天津房价为什么这么高？因为天津人口太多了，人口密度大，导致房价上涨。但是天津的经济发展水平不高，所以房价也不高。天津的房价虽然高，但是人均收入却非常高，这也是天津房价居高不下的原因之一。天津的人均收入在全国排名第三，仅次于北京和上海。天津的人均收入比深圳还高，可见天津的人均收入水平非常高。天津的经济发展速度也非常快，在2020年，天津的gdp总量达到了11904.4亿元，同比增长2.5%。
一：2016天津房价为什么这么高
原创：势之场
历史是现实最好的老师。
——李世民
A
鱼的记忆只有七秒，而大众的记忆呢？
2015年那会，我国房地产到了生存的关键时刻，大量的房子无人问津，老百姓不愿意购买。杭州一度跌破8000，有开发商砸盘出货，深圳当时还在2w-3w左右盘整，一线城市的房子也岌岌可危。
西安、重庆楼市价格大部分的稳定在7000元左右，差一点的位置是5000多。
而2015年的时候，大部分的房子交付还是毛坯房，随后为了利益最大化，精装房开始被推广，开发商也乐此不疲。
笔者记得当时在西安看过一个小区，精装是9000，毛坯是7000，精装的特点就是装修费可以和房子贷款，许多没钱装修的人索性多贷一点。
因此，精装房模式就推广开来了。
一年后的2016，楼市的又一轮火爆开始，西安更是其中的桥头堡。房价可以连涨56个月，5年时间全国涨幅第一，十年间涨幅达210%。
西安两年前的数据，就已经足够惊人
有读者肯定会对这轮上涨有所疑问，难道2010年到2015年全国人口没有城市化？难道西安人口没有增加？难道刚需不够多？
不是，当时人口流入城市还在流入，但是大部分的买房首付主要
彼时，刚需的收入是匀速的，赶不上房价的增速，因此房子没人买，买不起，或者慢慢买，慢慢**。
因此，很多人对于房子的态度是：是比较贵，可好好奋斗也能买得上，未来可期。
而开发商就比较痛苦了，因为开发速度大大的超越了居民的财富积累，因此出现了过剩。
B
全国房市彼时的过剩率多少呢？请看下面。
上面几张图，是2015年时期的悲观报道中截选出来的。一线城市销售还可以，8个月卖完，到2015年12月的时候库存面积飙升到了7亿平左右，也就是去化周期进一步上升。
部分地区，去化周期达到了三年，有的地区达到了五年，也就是房地产基本上需求很弱了。
这种情况下，本以为房地产要不行了，很多地方降价20%-30%，重庆一套只要50w，西安一套也是50w，太原也是50w，堪称非常的便宜了，多美呀。
打砸售楼处的新闻，已在一两年前就开始频频见报
降价后对开发商有影响吗？
还好，慢点开发就行了，少赚点。
但是，降价对地方影响大呀。当时发现，很多人没房子还不买房子，咋办？这可是会影响社会发展的呀，城市化速度要明显变慢了哇。
最后一合计，“涨价去库存”历史性地登上舞台。
棚户区改造也开始加速了，手持大量货币的拆迁户大量诞生。大约用了三年，到2018年，全国城市的高价城中村拆了个遍，配合开发商涨价，多少年下跌的房价，也终于又开始拔地而起了。
C
但这里有一个极为关键的问题：我们的收入增加了吗？
没有。相反，供给侧改革和环保改革使得许多落后产能被淘汰，同时贸易摩擦也使得很多工厂失去订单，这自然影响了就业，但这并没能阻挡房地产雀跃的脚步。
因为涨价去库存表面上是为银行解套，实际上是地方拿到了大量的资金扩建城市，之后又给银行下了更大套。
也就是这次房地产的上涨，给了地方和开发商极大地信心。开发商觉得自己已经大而不能倒了，绑上银行后可以肆意拿地，然后再大量囤地。
这不就学习李嘉诚模式么，然而老李已经跑了。
囤地的逻辑不再赘述，后来国家发现了，给你解套你又造了更大套，没玩没了，绑架经济，那还了得？
涨价去库存的本意是为了救开发商，没想到开发商不缩紧负债，反而急速扩大，还雇了经济学家来游说上头降税降息，可怕至极。此时房地产企业必须被限制了。
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而如今，它们还能被限制得住吗？
如今，房价明显出现了巨大的偏离，六个钱包才能付首付，年轻人的房贷都要靠父母还，多可怕，关键相当一部分人还没六个钱包。
因此银行说，这个游戏我不玩了。
此时房地产商慌了，说，你不玩我就赖账了。
银行冷哼一声，说，你试试。
因此出现了某大打折促销回款。
此时房地产的库存有多少呢？
2015年的7亿平，去化周期都在2年以上（去掉一线），2020年呢？此时我国的年房地产销售套数达到了1400w套，面积达到了17亿平，前五十的开发商土地储备达到了30亿平。
对比2015年来看，已经是增长了一倍多，体量扩大了好几倍了。
2015年最严重最危急的时候，我国商品房库存代售面积是7亿平，目前将近5亿平，还有2亿平的增长空间。
而我们发现现在的新房销售大概是每年17亿平，也就是库存占销售量的不到三分之一，销售速度明显快于2015年。
我们拿几个城市举例，太原，哈尔滨：
然后是青岛：
接下来，咱们看看沈阳、南京、郑州、天津、广州：
大家可以看到，去化周期分为三个部分，第一个部分就是20个月以上，第二个部分就是15个月以上，第三部分就是6个月以上。
按照房企的开发速度，一般是6-12个月开发一批新盘，也就是拍地六个月以后就会有新盘入市。如果每年的土地供应不变的话，预计一年三波拍卖至少有两拨是可以入市的，第三波可以在明年。
可我们发现新房库存超过20个月的这些地方，房价是下跌的，例如哈尔滨、沈阳、太原。这些城市本就属于人口流出城市，因此一直在阴跌。
库存在15个月以上的，青岛、天津、郑州、石家庄、长春、兰州、大连这些北方地区明显库存压力持续上升，而且新房供给不变的情况下，未来两年后就和太原、哈尔滨一样了。
也就是说，留给这些城市的时间不多了。
而库存低于12个月的时间的有西安、重庆、杭州、宁波、南通、武汉、南京，这些城市将会成为房价依旧有上涨空间的城市。
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除去新房去化周期以外，二手房去化周期也很缓慢。
业界有探讨过，当前销售一套二手房时，基本同时有2.3套新房出售。也就是实际情况下新房的去化速度是二手房的三倍左右。
如果新房去化是一年，那么二手房的去化周期就是2-3年，因此我们可以看到有些地方去化周期长达三四年以上。
大米白面去化周期一般是一年，也就是第二年会有新的产生出来，而第一年的都会被吃进肚子，而现在房子呢？
至少一辈子吧，买完了就完事了，安心打工。
因此巨量买盘推高一下，后续的买盘是随着刚需盘的增加而增加的。
也就是第一波饥饿营销买到小米手机了，第二波呢？买的就少了，第三波呢？那就不用抢了，第四波呢？这一代就停产了。
楼市也是这个道理，2017年就买盘最大的一年，后续价格继续上涨，投机盘涌入。可投机盘也是有限的呀，也就是如下图，太原这些地方的投机盘加刚需已经是断崖式下跌了，无法恢复起来了。
而现在高涨的重庆杭州呢？购房者的数量只会缓慢上涨，可投机盘却与日俱增，造成了去化速度快和房价飙升。
大家有没有想过，万一有一天房子数量满足了全部的投机盘呢？
或至少是满足了杭州、西安和成都、南京、武汉的投机盘呢？
那么，真实的未来的刚需必然是断崖式下跌。
而还有一种情况，就是饥饿营销，导致购房者一股脑冲向房价，来也匆匆，去也匆匆，今年把明年的份额也透支完了。
大家可以看到这就是现状。横着放，能够支撑房价三五年，竖着放，两年。也就是房价拉升式地透支，就有点吃了今年不顾明年了，深圳就是这样，而杭州和重庆也是这样。
相比之下，去化在12个月左右的地方，反倒每年还能有一些新增长。
对于购房者而言，资金和人数等于总接盘实力。而新房打新就相当于竖着割，大家冲进去。
这样的风险反而最大。价格下来的时候，没有刚需支撑，往往会出现断崖式的脆断。相比之下，第一种方式还有不明真相的购房者接盘，比如太原。
可为啥2015年时房地产没有走向崩盘呢？因为居民潜力还没被挖掘，也就是杠杆率，而2020年时居民杠杆率已经到了极限了。
大家可以发现山西人均净存款全国第三东北第二，可为啥炒不起房价呢？
因为房子够住了，人口老龄化了，租金回报意思不大，购房刚需没了，投机盘也没法生存了，因此大家不去炒房子了。
而杭州呢？人均净存款四五千块，也就是一个月的工资，都去赌房子了。
杭州摊大饼的事情，我们讲过，不赘述了。
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我们再拿小米饥饿营销举例子。
第一波抢手机时，大家恨不得弄个外挂；第二波的时候很生气，抢不上恨不得砸电脑；第三波的时候抢上了，一分钟内还有库存，大约五分钟了还可以抢；基本上没有第四波了，因为想买手机的人前三波都已经入圈了，反而第四第五波开始打折了送东西了，越送越多。
而杭州、西安也是这样，你别看他去化五个月，实际上把明后年的潜力也挖干净了，明后年咋办？
杭州之前有人研究过，和深圳一样有金融化的投机盘，也就是弹药充足，同时经营贷、消费贷助推，因此我们看到同等情况下，北方已经卖不动了，南方还卖得嗖嗖的。
我们现在的新房库存是5亿平，也就是现在太原、天津这些地方还在足额供地，未来两三年，北方楼市的库存会继续攀升。二手房抛盘已经大约止于2015年，而南方随着购房者资金的耗尽，必然也出现断崖式的下跌。
楼市的拐点最快明年底就到来了，一旦经营贷和消费贷被摁住了，比如深圳楼市，还有未来吗？
没有了，深圳那些高贷款的盘子，已经开始下调预期，这个高点十年也不会超过了。
杭州和西安重庆单套房的贷款还在80w-200w之间，金融机构也乐意放贷，而深圳动则500w以上的贷款没人愿意接盘和放贷了。
一个人一生年入20w三十年的收入也就600w，不可能给你放贷超过500w的。
当杭州人的杠杆率增加到无法增加的时候，房价还能怎么涨？
一块的本金，最多拿到2块的贷款，也就是资金杠杆率的极限就是233%，去掉有钱人全款买的，去掉没钱人不买房的，141%这个杠杆率已经逼近极限了。
近几年杭州居民杠杆率增加幅度在2-3%，每年存款增速假设为10%（M2增速），贷款为14w套房子*200w贷款，也就每年新增贷款大概是2800亿。
消费贷经营贷增速也为15%，住户贷款今年底是2.3w亿，住户存款为1.6w亿，住户资金杠杆率为143%，明年年底将超过145%。此时浙江的人均净存款还能剩余多少呢？
该买的进去了，不该买的买不起，中间有断崖式的真空区域，就算没有房地产税，也就是巨大的隐患，足以让房价现出原形。
好自为之吧。
二：天津房价为什么跌得这么厉害
很多人在大城市里奔波劳碌就是为了能够买一套房，安家立命，许多城市的房价疯涨，高额的房价让无数人望而却步。但最近天津的房价却降了，还是大降，据报道称“市区内房价每平米均价降低近五千”，市价也一跌再跌，让不少人“既欢喜又忧愁”。但一直稳稳保持上涨趋势的房市，为何就突然止不住跌势，一跌再跌呢？在买房政策上为避免投机倒把、恶意炒房，
中央一再调整政策，出台了多条如限购、降息降准和调控政策；这些政策在一定程度上打击了投机者的行为。
天津关闭多家化工厂,GDP严重下降，发展速度放缓，人们的消费水平受到限制，对买房的需求自然也就减少了，供过于求价格自然就下来了。
一、买房政策的调整，楼市管控严格
政府为打击投机炒房的行为，出台了限购政策，很大的打击了投机者的热情。由于北京管控形成的示范效应，天津作为京津冀一体的重要一员，管控程度较为严格，效果也较好，再加上降息降准的利好下，炒房热退却。
二、天津发展速度放缓，消费水平受限
作为一个工业城市，化工污染让天津雾霾愈加严重，为了止住这一趋势，天津几年来关闭多家化工厂，经济能力一再被削弱，人们的购买力随着经济水平而改变，为了适应这一改变，房价自然也会有不止的跌幅。
三、疫情影响经济，供过于求，价格下降
在疫情严格管控封闭的情况下，部分人因疫情的原因没有办法返岗工作，收入多过于支出，一直在吃老本，人们最大需求是维持日常生活，面对房子的需求就会减小，在市面上的新楼、二手房的供给不减少，需求却在缩减，价格自然也会有下降。
三：天津房价为什么这么低
这是天津穷人的疑问和感受，我就感觉合肥好穷，后来有人告诉我:那是因为你太穷，又没有来钱的路子，才产生这样的感受和疑问。希望我的解答能帮到你哪里都有好人.也有坏人.你碰上坏人.我给你奉上一句俗语:善有善报.恶有恶报.
是啊，北京上海更穷。西藏最富。
没有支柱性行业，同时离北京太近，优质资源(人，物，钱，政策等)都倾向于北京了。但近些年天津发展很快的。