1、房子贷款怎么贷最划算？
先说下我的观点，如果你想省钱，怎么贷不重要，提前还款最重要！！！
而且最好是前5年能还一部分。下面我仔细给你分析为什么。
1、贷款方式，常规的贷款方式有：公积金贷款、商业贷款、组合贷款。
公积金贷款：大家都知道公积金贷款利率是最低的，3.25%。如果你选的公积金贷款，那么恭喜你，慢慢还钱就行了，因为这是最省钱的方式，哪怕你有多余的钱，也不用提前还款。假如你有20万，找个理财至少也有4%的年收益，比公积金的利息还多，所以慢慢还。
商业贷款：好多开发商都是不接受公积金贷款的，因为公积金贷款手续长，回款慢。就逼着业主用商业贷款。这也是最坑和最贵的贷款方式了，按现在的LPR是4.65%的利率，有些城市会有上浮。使用这种方式的话最划算的就是提前还款。后面我在详细解释。
组合贷款：如果你准备贷100万，但是公积金最高只能贷50万，那你只能用组合贷的形式了。当然前提是你的开发商同意这种方式了。这种情况下最好也提前还款，而且是只还商业贷款部分，前面说了，公积金贷款都是赚的，所以不用提前还。
2、下面说说还款方式，有等额本金和等额本息两种。
等额本金又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
等额本息又称为定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。
两个方式的区别就是：等额本金开始还款多，后面还款少，等额本息每个月还款固定。比如等额本金你第一个月还7000，第二月还6950，逐月减少。等额本息每个月还6000是固定的。
如果你的条件允许，最好是选等额本金的形式，这样每个月还的本金多，本金多就意味着后面的利息也会少。
但是最最划算的是什么？是提前还款。
假设你贷款100万，商业贷款，4.6%。不管你选什么还款方式，每年都要还4.6万的利息，区别就是本金多换和少还的一点的区别，带贷款的前几年，你还的本金其实是很少的。
假如你有10万块钱，你提前还款，你每年可以少4600元的利息，以贷款30来算。你在第5年还了10万，后面25年将少付4600X25=11.5万的利息，过几年你在还一部分，你的利息还将继续减少。这样持续下来，你可以少还很多利息，从而达到利润最大化。
最后一句话总结：能选公积金选公积金，不能公积金就选等额本金还款方式，商业贷款一定要提前还款。
首先，最低利率的肯定就是公积金的利率，根据公积金基数和购买年限，夫妻双方最高贷60万，单人只能贷40万
再过来就是组合贷款，也就是公积金贷款和部分商业贷款
最后就是纯商业贷款
年限的话肯定越长越好的，本金是可以随时部分提前还款的，加上人民币贬值，30年的年限肯定是可以的
2、为什么有些人认为房贷是负债？
从财务的视角，区分资产还是负债，是要看这个东西未来的现金流入，如果未来能带来现金流入，那就是资产，如果未来是需要流出现金，那就是负债。从这个角度，很显然房贷自然是负债，因为每个月都要给银行还欠。
我倒觉得，楼主想要说的问题，应该不是房贷是不是负债，而是买的房子是不是负债。这个概念，很早以前是在《富爸爸穷爸爸》这本关于理财的畅销书里。普通家庭贷款购买的用来自住的房子，不仅不能带来现金流入，还每个月都要花钱还贷款，所以，作者把房屋定义为负债，是一个长期的包袱，而不是资产。只有能在未来带来收益的才是资产，比如，投资房，以后可以用来出租，会有租金收入。
不过这个概念在过去的中国房地产市场并不是很适用，中国的房地产有着长达十年的黄金期间，价格上涨了十倍不止，那买的房子未来可以用更高的价格卖掉，自然也就能定义为资产。
当然咯，未来可能再难有那样的涨幅了，所以未来投资房需要更谨慎。
通货膨胀永远都是纸质货币的敌人，而你的存款速度、工资涨幅永远都追不上通胀的速度。
“100万20年前是天文数字，20年后算个毛毛雨，钱只会一直贬值。”话虽糙，但道理却不糙。
通常，房贷期限都是20年，30年。以20年为例，按实际通胀率8%来算，现在100万，到明年就只值92万，只要钱放着不动，一年就会蒸发掉8万元左右。
钱放着不动，就只能等着贬值。有个不争的事实：穷人巴不得把所有钱存进银行，富人巴不得贷光银行的钱!
有钱人他们重点是看手里有多少现金流，很多有钱人，都是资产一千万、负债一千万，但他们可以滚动贷款，手里有现金流，有很多投资理财、实体产业等方法，让雪球越滚越大。
所以，拿100万中的一部分作为首付，而其他的钱用来做产业或者投资，不仅让钱更灵活，还能钱生钱。
负债的另一个名字叫杠杆
如果房租大于月供，那么算作真正的负债，如果房租小于月供，则为资产，但房租并不是几十年如一日，月供却相差无几。买房，其实是一个从负债变为资产的过程。
有人诚惶诚恐称房贷为负债，有钱人却认为这叫杠杆。所以，永远不要怕负债，不要怕贷款。
一位投资专家说过，投资的秘诀在于：“没钱时，再困难也不要动用投资的钱和积蓄，困境和压力只会让你生变，会让你督促自己无所不用其极地去赚、去抢，去拼命地生出钱来。”
人生像滚雪球，拼得了胆量，你的雪球才能越滚越大。
千万不要等，有钱该买房就买房。
房子是不动产，现在未来都不会有大幅度的贬值发生，而钱可以。
四大优点，让你明白贷款买房的好处：
1利率低，用银行的钱去投资理财
随着房贷政策的变宽，房贷基准利率已经从去年同期的5.65%降至现在的4.9%，所以利率也越来越低，尤其是公积金贷款买房不仅利率低，而且可以用公积金账户减轻经济压力。如果有多余的钱大可以用来投资，只要利润率大于负债率，不仅减轻还款压力，还能赚更多的钱，何乐而不为呢?
2投入少收获大
这个投入少并不是房子的总价，而是买房所需要的首付。只要付了首付，剩下的准备好资料直接去银行借就行了，只要每个月有稳定的收入具备一定的还款能力，银行都会批准贷款申请，这样你就有房子这个不动产了!
3贷款买房风险小有保障
贷款买房就等于银行出一大部分钱替你付钱，所以银行为了控制信贷风险，对于房贷的审查就相对严格，银行会对房子进行考察，保障房子的开发商及房屋结构等安全性，所以贷款买房有银行为你审查房产细节，风险更小，财产更有保障。
4通货膨胀钱在贬值
在物价飞速上涨人民币贬值的时代，钱越来越不值钱，而房子作为不动产有可能越来越贵。你攒钱的速度远远赶不上房价的上涨速度，如果只靠存钱买房，而不选择贷款，也许一辈子都很难买到房子，拥有自己的家，所以贷款买房就是花银行的钱提前享受生活。
3、房贷还了几年，后面的现在一次还清怎么算法？
假如是购房贷款的话，根据你的还款本金还了多少计算剩余还款金额的，假如你提前还款是不需要出后面利息的。
我们来举个例子比如你房贷50万，每个月还款3500元还了5年，合计还款21万，但是呢这21万里面有11万的利息，那么你本金就已经还了10万了，如果你要提前还清那么你剩余本金就是房贷款50万本金减10万已还本金，剩余的本金就是40万了，这时候你只需要还款40万就行了。
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