业委会作为新兴的社区自治组织，在维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，促进社区安定和谐方面发挥了重要作用。同样，业委会成员在履行职务的过程中，也会触及到刑法，作为最严厉的法律，风险的防范是法律风险防范的重中之重。业委会是业主代表大会的执行机构，签约权是全体业主赋予的，业委会成立之前，《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业委会工作准则》就应当先经过业主大会审议批准，这样才能尽量避免业委会谋私利。
既然业委会作为业主大会的执行机构，拥有签约权和监督执行权，那么也应当承担相应的责任，业委授权内的违法，应当是共同责任，损失由业主按份额分摊。授权外的违法行为，业委会越权行为造成业主损失的，应当由侵权人承担损失。业委会的报酬，也可以由业主大会决定，从项目多经等收入列支或业主共同承担。这样才有利于调动业主参与社区基层治理的积极性，对以权谋私的业主起到威慑作用。
如何防止业委会违法，要在机制上建立维护各方合法权益的防火墙。
业委会成员风险防范：非国家工作人员受贿罪、挪用资金罪、职务侵占罪。
业委会及其成员利用职务便利的违法乱象主要有以下几种：
一是违法侵占和使用小区本体维修资金；
二是利用解聘、续聘及招标选聘物业服务企业之机非法牟利；
三是利用管理小区公共设施、场地及物业的权利，非法侵占、私吞小区公共收益；
四是利用虚假合同获取非法利益。
案例：江某胜非国家工作人员受贿罪、职务侵占罪
在朗晴广场进行物管公司竞标过程中，江某胜利用其担任业委会主任，负责业委会日常事务的职权，帮助雷某、牟某经营的辉洲公司中标，收受雷某、牟某给予的好处费18万元。
简析：职务侵占罪是指公司企业或其他单位的工作人员，以非法占有为目的，利用职务上的便利将本单位的财物非法占为已有，数额较大的行为。
非国家工作人员受贿罪是指公司、企业或其他单位的工作人员利用职务上的便利，索取他人财物或者非法收受他人财物，为他人谋取利益，数额较大的行为。
业主有权请求公布、查阅维修基金的使用情况、业委会的决定及会议记录、物业服务合同、共有部分的收益情况以及其他应当向业主公开的情况和资料。
业委会应将物业管理区域内收取的停车费、广告费等经营性收益及时存入维修基金账户。
业委会每月应与开户银行核对维修基金账目，并按每半年一次向业主公布以下情况：维修基金交纳、使用和结存的金额；发生物业维修、更新的项目和费用及按户分摊情况；业务会活动经费在维修基金中列支的项目和费用按户分摊情况；维修基金使用和管理的其他情况。
维修基金公示的目的在于能充分反映出资金的使用情况和业务分摊情况，以便业主及时进行监督。
一：租房为什么要交押金?
当然有意义。租房前。交押金给。房东后。一旦。自己。不要租。房东的房子。那你的押金就白白的送给房东了。没有退回的余地。这就是诚信为主。所以租房前要考虑清楚。先看完房。很满意。再交一点押金。以免被别人租了。不租房子。交押金。那就是白白送给房东了。所以要提醒大家，租房前一定要考虑清楚。不要。盲目的去租房。盲目的交押金。不要让自己的眼睛白白送给房东。不要浪费自己太多资源跟只产品。这一点是最重要的。
二：租房为什么要交定金
法律分析：定金，在法律上讲就是合同当事人在订立主合同时，为了保证主合同的履行，签订从合同约定一方当事人预先支付给对方一定数额的货币，债务人履行债务后，定金应当收回或者抵作价款的一种保证合同。定金应当以书面形式就行约定。具体到房屋租赁中，租房子时先交的定金，是租赁双方为担保租房交易的履行，由租客交付给出房东的担保资金，并在实际交付时发生法律效力。交定金的目的是为了保障租赁合同的订立或履行。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百八十七条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
三：公租房为什么要交押金
公租房在交接房子的时候，国家统一有规定，第一次 也就是接房的时候，要交三个月的租金，要交 三个月的押金，再交一年物管费。四：租房为什么要交诚意金
从1983年确定至今，俗称“3.15”的“国际消费者权益日”已经陪伴着我们走过36个年头了。对于普通消费者而言，“3.15”维权是一年一度的提醒和庆典；对当事人而言，维权却是一个艰辛而漫长的过程，即使努力了也未必有结果。
90度地产曾先后调查过“买房人胜诉追不回房款”和“海南万宁强拆报道”等维权事件，如今业主群里时常还会响起提示音，维权或是无果，或是执行遥遥无期。
和消费者求告无门形成鲜明对比的，是骗术、欺诈手段的不断升级。在房屋租赁、使用、交易的过程中，出现了针对不同年龄、不同群体的定制陷阱，消费者可谓防不胜防。这些新手段为何会出现？又该如何应对和破解呢？本期我们共同讨论一下3.15楼市的维权之道。
老年人防骗指南：
以房养老？以铺养老？小心套了房子就跑
什么是“以房养老”？简单讲就是拥有房屋完整、合法产权的老人，把自己的房产抵押给金融机构或保险公司，以获取长期、持续现金收入的反向抵押方式。“以房养老”最核心的初衷是变固定的大宗资产为持续、稳定的现金流，用于提高老人晚年的生活质量。但骗子们正是利用老人的这一点期许，下套圈走老人的房子。
据某不愿透露姓名的网友提供的消息，最近北京又发生一起打着“以房养老”幌子的骗局。具体操作是：先用高收益诱骗老人用房子进行抵押贷款；再将抵押后的资金转入自家投资公司账户；同时按月返还老人投资收益，一两万起步，最高可达数万元。
最初的几个月，一切都看似正常。可没过多久，投资公司就宣布破产，负责人也人间蒸发，涉及的上千套房子抵押出的几十亿资金已经不知去向。当房屋抵押的债主催房主还钱时，老人们这才发现问题，但投资公司已人去楼空，摆在老人面前的似乎只有两条路：要么眼睁睁地看着房子被收走，要么替投资公司扛下烂账继续还款。
用“以房养老+骗局”的关键词在百度搜索，可以检索出271万条信息。由于房产抵押涉及金额普遍较高，动辄数百万，所以相关的新闻标题，普遍触目惊心：比如“北京60多人陷入“以房养老”骗局，涉及175套房产”、“47户老人被骗上亿元，仅2户追回房产”等。
以铺养老的套路，和以房养老非常相似。都是暴利诱惑在先，套取房款在后。以江西某地的无良小型商铺开发商为例，他们会把总价50万左右的商铺推荐给不懂投资的老人，承诺代其出租、管理，合同以10年为期，约定每年返给业主年租金5万元和8%的投资回报率近4000元，相当于一年回报54000元。
可实际上按照建设部2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第十一条规定，“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房）。果不其然，投资商铺的老人半年收到包租的租金仅有400元。开发商解释是“合同有写，返给业主的租金是我们租出去的实际租金，目前商铺尚在发展期，如果租金太高，没办法招商”。这其实是一种变相的资金套牢，因为按照半年租金收益400元计算，业主收回房款需要200年，相当于这辈子都没法回本。
中年人防骗指南：
和开发商、中介见招拆招 魔鬼藏在细节里
人到中年，完成了早期的积累和沉淀，下半场的话题往往与房有关。无论是从开发商手里买新房，还是通过中介买二手房，都是一个格外需要小心、谨慎的过程。仅以小小的“车位”为例，买新房的小悦和二手换房的Alex，都在经历着各自的苦恼。
青岛女孩小悦，毕业后举全家之力，在青岛某名为“朗园”的项目购入了一套两居。当时项目正值首次开盘，为吸引购房者
如今到了该交付车位的时间，开发商表示车位有限，还需重新摇号。全体想要车位的业主都可以参加：此前没交“诚意金”的业主如果摇到号，将以6万元的价格支付并得到车位；此前交纳了“诚意金”的业主，如果摇到号，就能拿到车位，摇不到号，就退还当年3万的预付款。交纳了“诚意金”的业主们，认为摇号存在很大猫腻，开发商当年的行为是虚假宣传，并表示不接受退款，希望能按照约定给予车位。而目前开发商规定的“摇号”已经结束，尚未出“结果”。面对业主的多方维权，开发商也没有回音。
家在帝都的Alex为了置换，将自己与父母位于望京的两套房都卖掉，购买一套总价在1500万左右的房。即使是在房价高企的今天，这套房子也不算便宜。离谱的是，中介经手向Alex出售的地下停车位，位置并不在Alex所住的单元。
每次开车出门，Alex都需要先下到自家单元的一楼，再穿过小区的院子，找到车位所在那个单元，重新扫门禁卡、乘电梯到地下车库取车。每趟下来，都得多折腾几个来回。而这个不在自家单元楼下的车位，中介在购房过程中未做任何提醒和说明，在购房合同中也没有任何的披露。律师指出，“此次纠纷中介存在明显套路，隐瞒关键信息，导致购房者陷入误区。是明显是欺诈行为。”
青年人防骗指南：
要相信每一份礼物，都暗中标好了价格
青年人普遍思维活跃，容易接受新鲜事物，按说对骗术的抵御能力会更强一些，可有时候也禁不住层出不穷的手段和忽悠，在“租金贷”和“租金抵房价”这类新生事物上栽了跟头。
据媒体不完全统计，2018年全国共有11家长租公寓爆仓，其中多家机构和“租金贷”有着千丝万缕的关系。“租金贷”最常见的套路，是在租户选择付款方式时，推荐他们办理“押一付一”或“分期付款”的手续，将房租和押金与网贷机构/信贷公司绑定，机构将租期内的全部房租一次性转给租赁企业，成为租户的债权人，租户则按月还款，支付被垫付金额的本金和利息。
“租金贷”从本质上来讲，就是把“缴租”变成了“还贷”，在原有的房东、中介、租户三方合同基础上，再加上一方网贷机构/信贷公司。此时如果公寓方利用早收晚付的租金扩张规模，一旦经营出现问题，容易引发上下游的多方纠纷。最倒霉的还是租户，交了房租没地方住，为了征信没有污点，甚至在搬出租住地后还需要接着还贷。
和“租金贷”相比，“租金抵房价”是一种相对隐蔽和暧昧的温柔陷阱。在投资扎堆的地方，这种情况尤为常见。小S三年前在老家买了套房，房屋总价100万，办了三年的15万租金抵房款，总房款就按85万算，开发商开的发票上写的也是85万。如今家里出了点儿事，想卖房应急，却发现如果按85万的总价算，交易契税要多出来不老少。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，开发商的这种行为存在很多值得商榷的地方。
首先，不排除是通过租金来诱导购房者签约，但其实这个房产项目本身就是值85万元，前面的15万元的租金收益可能就无形中被开发商获取了。
其次，类似限定了3年的空档期，要警惕3年后不能交付房屋等风险，比如说房子没有改好，或者说房子因为出租，导致建筑结构被认为改造了。
最后，开85万元的发票某种程度上是开发商自己想避税，所以把交易价格做低了，同时他还变相的把租金收益做高了。
文至此处，只想叹一句“维权之路，道阻且长”。无论是租房、买房还是卖房，都要擦亮眼睛，核对细节。不该沾的便宜不要沾，莫名其妙的好处不要贪，因为你很难想象，这背后藏着多少见不到人的黑幕。此外，出问题的房企和中介们也应当反省自身，虽说逐利是商业的本能，但太昧良心的钱还是不赚为好，否则后续也是要面对消费者的一腔怒火和不断维权的。
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