动用小区维修基金问题如何解决，如何保障业主权益？日前，江苏省南京市鼓楼区人民检察院联合区住建局、物业公司召开小区维修基金使用情况座谈会，探讨解决方案。会上，检察官发现，部分业主不同意将维修基金交由物业公司管理，认为这样会影响小区的正常运行。针对这一情况，检察官建议，由业主委员会会成立业主大会，选举产生业主委员会，并在业主大会上通过决议，将维修基金交由业主委员会管理。
一：小区动用维修基金的条件
各位业主联名签字，相关情况说明就行。（赠人玫手有余香，如果您对我的回答满意，请选择对我有用，谢谢您的采纳。）二：小区电梯坏了动用维修基金合法吗
最近，家住南宁市江南区东盟华府小区的盘先生向
到底该不该动用这笔公共维修资金？什么情况之下才可以使用？电梯投用后谁来履行电梯安全管理责任？无公共维修资金的小区，一旦电梯出现问题，维修费用由谁来掏？日前，南宁市住房和城乡建设资金管理中心（以下简称市住建资金管理中心）相关负责人就市民关心的公共维修资金相关问题进行答疑解惑。
保修期满后，共用设施维修即可使用维修资金
什么是公共维修资金？根据《南宁市物业专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），物业专项维修资金是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。
什么情况下才可以使用专项维修资金？相关负责人介绍称，物业保修期满后，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，均可申请使用物业专项维修资金。根据物业服务合同约定，应当由物业管理单位承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用等，不能从维修资金中列支。
小区哪些情形可以申请专项维修资金？电梯故障，安防设施，消防设施，天面及外墙漏水等住宅小区共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造。有物业管理合同约定的设施维修项目费用，按合同约定的渠道支付。
无维修资金的物业小区，维修费可从公共收益支出
如今，南宁市2000年初期建的小区基本无公共维修资金，但是小区设施已经逐渐老化，特别是电梯老化严重。肖女士家住翡翠园小区，其所在的楼栋某个单位更换电梯更是几经周折，低楼层不愿意出钱，最后电梯安装刷卡设施，这也给业主后续使用带来许多不便。
肖女士所在小区业主遭遇的"尴尬"其实并非个案。"问题最大的，还是那些建得较早的小区，有的小区根本没有公共维修资金，物业管理也不到位，具体要用时，很多人都不愿意掏这笔昂贵的费用。"南宁市一家电梯公司负责人说，一栋十几层高的住宅，新换一部电梯大概要三四十万元，如果只更新主机、控制、驱动系统等关键部位，价格会便宜点，但对于没有维修资金的小区来说，要业主共同分摊，也是一笔不小的费用。
除了费用方面，还有所在楼栋业主的意见难统一，"有的低层住户就担心，电梯维修费用要花掉太多钱，以后公共楼道、消防系统、内外墙的修补钱会不够。"
"要从根源上解决老旧小区无维修资金的问题，建议小区可以补建维修资金。即小区业主可通过专有部分面积占比三分之二以上的业主，且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积四分之三以上的业主，且参与表决人数四分之三以上的业主同意筹集物业专项维修资金后，收齐业主维修资金交至市住建资金管理中心维修资金监管账户，统一管理，有序使用。"相关负责人指出，对于没有归集维修资金的小区，小区电梯出现质量问题需要维修时，如果小区有公共收益的，维修费用可以从小区公共收益中支出，也可以由业主自筹的方式解决。
统一归集专户存储，确保维修资金花在"刀刃"上
"我们之所以不愿意使用维修资金维修电梯，是担心这次电梯一出现问题就立刻动用了公共维修资金，一旦‘口子’撕开了，万一以后小区其他设施出现什么问题，物业不征求业主的意见，就擅自从公共维修资金中支取，钱没有花在该用的地方上，而且我们业主对这笔钱根本没有办法监督管理。"采访中，有小区业主表达自己的看法。
住建资金部门该如何进行监管？根据《办法》，"南宁市物业专项维修资金遵循统一归集、专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监管的原则，并设立物业专项维修资金管理机构具体负责南宁市物业专项维修资金的归集与使用的监督、指导的日常工作。"。这里的物业专项维修资金管理机构，即市住建资金管理中心。此外，《办法》从公共维修资金的交存、管理、使用等方面都作了详细的规定，管理机构根据《办法》对资金进行监管。
那么，哪些情况下才可以使用公共维修资金，让公共维修资金始终花在"刀刃"上？相关负责人告诉
在使用程序上，还制定了相关配套流程和规定，正常的维修项目，需要由专有部分面积占三分之二以上的业主且人数占比三分之二的业主参与表决，过半数同意后才能使用。
假如小区出现紧急维修的情形，可以申请紧急维修。如小区电梯出现故障，是可以按照《住宅电梯故障紧急使用维修资金流程及业务指南》作为指导文件，至少三名业主共同制定紧急报告，便可使用公共维修资金对电梯进行维修。"也就是说，只要符合条件，我们住建资金监管部门将按工作时限完成维修资金使用的审批拨付，确保维修资金安全、高效。"
单项维修费用超过1万元，要进行项目审价
也有些业主担心，物业和电梯公司在利益方面存在某种关联，会损害业主的利益。"我们住建部门在审批方面有一套严格的审批制度和审批流程，尽可能确保维修工程的真实性。"相关负责人指出，如果有业主担心担心电梯公司报价过高，市住建局采取了第三方审价，对于单项维修工程费用超过1万元、一次性使用维修资金总金额超过1.5万元及其他依法进行项目审价。另外，市住建局还编制了电梯维修工程参考价格清单，制作常用电梯25个品牌、366种配件单项价格清单，提供给维修单位、物业公司、业主参考。
针对维修事项不实，物业公司套取维修资金问题，相关负责人建议，物业制定使用方案时，要邀请业主参与方案制定，且在显著位置公示满5天，让业主充分知晓。对于受理的申请材料，会采取现场或电话抽查的形式核实使用方案真实情况，一旦发现造假，均会退回申请，进一步指导物业公司正确申请维修资金。
特别提醒，作为维修资金的所有人，使用维修资金维修时，业主要积极参与维修方案制定，充分了解维修的内容、维修价格、维修单位选定等方面内容。另外，工程竣工验收时，业主也要积极参与验收，确保维修工程保质保量完成，假如出现物业公司过度维修或虚假维修时，应及时制止，防止维修资金滥用。
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住宅电梯故障紧急使用维修资金流程
（一）申请预支资金
1、制定紧急报告。物业管理单位和列支范围内3名业主、或物业管理单位和业主委员会，根据电梯故障严重影响电梯正常使用的紧急情况，共同制定电梯故障申请使用维修资金紧急报告。
2、公示紧急报告。物业管理单位将紧急报告在维修资金列支范围内显著位置，进行告知性公示，公示期不少于5日。在公示期内，相关业主对紧急报告有异议的，制定紧急报告的制定人负责解释。
3、申请预支资金。在紧急报告公示期的同时，物业管理单位持以下材料向管理机构申请预支资金。
（1）申请使用维修资金紧急报告；
（2）紧急报告公示影像材料；
（3）预支工程款发票；
（4）施工合同（维修资金使用金额小的，不用提供）。
（二）拨付预支资金
1、审核申请材料。管理机构审核申请材料，抽查参与制定紧急报告的业主核实情况。
2、划转预支资金。审核通过后，管理机构将维修工程预算金额50%的费用划转至维修单位。
（三）拨付结算资金
1、组织竣工验收。维修工程竣工后，物业管理单位和业主委员会，或物业管理单位和3名业主共同参与工程竣工，出具工程竣工验收报告。
2、公示验收报告。物业管理单位将工程竣工验收报告在维修资金列支范围内显著位置公示，公示期不少于5日。
3、申请结算资金。公示期满，物业管理单位主持下列材料向管理机构申请维修费用的余额:
（1）工程竣工验收报告（含公示影像材料）;
（2）维修费用分摊明细表；
（3）结算工程款发票;
（4）工程审价报告。（单项维修工程费用超过1万元、一次性使用维修资金总额超过1万5千元的项目必须提供）
4、划转结算资金。
（1）管理机构抽查参与工程竣工验收的业主核实情况，或到电梯故障现场核实情况。
（2）审核通过后，管理机构将维修费用的余额划转至维修单位。
三：没有业委会的小区如何动用维修基金
一、申请使用物业专项维修资金的条件1、使用专项维修资金的前提是该房屋已经交存了住宅专项维修资金，没有交存就没有使用。
2、使用专项维修资金还要同时符合以下条件：
第一，需要维修的部位属于业主共有部位和共有设施设备。第二，需要维修的项目已经超过了房地产开发公司应当承担的保修期。楼顶漏水保修期最低是5年，以该幢楼的竣工验收备案表所载的备案时间和房屋买卖合同确定的交付时间来计算保修期的开始日期。如果交付时间早于备案时间，则以备案日期开始计算。如果备案时间早于房屋交付时间，则以房屋交付时间开始计算。
第三，需要维修的项目属于重大修缮项目。具体到楼顶漏水项目，要求渗漏部位超过所在整幢楼屋面的20%以上。漏水面积未达到这个指标，则属于日常维修或小修项目。超过保修期的重大修缮才能申请使用专项维修资金，日常维修或小修项目，该小区有物业公司的，应当由物业公司负责维修，物业费已经包含日常维修或小修费用;该小区没有物业公司的，则由楼顶住户自行出资维修。
第四，超过保修期且符合重大修缮条件的维修项目，还应当经本小区内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意使用专项维修资金。如果小区成立了业主大会，建立了该小区
的专项维修资金具体管理制度，并且这个具体的管理制度经本小区内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，则可以按照小区专项维修资金管理制度的约定来申请使用维修资金。
二、申请使用物业专项维修资金的程序使用专项维修资金的一般程序：
1、编制维修项目预算和与维修施工单位草签维修合同。
2、使用申报。向区住建局物业管理科提出使用申请。
3、主管部门对照使用条件进行初步审查。
4、召开业主大会或者按小区维修资金管理制度的约定条件进行业主投票表决，街道或社区指导监督业主大会和业主委员会进行投票表决。
5、业主大会同意后，由申报人组织维修和竣工验收。
6、主管部门按预先审查的材料和维修施工合同的约定，向施工单位账户分期支付维修资金，并留存保修期内的质保金直到保修期满后支付。
三、使用住宅专项维修资金的申报主体
1、一般情况下，成立了业主大会和业主委员会的，应当首先由业主委员会向主管部门提出使用申请;没有业主委员会但有物业公司的，应当由物业公司提出申请;既未成立业主大会和业主委员会，又没有物业公司管理的小区，受屋顶漏水影响的业主可以向所在街道报告，由街道指定机构或所在社区来申请使用。
2、组织其他业主联名提出使用申请，但联名签署的业主人数应当达到小区业主总人数20%以上