什么是信托，什么是财产信托？信托是一种特殊的金融产品，它的本质是一种契约关系，是受托人将自己的财产委托给受益人，由受益人按照约定的方方式进行管理和处分的行为。简单来说，就是受托人将自己的财产委托给受益人，受益人在接受委托后，可以通过信托基金的运作获得收益。这这也是我们常说的“受人之托，忠人之事”。那么，什么是信托呢？它是一种契约关系，是受托人和受益人之间建立的一种特殊的法律关系。
一：什么是信托
信托关系和委托关系的区别:
1、成立的条件不同：设立信托必须有确定的信托财产，委托人没有合法所有的、用于设立信托的财产，信托关系就无从确立。委托代理关系则不一定以存在财产为前提，没有确定的财产，委托代 理关系也可以成立；
2、财产的性质不同：信托关系中， 信托财产是独立的， 与委托人、 受托人或者受益人的自有财产相区别， 委托人、受托人或者收益人的债权人均不得对信托财产主张权利。但委托代理关系中，即使委托代理的事项是让代理人进行财产管理或者处分，该财产仍属于委托人的自有财产， 委托人的债权人仍可以对该财产主张权利。
3、采取行动的名义不同：信托的受托人以自己的名义采取行动，代理人只能以委托人的名义采取行动；
4、委托人的权限不同：信托的委托人、受益人通常只能要求受托人按照信托文件实施信托，受托人依据信托 文件管理、处分信托财产，享有充分的自主权，委托人通常不得干预。委托代理关系中， 委托人可以随时向代理人发出指示，甚至改变主意，代理人应当服从。
二：什么是信托基金
是一种“利益共享、风险共担”的集合投资方式。指通过契约或公司的形式，借助发行基金券的方式，将社会上不确定的多数投资者不等额的资金集中起来，形成一定规模的信托资产，交由专门的投资机构按资产组合原理进行分散投资，获得的收益由投资者按出资比例分享，并承担相应风险的一种集合投资信托制度三：什么是信托公司
以信任委托为基础、以货币资金和实物财产的经营管理为形式，融资和融物相结合的多边信用行为。它是随着商品经济的发展而出现的。信托业务18世纪出现于英国。信托业务主要包括委托和代理两个方面的内容。前者是指财产的所有者为自己或其指定人的利益，将其财产委托给他人，要求按照一定的目的，代为妥善的管理和有利的经营；后者是指一方授权另一方，代为办理的一定经济事项。信托业务的关系人有委托人、受托人和受益人三个方面。转移财产权的人，即原财产的所有者是委托人；接受委托代为管理和经营财产的人是受托人；享受财产所带来的利益的人是受益人。信托的种类很多，主要包括个人信托、法人信托、任意信托、特约信托、公益信托、私益信托、自益信托、他益信托、资金信托、动产信托、不动产信托、营业信托、非营业信托、民事信托和商事信托等。信托业务方式灵活多样，适应性强，有利于搞活经济，加强地区间的经济技术协作；有利于吸收国内外资金，支持企业的设备更新和技术改造。四：什么是信托投资
这就是典型的资金信托。 目前北京上海两地推出的信托投资计划，就基本形式而言，当属于贷款信托一类，还不是真正意义上的信托投资。贷款信托又叫贷款信托投资，是资金信托的主要运用形式。贷款信托是为了货币利值而做的信托，这一点与银行存款和其他投资方式相同，但也有其不同之处：贷款信托是一种带有变动利息的金融商品，以实际获益分红主义为原则，它比银行存款风险大，获益高；贷款信托利率水准的上下浮动，一般受投资项目资金需求情况的影响，在基建项目或其它适于作信托投资计划的企业资金需求大量增加，信托业者的资金贷放额就高。五：什么是信托理财产品
相信收到推荐本文的读者都是土豪或未来的土豪，因为本文介绍的信托理财产品一般起点都在100万以上，下面介绍下信托和信托理财产品是什么，这样接到银行理财经理小姐姐推荐信托的电话时也可以和她多聊一会。
假设A房地产开发公司拍下了一块地要搞一个小区“复兴号家园”，整个项目总投资10亿，但A只有2亿，还有8亿的缺口怎么办？目前银行的房地产开发贷可不是那么容易搞的，民间借贷的话需要的资金太大也不好搞而且利息太高，怎么办？财务部老总见多识广，找信托公司去！
找到了信托公司B，B公司对这个项目也比较感兴趣，安排项目经理前去尽职调查，得出结论，该房产项目前景良好，风险可控，搞起来！
项目经理要尽职调查
于是B公司成立了一个信托理财产品C，根据尽职调查过程中的预判，收益率给9%吧，总规模10亿，100%控股“复兴号家园”开发项目，这个理财分为两部分，一部分8个亿的优先级，一部分2个亿的叫劣后级，为了让大伙有信心，也为了防范风险，劣后级的份额由A公司自己购买，其他优先级的由投资者购买。
理财产品架构搭建好了，可以卖了，首先要找到银行，这就是为什么你会接到银行理财经理小姐姐推销电话的原因，银行可不是白卖的，要收取约1%的推介费，同时，募集的资金要存在银行，银行要监管资金的使用，所以银行还要收取0.5%的托管费，这个环节银行要赚1.5%左右的费用。
信托公司呢，虽然只起个类似中介的作用，但整个项目的运作中不可缺少，也要收取3%左右的费用。这么一来，整个融资成本13.5%左右，A公司一算，乖乖比银行开发贷要高一倍，但是等银行开发贷审批通过放款黄花菜都凉了，做房产最重要的是要高周转，自身预估的利润远高于融资成本，于是决定搞！
信托理财的架构图
很快信托理财产品C成立了，在银行的推介下，各大土豪纷纷认购该理财产品，8亿元资金很快募集完成，A公司拿到了融资，“复兴号家园”顺利完成开发并销售一空，A公司大赚一笔，信托理财到期后土豪们拿到了本金及收益，信托公司B和银行也拿到了各自的费用，大家都乐哈哈，只有购房者承担了这一切所有的费用开支。
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