多层住宅每平方米100元，高层全现浇结构住宅每平方米150元，高层框剪结构住宅每平方米 200 元。 该基金由开发商代为收取，由房管局监管，所有权归购房人，不得挪作他用。三：公共维修基金分摊规则
公共维修基金如何分摊交纳？开发商交纳的部分，是否归全体业主所有？如果小区分多期开发交付，相邻楼栋的维修，会不会动用我家的维修基金？小区未成立业委会情况下，如何确保公共维修基金使用公开透明、用到实处？
家住蔡甸区凯德悦湖二期的张先生称：前不久，所在小区物业贴出公告，让一期家有外墙漏水的业主，速到物业和社区登记，声称准备动用开发商的维修基金。但对于应该准备动用多少资金、如何维修等关键细节都没有说透。
张先生表示，二期交房才1年，一期交房已超过5年。二期业主们担心，一期维修会不会动用属于自家的那一份维修基金？很多人弄不懂：小区公共维修基金能否精确分摊到以楼栋为单位来使用？
很多市民通过
武汉城市留言板咨询
房屋公共维修基金的使用规则
武汉市住房保障和房屋管理局下属的
武汉市物业管理事务指导中心
（武汉市住房专项维修资金管理中心）
向
1问：小区公共维修基金的构成？
答：开发商和业主都须交维修基金。业主是按照购房面积来交，开发商是按照总规模交的。业主这一方面，分2008年以前签订和2008年以后签订购房合同。2008年以前是按购房款来，2008年之后是按购房面积来算。
2问：开发商和业主具体如何交？
答：开发商是按照物业总规模建安造价的1.5%，有电梯的按2.5%缴存。如无电梯按12元/平方米，有电梯15层以下是25元/平方米，15层以上30元/平方米；对业主而言，没有电梯按55元/平方米来收。如果有电梯，分14层以下和14层以上。业主14层（包括14层）以下是61元/平方米，14层以上是73元/平方米。
3问：公共维修基金怎么使用？
答：开发商交纳的部分，也归全体业主所有。按规定，开发商的用完之后再用业主的。
开发商的就是住宅共用部位、共用设施设备维修和更新改造发生的费用，根据确定的范围分摊。比如漏水的分摊范围是按栋来分摊，首先在开发建设单位缴存的维修基金账户中予以列支，账户余额不足时，再由分摊内的业主按照各自拥有的房屋面积比例分摊。
4问：小区公共维修基金是一个账号吗？能否精确到按栋管理和使用？
答：确实是一个账号，但按楼栋进行核算管理，否则就不公平。“你不能用一栋的钱来维修二栋的房子。”不管小区分几期开发，开发商交纳部分也是按楼栋。不够的话，业主再按楼栋来进行分摊。维修和漏水等等均按楼栋来分摊管理，房管部门为每栋楼建有档案，开发商多少，业主多少，不会混在一起，都有一本账。
5问：开发商和业主所交的钱都不是合在一起吗？怎么分？
答：是的。开发商总共交的钱要核算到楼栋。比如说开发商维修基金交了150万元，共有30栋房子，那么每一栋就是5万元，维修费用就从这5万元里面扣除，用完了再扣业主的。
6问：假如前一期业主维修把开发商交的维修基金用了，把自己所交部分也用了，那他能否动用二期其他业主的？
答：不能用，他那一栋只是他那一栋的人结账，不会结账到你头上来。
7问：什么情况下才能动用维修基金？
答：首先得是共用部位，其次要过保修期。动用过程公开透明，要充分保障业主权利。
8问：维修基金负责的共用部位包括哪些？
答：共用部位就是包括外墙、顶楼的屋面、楼梯间、公共走廊、公共区域的一些窗台，这都属于公共部位。共用设施设备主要指电梯、监控、消防、排水管，这就是共用设施设备。共用部位要过保修期，漏水的质保期一般是5年，没过5年不能动用维修基金。
9问：房屋漏水，如果开发商一直拖到过保怎么办？
答：保修之内，开发商如果不履行职责，建委可对他进行处罚，房管局只管预售许可证和销售房子，房屋质量建委建管部门有职责监管。只要是在保修期内漏水，业主首先要保留相关证据，证明是在这5年期内漏水的，然后找开发商来协调，协调不成，可向建委投诉，也可通过诉讼程序解决。
10问：没有成立业委会，如何动用公共维修基金？
答：首先由物业公司提使用方案，但物业公司不是申请主体，物业公司主要配合业委会来做相关协助工作。业委会没成立，社区居委会可代为履行业委会职责。社区作为申请主体要按照相关流程，比如通过招投标或者比价，优先选择施工单位，然后初选第三方报价进行审核。关键就是要把使用方案向业主进行公示，每栋向业主公示不少于7天，征求业主意见要遵守民法典规定的“双三分之二”参与表决（双三分之二：指专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主）。只有业主同意达到了法定标准，通过后社区才能持相关材料向所在地住建局提出使用备案申请、维修执行备案申请。待材料齐全后，房管局依法依规拨付款，施工单位开始施工，然后竣工验收，再结算。
11问：如果社区征求业主意见，没有具体施工方案、预算、施工流程，这合理吗？
答：施工方案、使用方案公示是必须的环节，动用维修基金由业主说了算。社区提前征求业主意见，综合考虑之后，然后再决定使不使用维修基金。
12问：公示使用方案包括哪些内容呢？
答：使用方案里包括工程量、施工合同、审价。使用方案中应该有一个附件，这些细节必须要公示，有一套正规的模板，可到武汉市房管局官网上查询
13问：小区动用维修基金，项目工程量在哪里可查？
答：工程量项目公示后，业主可到业委会、社区查询；使用维修基金后，也可到区房管局凭介绍信查询明细。
14问：房管部门在维修基金使用中能发挥什么作用？
答：目前，我市已引入第三方随机抽选对工程量和造价进行把关，确保钱不乱用。房管部门委托交通银行建立了第三方造价咨询库。电脑会随机从八家单位内挑选有资质的审价公司，对工程造价、工程量进行把关，主要作用是“审价”，简单来说就是看工程量值不值那么多钱。
15问：小区工程房管部门可指派监理吗？
答：根据相关法律，业委会是可以聘请专业的监理公司。因房管部门这方面不专业，主要是对价格进行一个把关，关于聘请的费用业主可以分摊。
16问：外墙漏水如何维权？
答：首先要保留证据。有的开发商有工程部解决问题，如果有证据证明对方一直拖延不解决，建委可对其进行处罚。
只要业主能证明是在5年质保期内出的问题，哪怕拖过保修期，开发商也应该负责。
17问：业主维护合法权益时取证比较难，什么情况算开发商在保质期内不作为的证据？
答：业主跟物业报修的证据。譬如在
18问：动用维修基金过程，可派业主代表一起参与监督？
答：业主代表就是由社区按照相关议事规则、管理办法、业主公约里推选业主代表的程序来选择业主代表。如果是社区提出申请的，必须要有业主代表来参与；由业主委员会提出的，则没有强制性要求。
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