2006年11月13日某开发商（甲方）与刘某（乙方）签订《车库认购书》约定：在甲方未取得售房资格前，乙方自愿无息借款给甲方，乙方享受在本协议签订之日可优先选车库的权利；乙方选定甲方的车库为负一层，砖混结构，序号为1号；总价款59000元；乙方在签订认购书时一次性出借给甲方59000元；甲方应在2007年5月31日前将乙方所选定车库交付（除不可抗拒因素及政府行为外），如延期交付按相关规定承担责任；交付标准，内墙、顶蓬水泥砂浆抹灰，地面水泥石子抹平，入库门高级摇控自动门；甲方取得合法售房许可后，对双方约定的车库总价、序号，全部按本协议转入正式预售合同，甲方承诺本协议中双方约定的事项不变更；签订正式合同后，乙方出借款自动转为乙方购车库款；在签订正式房屋预售合同之前，定购方可随时退车库，双方不承担任何违约责任。除上述内容外，双方还对办理权属证书的税、费的承担、专项维修基金的收取等进行了约定。认购书签订当日，刘某向某开发商支付现金59000元，某开发商出具借据一张。2007年某开发商取得了商品房预售许可证后，未书面通知刘某签订正式《商品房买卖合同》。某开发商于2007年8月9日与案外人签订《商品房买卖合同》，将该车库以68000元卖给案外人。2007年9月，刘某发现上述情况，并多次与某开发商交涉无果，刘某提起诉讼，要求解除合同，返还所收现金59000元并赔偿已付购房款一倍的损失59000元。
【案情分析】
本案的争议焦点为某开发商签订的《车库认购书》是否属商品房销售合同，某开发商是否应返还刘某现金并赔偿已付款一倍的损失。
关于《车库认购书》是否属商品房销售合同问题有两种观点：第一种观点认为，《车库认购书》虽然明确了房屋总价款、交房时间、房屋的状况（交付标准）、产权登记等相关事项，但应以出卖人收受购房款为必备要件，某开发商虽然收取了等同于购房总价款的现金59000元，但《车库认购书》约定的是借款，双方就车库买卖达成的只是缔约的合意，没有交付的内容，是诺成性合同，不是商品房买卖合同；第二种观点认为，《车库认购书》明确了房屋总价款、交房时间、交付标准、产权登记等相关事项，刘某也按认购书向某开发商支付了购房款，该认购书具备了商品房买卖的主要条款，属于商品房买卖合同。我们赞同第二种观点，认购书上虽然记明的是借款，那是因为某开发商在签认购书时尚未取得商品房预售许可证，刘某也不可能无故向某开发商支付借款，且未约定利息，因此，刘某支付给某开发商的59000元应认定为房价款，而不是借款，该《车库认购书》属商品房买卖合同。
关于某开发商是否应返还刘某现金并赔偿已付款一倍损失的问题，由于某开发商在未征求刘某意见的情况下，将刘某认购的车位卖与他人，属一房二卖，某开发商应承担一房二卖的责任，除返还刘某的购房款外，还应向刘某承担惩罚性赔偿责任。这里需要提醒买房人的是，法律对一房二卖欺诈行为规定的赔偿范围为不超过已付购房款的一倍，也就是说，法院是否判决开发商承担已付购房款一倍的赔偿责任属自由裁量权，法院可以根据开发商的违约行为判决开发商承担已付购房款一倍的赔偿责任，也可以判决开发商承担已付购房款一倍以内的赔偿责任，这两种判决结果均符合法律规定。
【判决结果】
法院判决某开发商返还刘某购房款59000元并赔偿刘某已付购房款一倍的损失59000元。
【法律依据】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
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