导读
售后公房小区引入物业服务是加强小区管理的必要途径，直接关系到人民群众的居住体验，但引入物业管理的过程也面临着硬件老化、各方意见难统一等众多困难。通州区北苑街道注重发挥党建引领核心作用，引入专业化科学化指导，积极协调各方力量参与，全力促进小区物管会发挥作用，推动物业企业入驻，探索形成售后公房小区引入物业的“1+1+N”工作模式并实现了潞河医院家属院成功引入物业，提升了群众的幸福感。
基本情况
通州区潞河医院家属院建于1978-1990年，2015年以来，物业服务由潞河医院聘请物业公司代管，2020年12月，物业服务到期并撤出，产权单位托管，物业管理处于断档期。
由于房屋建成年代久远，管道老化造成跑冒滴漏问题频发，公共区域路面、墙体、绿化等破损严重，居民迫切需要引入物业服务解决居住难题。通州区北苑街道以此为契机，靠前指导，精准协调，全力促进小区物管会发挥作用，推动物业企业入驻，探索形成售后公房小区引入物业的“1+1+N”工作模式。
主要做法
“1”即：明确一套工作机制
围绕“谁来引、怎么引”“谁主责、谁参与”等涉及物业引入的关键问题，积极探索，建立起一套街道指导、社区参与、物管会具体负责的工作机制。
街道站好统筹协调定位。全流程把控工作程序，引入专业团队、评估公司，负责小区物业引入法律支撑和定价评估；全过程参与问题处置，协调行业部门、产权单位，协调潞河医院公办资产统一纳入住宅区管理，扩大管理区域，有效降低物业成本；及时响应物管会和社区请求，召开“家门口的见面会、答疑会”，为汇聚业主共识增力。
社区强化党建引领，利用交叉任职优势，在社区支部会议中听取物管会主任工作汇报，聚焦关键节点和存在问题，及时派遣网格员、志愿者参与社区宣传、入户、答疑等工作。通过“党员大会”，先行动员党员业主参与共商共治，并下派宣传带动任务，形成以点带面效应。
物管会承担实施主体职责，物管会实行月例会制度，研究解决物业引入难点。将共商共治贯穿定价协商、入户票决全过程，通过拉家常、入户访谈、线上答疑，全力宣讲物业服务、老旧小区改造等政策红利。发动楼门长、退休干部、热心公益业主参与宣传动员，引导模范带头。诚邀法律、物业等相关背景的业主为“参谋”，为破解难题出谋划策。
各部门协商会
“1”即：探索一个收费定价机制
聚焦“收多少钱”“怎么收钱”这个业主最关心、最敏感的问题，物管会坚持“诉求从业主中来，方案到业主中去”工作思路，探索建立科学评估、资源统筹、阶梯推进的收费定价机制。
一是科学评估定调。针对业主对价格各持己见问题，根据业主要求，物管会向街道申请聘请专业评估公司，“量身定制”收费方案。综合考虑小区楼龄、服务项目、服务面积，确定1.40元/月/平方米，物管会组织召开“价格讨论会”，广泛征集意见。
二是资源统筹定价。回应业主普遍认为评估价格过高，要求降低物业成本诉求，物管会请求街道协调产权单位，将潞河医院所属公产（院史馆及宿舍楼）纳入家属院物业管理范畴，增加物业管理区域4000平方米，再次进行评估，价格降至1.27元/月/平方米。
三是创新设定收费模式。充分考虑群众对物业收费接受度，设立5年“缓冲期”，物业费由0.7元/月/平方米阶梯递增，促进物业“用心管、留得住”，业主“有改善、愿缴费”。依托“双报道，双积分”工作平台，创立“以服务换积分，以积分冲抵物业费”缴费形式，探索物业缴费和社区治理双向共赢模式。
“N”即：形成物管会、产权单位、社区等多方协同配合推进方式
物业入驻是全体业主自主决定自己的事，程序多、周期长、关注度高，物管会汇聚各方力量，全力协同，共同推动。
一是精准分析，提前研判。精准分析每栋楼业主情况，细划在职职工、退休职工、商业业主、租户四种类别，分别制定宣传及入户措施，精准搭配入户人员，加强工作培训。
二是三方齐上，汇聚合力。充分考虑住户中潞河医院职工多、家属多情况，物管会上报街道，协调产权单位支持，10名医院职工参与入户，以“熟人”情面破解入户障碍；社区以“网格”工作为依托，包片网格员全部参与入户，以“门清”优势重点突破；物管会全程做好工作统筹，实时分析入户结果。
三是分组包户，任务下派。在汇聚“社区+产权单位+物管会”三方合力基础上，将89名在职职工“分包”产权单位负责，其余376户，考虑“熟悉程度、家庭特点、年龄”等因素划分7组，合理搭配三方人员，做到协同、互补。仅用时20天，入户数和面积数达77%和80%，同意户数和面积分别达到61%和66%。
引入物业后，物业公司为小区安装道闸系统和人脸识别系统。清理楼道堆物，新建自行车车棚子和自行车充电桩，小区物业管理逐步步入正轨。
供稿部门：物业专班