今天想主观地聊一聊我对这个金融产品的略为浅薄的看法。
REITs，有翻译为房地产投资信托基金，也有翻译为不动产投资信托基金，诞生于二十世纪60年代的美国。
过去，我国市场上只有部分符合国外REITs标准的类REITs产品，基本是债务型，且以私募基金的形式存在。
近几年，国家不断提出要进行REITs的试点，特别是从去年开始，发布了文件是正式明确了要推出投资于基础设施领域的公募REITs。
因此，我们国家即将推出的公募REITs一般也称为基础设施证券投资基金。
那么REITs到底是什么？
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想拥有一栋楼来收租，这个是很多人的梦想吧，普通人怎么才能实现呢？
有这么一群人就脑洞大开：把一栋楼买下来，然后做成REITs基金，基金的每一份额就是这栋楼的所有权之一。投资者买了这个基金，就相当于拥有这栋楼所有权的一部分。REITs基金把这栋楼每年的租金扣除营运成本，以分红的方式支付给投资者，投资者收到的分红就相当于收租了。另外，如果这栋楼升值了，投资者的投资也增值了。如果想卖掉，也没问题，只要把手头的基金在二级市场上进行转让就可以收回现金。
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所以，大家看出重点了吧，REITs基金区别于其他基金最大的特点就是它买的是不动产，而且这个不动产买下来之后，基金公司是要经营它的，而不是炒它。
那么我们国家的公募REITs呢，就更特殊了，我们是直接排除了住宅还有商业地产，主要投向一些基础设施建设。
例如仓储物流、收费公路、水电热气、产业园区、信息网络......（如下图）
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现在推出公募REITs的意义是？
最大的目标就是去杠杆，国家经过这几十年的发展，基础设施的存量是巨大的，而且这些基础设施全部都是政府主导建设的。基础设施这种东西，花钱如流水，回本时间又特别长，导致地方的财政入不敷出，地方债务这个问题，一直也是一个挺头疼的问题。
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这些基础设施建成之后，它确实是个资产 ，但它也确实是个负债啊！政府的账上一直存在着为了建设它们未还完的债，越积越多越积越多，想要搞新的建设，一看现存债务，算了算了，搞不起，所以投资能力也在逐年下降。
能怎么办呢，所以公募REITs踏着七彩祥云出来了！
政府原本搞基础设施的钱从哪里来的？
银行借的呀！
银行的钱是谁的？
老百姓的存款啊！
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没错，这些基础设施归根到底就是老百姓的存款建成的，但是它对于政府来说，是个沉重的债务；对于老百姓来说，用我的钱，但与我有何关啊？
所以公募REITs挺身而出，我让你们有关！
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把基础设施变成公募REITs发行，卖给老百姓，它就变成了老百姓的资产了。老百姓拥有了资产，政府去掉了杠杆，其实仔细一想，钱还是那些钱，但是实现了双赢。
我们来看一下文件是怎么说的，重点圈出来了，有效盘活存量资产、完善储蓄转化投资机制、降低实体经济杠杆。
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这就是金融产品创新有魅力的地方，只是转换了一个方式，不需要投入新的资金，钱其实都是那些钱，但问题已经变成浮云了。
公募REITs值不值得购买？
我看网上有人说，这个其实就是看上了我们口袋里的钱了呀，还有吐槽基础设施不**之类的话。
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前面的文件也说了，完善储蓄转化投资机制，没错，就是看上了我们口袋里的钱了。我们国家的居民储蓄率是很高的，截止到2020年年底，国内的住户存款总额达到了93.44万亿，这些钱放在银行，跑不赢通货膨胀，要是有一种比较低风险的产品将它们转换出来使用，那不比躺在银行吃利息强吗？
看上我们口袋里的钱有什么，国家经济在发展，我们肯定是要和国家同步才能享受到经济发展的红利，顺水推舟OK！
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关于基础设施建设不**的说法，它确实不会暴利，所以对公募REITs也确实不要有高收益的预期。它最大的优势就是风险可控，我们在购买资产的时候，不可能全部高收益，总要有一些是拿来稳固的，所以它作为一个稳健型产品来分摊风险是很合适的。另外首批公募REITs都是发达经济地区的优质项目，是要做示范的，所以大概率风险是比较低，收益也是比较稳定的。
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但它也不是完全无风险，大概可能会存在以下风险：基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等等。所以希望监管能严厉一些，希望它未来能成为一个普惠型的福利产品。
总而言之，在我的观点来看，我觉得值得买的，但我不会对它的收益抱有很高的期望，会把它当做一个稳健型的产品来做配置，一开始一定是尝试，后续看产品的表现、监管政策和我自己的实际情况做调整。
风险提示：本文仅为观点分享，不作为投资建议，请记住投资有风险，操作需谨慎！
1、想学习些理财知识，请问什么叫债券基金？支付宝哪些是呢？
什么是债券型基金
债券型基金是指主要投资于债券的基金，根据中国证监会对基金类别的分类标准，基金资产80%以上投资于债券的为债券基金。在国内，债券基金的投资对象主要是国债、金融债和企业债。
通常，债券为投资人提供固定的回报和到期还本，风险低于股票。所以相比较股票基金，债券基金具有收益相对稳定、风险较低的特点，是低风险承受能力投资者资产配置的避风港。
债券基金风险相对较低，也比较适合用于养老投资。
支付宝哪些是呢？
支付宝作为一个代销平台，其出现的债券基金，一般带有债字的，比较好容易判断，例如兴全建泰债券基金等等，容易判断。
同时，不能仅仅通过近一年的收益去判断他是否是一个好基金，对于收益的影响因素有很多，还是根据市场的情况去判断，不要盲目跟风。
你好，债券基金，一般来说是80%以上资产投资于债券的基金。债券收益稳定，风险较低。我们看到的债基收益率有的只有4%，有的却高达40%。那么为什么这些债券基金的收益率相差这么多呢？
秘密就在投资债券的种类，以及“80%以上”这个债券仓位上。
债券种类，按照风险不用，笼统可以分为这么几类：国债，公司债，还有一个可转债。国债大家都知道，几乎0风险，所以收益最低。公司债，在国债基础上有个风险溢价，收益比国债高，但是风险也高，现实中也有公司债违约案例。可转债，兼具债型和股性的债券，下有保底收益，但是价格也会随着正股价格波动，风险性最高，但是遇到大牛市收益也不错。
所以不同投资标的，对应的债券基金的收益风险情况是不同的。
另外一个秘密就是这债券的仓位。有的债券是纯债基金，百分百仓位全是债券或者现金，这是最传统的债基，风险小，收益稳定。有点债券基金是“混合型基金”或者“增强型债基”，他们的资产就有一部分投资于股票，而且混合型的股票仓位更大。由于股票的波动性较大，所以有股票仓位的债券基金收益受股票影响很大。
最近股市有较大涨幅，所以会有些债券基金的收益率很高。秘密就在上述的可转债和股票仓位上。
如何甄别这些都披着“债券基金”外衣的，究竟是哪一类呢？这个直接查看基金的投资范围或者投资策略就可以知道了，这个部分会说明是否投资股票或者可转债。持有股票的，也可以查看持仓，了解这个基金的股票仓位是多少。
所以在选择债券基金的时候，不能大意。要根据自己的风险偏好认真选择。也不要被推销人员用“债券基金风险低”这样的幌子蒙蔽了眼睛。做投资对自己负责一些，一定要查看基金的投资范围
支付宝作为基金销售平台，上面上的债券基金也是各种各样的。在支付宝——财富——基金——基金排行，选择债券型，就可以看到所有的债券基金了。一般通过收益率高低就可以大致判断债券中是否含有股票以及股票仓位重不重。然后可以通过“基金档案”查看投资范围和持仓来进行验证。
要注意的是，支付宝上，只要有债券投资的都会归为债券基金，即使债券仓位很小。比如最近三个月收益排行第一的久泰灵活配置混合，其股票仓位高达73%，债券仓位只有6%，俨然就是一个股票型基金了。所以我们在挑选的时候，一定要仔细。
上面就是债基的一些注意事项。如有表述不清之处，请留言讨论。
2、什么是债券型基金啊，理财通里的债券基金怎么样？
债券基金我们接触的比较多的就是国债，公司债。理财通里的债券基金其实有很多类型，各个债基的介绍也比较全面。风险、时间周期、红利情况这些都能看到，新手可以先考虑一些短期的债基或者超短期债基，觉得合适之后，再考虑一些长期债基。
债券型基金就是指专门投资于债券的基金，它通过集中众多投资者的资金，对债券进行组合投资，寻求较为稳定的收益。债券基金的投资对象主要是国债、金融债和企业债。理财通的债券基金还挺多的，不同类型也会有不同的详细介绍，