市场价值怎么算？这个问题很难回答，因为每个人的标准不一样，有人认为房子值钱，有人认为房子不值钱，但是不管怎么说，现在的房子确实是越来越贵，尤其是一线城市的房价，动辄上万一平米，很多人奋斗一辈子都买不起一套房子。不过话又说回来，虽然房价很贵，但是我国的人口还是那么多，所以未来房价还是有上涨的空间的。
一：公司的市场价值怎么算
资产按照流动性分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产和其他资产。流动资产是指可以在1年或者超过1年的一个营业周期内变现或者耗用的资产，构成流动资产的项目主要包括货币资金、短期投资、应收及预付款项、待摊费用、存货等。
● 货币资金是指企业在施工生产经营活动中停留于货币形态的资金，包括库存现金、银行存款和各种其他货币资金。货币资金是企业最活跃的资金，具有流动性强的特点，可以作为立即投入流通的交换媒介。
● 短期投资指能够随时变现并且持有时间不准备超过1年(含1年)的投资，包括股票、债券、基金等。作为短期投资，应当符合以下两个条件：①能够在公开市场交易并且有明确市价；②持有投资作为剩余资金的存放形式，并保持其流动性和获利性。短期投资容易变现，其流动性仅次于现金，能够随时通过资本市场变卖收回现金。企业持有短期投资，一般是为了获得股利或利息而非控制它。
● 应收及预付款项是指企业在日常施工生产经营过程中发生的各种债权。
● 待摊费用是指企业已经支出，但应由本期和以后各期分别负担的分摊期限在1年以内(包括1年)的各项费用，如低值易耗品摊销、预付保险费以及一次购买印花税票和一次交纳印花税税额较大需分摊的数额等。
● 存货是指企业在正常生产经营过程中持有以备出售的产成品或商品，或者为了出售仍然处在生产过程中的在产品，或者将在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料、物料等。
长期投资是指除短期投资以外的投资，包括持有时间准备超过1年(不含1年)的各种股权性质的投资、不能变现或不准备随时变现的债券、长期债权投资等。
● 长期股权投资是指企业通过让渡资产从而拥有被投资单位的股权，成为被投资单位的股东，按所持股份比例享有权益并承担相应责任的对外投资，包括股票投资和其他股权投资。
● 长期债权投资是指企业通过购买债券、委托金融机构贷款等方式，取得被投资单位债权而形成的对外投资，主要包括债券投资和其他债权投资。
固定资产是指使用期限较长，单位价值较高，并且在使用过程中保持原有实物形态的资产，它是企业从事施工生产活动的主要劳动资料。固定资产的价值随着使用的磨损程度，逐渐地、部分地转化为受益期间的费用。
无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。无形资产主要包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、特许权、商誉等。
● 专利权● 商标权● 著作权● 土地使用权
● 非专利技术● 特许权● 商誉(5)其他资产其他资产是指除流动资产、长期投资、固定资产、无形资产以外的其他资产，如临时设施和长期待摊费用等
二：股票市场价值怎么算
股票市值是一种股票术语，即为股票的市场价值，亦可以说是股票的市场价格计算出来的总价值，它包括股票的发行价格和交易买卖价格。股票市值是随股票的交易不断变化的。股票市值是一家上市公司的发行股份按市场价格计算出来的股票总价值，其计算方法为每股股票的市场价格乘以发行总股数。整个股市上所有上市公司的市值总和，即为股票总市值。股票市值是由市场决定的。股票面值和股票市值往往是不一致的。股票价格可以高于面值，也可以低于面值，但股票第一次发行的价格一般不低于面值。股票价格取决于预期股息的多少，银行利息率的高低，及股票市场的供求关系。股票市场是一个波动的市场，股票市值亦是不断波动的。股票市值一般按当前股价与持有股票总股本的乘积计算出来的。如果投资了多家公司的股票，持股总市值就是持有的每家公司的总市值之和。
股票市值有两种：一是以流通股本为基数，乘现阶段市场交易价的总和。二是以总股本为基数，乘现阶段市场交易价的总和。市值即为股票的市场价值，亦可以说是股票的市场价格计算出来的总价值，它包括股票的发行价格和交易买卖价格。股票的市场价格是由市场决定的。股票的面值和市值往往是不一致的。
股票价格主要取决于预期股息的多少，银行利息率的高低，及股票市场的供求关系。股票市场是一个波动的市场，股票市场价格亦是不断波动的。股票的市场交易价格主要有：开市价，收市价，最高价，最低价。收市价是最重要的，是研究分析股市以及抑制股票市场行情图表采用的基本数据。
三：所有者权益的市场价值怎么算
【摘要】以划拨土地为例，论述非完全出让土地权益价值的构成，非完全出让土地权益价值与市场价值之间的关系，非完全出让土地权益价值与市场价值在评估中的适用及适用的评估方法。
【关键词】出让土地非完全出让土地市场价值权益价值
随着我国经济改革的不断深入，越来越多的划拨土地使用权及集体土地等非完全出让土地入市流转，以流转需要为目的的非完全出让土地评估也日益增多。划拨土地使用权等非完全出让土地的评估历来都是业界的难点。笔者从“权益”的角度出发，探讨非完全出让土地评估的另一种思路(权益价值用“评估”似乎比“估价”更利于描述，本文用“评估”代替“估价”一词)。
一、非完全出让土地市场价值与权益价值的定义
以划拨土地为例：划拨土地使用权所有者(以下简称为划拨土地所有者)是依法无偿或以优惠价取得土地的使用权，划拨土地分为两种类型，一种是经审批、补缴地价后允许转让的划拨用地(以下简称为划拨土地)，这类土地主要为经营性国有企业用地、个人划拨住宅用地、房改房用地等，另一种是不能转让、抵押的划拨用地(以下简称为不可转让土地)，例如政府机关办公用地、军队用地、公益事业用地、公共基础设施用地等。
划拨土地必须按补缴地价后转变为完全出让土地(以下简称出让土地)方可在公开市场实现交易，因此：划拨土地市场价值=出让土地市场价值-需补缴地价完全出让土地的使用权所有者(以下简称为出让土地所有者)是以市场价格获取土地使用权的，而划拨土地在使用过程中同样能获取与出让土地等值的土地收益，以房产出租为例：两栋相同的写字楼，一栋楼的土地使用权性质为完全出让土地，另一栋楼的土地使用权性质为划拨土地，但它们的市场租金一样多，其所含的土地收益也相等，市场租金与土地收益的高低跟土地使用权性质无关。从收益角度出发，运用收益还原法计算出来的划拨土地收益价值大于划拨土地市场价值，二者之间存在差值，这部分差值的实质是划拨土地的超额收益。
划拨土地同时存在市场价值与收益价值双重价值，并且两种价值不相等，在评估划拨土地时究竟需要采用哪一种价值?这应该是划拨土地等非完全出让土地评估争议之所在。
划拨土地所有者其单位或个人的“身份”必须符合相关法律法规的要求，下表列举几种非完全出让土地的类型及其所有者特殊的“身份”：
土地类型持有者必须具备的“身份”
划拨建设用地国有企、事业单位或含有国资成份的股份制公司
个人划拨住宅用地“祖屋”继承者
房改房划拨用地符合条件的单位职工
限制性出让土地(协议出让用地)符合相关产业政策要求的企业
软件园用地必须是软件开发企业
农村宅基地必须是农村户口
集体建设用地集体所有制企业或含有集体成份的股份制公司
军队用地军队
公益事业用地公立学校、医院等事业单位
由此可见，具备某种特殊的“身份”的单位或个人才能持有相对应类型的非完全出让土地使用权，这种“身份”是属于土地使用权所有者的一种无形资产，在土地使用过程中能获取超额土地收益，本文借用“所有者权益”这个词来表示这种超值收益更为贴切，因此：
划拨土地权益价值=划拨土地市场价值+划拨土地“所有者权益”
划拨土地市场价值仅是划拨土地权益价值一部分，不同类型的划拨土地，交易时需要补缴的地价也不同，其市场价值、“所有者权益”、土地权益价值也各不相同，“所有者权益”是划拨土地权益价值的不可或缺组成部分。其他类型的非完全出让土地的权益价值与之类似：
限制性出让土地权益价值=限制性出让土地市场价值+限制性出让土地“所有者权益”
其中;限制性出让土地市场价值=完全出让土地市场价值-应补缴地价额。
软件园土地权益价值=软件园土地市场价值+软件园土地“所有者权益”
软件园土地市场价值说明：软件园土地的实质用途是办公用地，软件园房地产由隶属政府的公司开发建设，并以低于写字楼商品房(完全出让土地的写字楼)市场价的优惠价，出售给符合政策要求的软件开发企业，其土地使用权取得成本低于完全出让办公用地的市场价。软件园房地产可以在房地产二级、三级市场流转，转让的软件园房产、买受方必须是符合入园条件的企业，交易时不需要补缴地价，交易后仍保留软件园土地性质，因此，软件园土地市场价值是一种交易者受限的市场价值。
集体土地权益价值=集体土地市场价值+集体土地“所有者权益”
集体土地市场价值说明：按照政策要求，集体土地交易双方必须是同一集体的成员，在集体范围内的土地流转不需要补缴地价，交易后仍然保留集体土地性质，集体土地市场价值也是一种交易者受限的市场价值。这里所说的集体土地可以是集体住宅用地、也可以是集体建设用地、农用地等其他类型或用途的集体土地。
对于国家机关用地、军队用地(包括可出租经营的用地)、公共基础设施用地、公益事业用地，这类无偿划拨的土地不能转让，不存在此类土地的交易市场，因此这类土地不存在市场价值，但是，这些不可转让划拨土地的其中部分用地允许权属人对外出租或以承包、入股投资的方式交由他人经营，如收费的道路停车位、公园配套的收费停车场地、部队可出租经营的房地产、公立学校医院里的食堂或配套的小卖部、政府PPP项目中作价运营的公共基础设施用地等，这部分土地的收益归属于土地使用权所有者，因此：
不可转让土地权益价值=不可转让土地“所有者权益”
由于非完全出让土地在二、三级市场交易过程中受限，所以非完全出让土地的权益价价值低于出让土地市场价值、其土地的还原利率高于出让土地的还原利率。除了不可转让土地，非完全出让土地权益价值的“值”介于出让土地市场价值与非完全出让土地市场价值之间，“锚定”这个区间值，有助于我们合理判断非完全出让土地的权益价值。
二、不同的价值类型适用不同的评估目的
评估目的不同，需要评估的价值类型不同。以下列举几种常见的评估目的及其适用的价值类型：
以非完全出让土地使用权作价入股股份公司，入股后土地权属人发生变更，但仍保留原土地的使用权性质，土地“所有者权益”随之转移，因此，以作价入股为目的所评估的价值类型应该是非完全出让土地的权益价值。与之类似的还有因国企改制或混改、ppp项目、企业兼并或联营而涉及的非完全出让土地权益价值的评估。
司法拍卖与抵押估价的价值类型则是非完全出让土地的市场价值。需要补缴地价才能转让的非完全出让土地或房产，在司法拍卖后必须补缴地价方能过户，补缴地价后非完全出让土地转变为出让土地，因此司法拍卖目的评估值为非完全出让土地的市场价值。抵押估价必须考虑实现抵押权时、处置抵押物必须补缴的地价，因此抵押价值也是非完全出让土地的市场价值。
软件园土地与集体土地，拍卖、抵押处置时，竞买人、买受人的“身份”仍然受限，交易后保留原用地性质，“所有者权益”随产权转移至买受人，抵押评估的价值类型是原用地性质的市场价值。
不可转让的土地使用权市场价值不存在，也不能抵押，此类土地的评估价值类型的实质是土地“所有者权益”。
三、非完全出让土地的评估方法
非完全出让土地权益价值理论上适用的评估方法有市场比较法(对于不可转让划拨土地称为“比较法”更合理)、收益还原法、成本逼近法、剩余法。非完全出让土地主要是伴随作价入股、企业改制、企业兼并等经济活动而流转、与其他资产合并交易、转让，可用实例少之又少，因此市场比较法较少使用。成本逼近法理论过于粗糙，无法体现容积率高低等因素对土地价值的影响，也不能完全反映土地的真实价值，一般只用于工业用地、公共基础设施用地等土地增值收益较少的土地价值评估。在成本逼近法中，非完全出让土地的增值收益并非完全归国家或集体组织所有，其部分土地增值收益在土地的使用过程中归使用者所有。非完全出让土地的增值收益低于出让土地的增值收益，不同类型、不同用途的非完全出让土地、其土地增值收益也不同。
收益还原法是评估非完全出让土地权益价值的一种主要方法。对于房地产，土地收益可以从租金或经营收入里剥离出来(需要缴纳土地收益金的划拨用地，计算土地纯收益时要扣除土地收益金)，非完全出让土地的还原利率高于出让土地的还原利率，不同地区(地价补缴政策不同)、不同类型、不同用途的土地还原利率也不同。如何合理确定各种非完全出让土地的还原利率是收益还原法评估的一个难点，需要估价师在评估实务中不断的累积经验，理论与实践并举，摸索出各类非完全出让土地还原利率与完全出让土地还原利率的合理差值。
这里需要进一步探讨的是非完全出让土地还原利率、建筑物还原利率、非完全出让土地综合还原利率之间的关系。按照传统理论，得出非完全出让土地的市场价值;对于类似软件园土地和集体土地市场价值估价，估价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价修正法。在收益还原法中，其土地还原利率高于土地权益价值的还原利率。成本逼近法里的土地增值收益则低于土地权益价值的增值收益。
在公布非完全出让土地(比如软件园土地)基准地价的地区，可运用基准地价修正系数法评估其市场价值。
运用收益还原法与成本逼近法评估非完全出让土地时，需要注意的是;不同类型土地的使用年限，既有无使用年限的划拨土地、也有使用年限限制的非完全出让土地，其土地收益年限、土地增值收益以及计算公式有所不同。
四、非完全出让土地的房地产评估
不可转让土地房地产权益价值=不可转让土地
房地产“所有者权益”
不同的评估目的对应的价值类型也不同，其应用与非完全出让土地相似，这里不再赘述。
非完全出让土地房地产权益价值的估价方法目前相对可行的有：收益法、成本法和假设开发法，在有可比实例的情况下比较法也适用。
非完全出让土地房地产市场价值适用的估价方法，也分两类，对于需要补缴地价的房地产，应先测算在完全出让土地状态下的房地产市场价值，再按房产所在地政策或用地协议的相关规定、扣除需补缴的地价，得出非完全出让土地房地产的市场价值;对于软件园房地产和集体土地房地产等交易者受限的房地产市场价值评估，适用的方法有比较法、收益法、成本法和假设开发法。
上述非完全出让土地的评估思路，引入“所有者权益”这一新概念，厘清了“非完全出让土地市场价值”与“非完全出让土地权益价值”的关系，重新定义了包括集体土地在内的非完全出让土地评估原理，该原理能否适用于各类非完全出让土地的评估呢?本文意赅、言简，旨在抛砖引“异”、集思广议”。
含有非完全出让土地的房地产比单纯的非完全出让土地更多见，对于此类房地产评估，可以转让的非完全出让土地的房地产通用公式则为：
非完全出让土地房地产权益价值=非完全出让土地房地产市场价值+非完全出让房地产“所有者权益价值”。
对于不可转让土地的房地产则为：
不可转让土地房地产权益价值=不可转让土地
房地产“所有者权益”
不同的评估目的对应的价值类型也不同，其应用与非完全出让土地相似，这里不再赘述。
非完全出让土地房地产权益价值的估价方法目前相对可行的有：收益法、成本法和假设开发法，在有可比实例的情况下比较法也适用。
非完全出让土地房地产市场价值适用的估价方法，也分两类，对于需要补缴地价的房地产，应先测算在完全出让土地状态下的房地产市场价值，再按房产所在地政策或用地协议的相关规定、扣除需补缴的地价，得出非完全出让土地房地产的市场价值;对于软件园房地产和集体土地房地产等交易者受限的房地产市场价值评估，适用的方法有比较法、收益法、成本法和假设开发法。
上述非完全出让土地的评估思路，引入“所有者权益”这一新概念，厘清了“非完全出让土地市场价值”与“非完全出让土地权益价值”的关系，重新定义了包括集体土地在内的非完全出让土地评估原理，该原理能否适用于各类非完全出让土地的评估呢?本文意赅、言简，旨在抛砖引“异”、集思广议”。