官方的说法是，通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。
不知道大家怎么看？反正我觉得，这里面至少透露出三点信息：
01、房地产对资本的吸引力并未消失。建行愿意真金白银地投300亿进房地产，绝对不是心血来潮或去救市，而是出于盈利考虑，并且看好房地产后市。
02、资本对房地产的认识在改变。不管是住房，还是公寓，基本都属于优质资产，这点可能很多人都能看到（包括业主和投资人）。但是，怎样将它们的经济价值挖掘出来？才是资本接下来要做的，因为业主本身已经很难把它的经济价值高效发挥出来了，反而砸手里成了一种负担。
03、房地产运营或将成为投资的下一个风口。买房不管是全款，还是贷款？都有门槛，如果你不能达到或暂时不能达到这个门槛，那就只能租房，这就决定了市场上永远会有一部分人不得不租房！
但目前，成规模的长租房还远远不能满足市场需求，像泊寓、自如寓、魔方公寓之类的，有的是地产商自持物业搞的长租房，有的是托管式长租房，并且房型多以通间式公寓为主，缺少像2室、3室，甚至4室之类的长租住房产品。
在房企房子不好卖，日子不好过，急需要现金流的情况下，建行杀出来投300亿搞长租房，个人认为，时点合适，而且产品方向也很有前景，还对长租公寓形成了产品互补，有利于进一步做大市场蛋糕。
如果还有其他大额资本跟进长租房市场，为房企“去库存”找到一条细水长流的生财之道，那对盘活商品房市场又将是极大的利好。
当然，这样一来，可能就会对大量的“散户”租房形成冲击，进而冲击到二手房市场。所以，持有众多二手房的地主们，房产税没等来，“抢”租金的就先来了！未来想躺着收租也不一定把稳啊！
昨天的上篇我们评估了2季报的净利息收入，今天针对剩下的部分进行评估。这里需要重申的是建行披露的信息不够充分，所以剩下的营收和支出评估更多是依赖以往环比经验数据，其中可能出现较大的偏差。不过建行的净利息收入占比足够大，而可以吸收这些偏差。
手续费收入
建行的手续费收入在过去几年的历史经验看二季度环比一季度要下降20%左右，但是这里面有个问题，就是过去的经验是建立在分期手续费记为手续费收入科目的大前提下。2021年开始，建行的分期手续费收入计入利息收入科目，以往的经验就要大打折扣。通过，早就完成这项改造的招行而言，二季度手续费的环比收入变动通常都控制在个位数百分比。
所以对于建行的手续费收入我适当调低了2季度的环比跌幅，设定悲观到乐观的环比增速依次为：-18%~-15%~-12%，对应的2季度手续费净收入为336.85~349.17~361.5亿。
其他非息收入
在其他非息收入评估上首先需要将保费收入为主的其他业务收入剔除，在上篇中已经铺垫过了保费收入受政策和市场影响波动大，产生的实际有效净收益低，本文在评估净利润的时候要剔除。
首先将2020年1季度和中报的数据剔除其他业务收入后得到的其它非息收入分别为：59.69和123.59。通过这个数据可以看出两件事：1，建设银行的交易性金融资产和基金占比非常低。建行的这个其它非息收入的水平和体量只有1/4的招行接近，还不如兴业银行多。这说明啥呢？说明能躺着挣钱的银行绝不去冒险。交易性金融资产说到底就是依靠自己对货币政策的判断和市场的判断去挣债券买卖差价的钱。2，2020Q2环比增长7.05%，对比其他银行的这块收益差距很大，2020年二季度流动性开始大幅回收，国债收益率大幅上涨，公允价值变动大亏，很多银行去年二季度的其他非息收入环比都是大幅下降的，而建行却是增长的，这说明建行这块的收入多数不是来自于公允价值变动或买卖收益，而是来自于基金之类收益，跟随规模走。
类似的计算出今年一季度的其他非息收入为65.28亿，同比去年一季度增长9.37%和规模增速非常接近。所以我在评估2季度的环比增速时下限按照0增长，上限按照6%增长（参考去年7.05%）中位数3%进行评估，其他非息收入为：65.28~67.24~69.2。
信用减值损失
信用减值损失变动是影响建行中报业绩的关键也是最可能出现评估偏差的地方。面对去年2季度大幅调高的信用减值损失，今年应该怎么处理是个问题。个人倾向于保持去年的减值力度基本不变，略作微调，用2-3年的时间把2020年减值力度的大幅上调慢慢拉平。所以，在建行2季度的信用减值损失这块我以2020年第二季度的信用减值数据为中性值，上下波动2%为上下限。所以，信用减值从悲观到乐观的数据依次为：635.03~622.58~610.13。
营运费用开支
营运费用主要依靠过去几年二季度的环比增速来确定可能的变动空间，2019年环比降低0.7%，2018年环比增长6%。所以，分别选择6%，3%和-0.7%作为悲观，中性和乐观评估。对应的营运费用为：449.8，437.07，421.37。
所得税
采用2021年一季度的所得税税率17.15%。
将上面所有的数据汇总到表1中可以得到建行中报的评估结果，净利润增速在悲观条件下可以达到10.81%，乐观条件下可以达到16.87%，中位数13.81%，将±2%作为高概率的区间，即11.81%~15.81%。
表1
最后，说一下建行的下半年的展望。建行作为四大行最大的看点是揽储能力强大，负债成本稳定。特别是6月21日开始实行的存款定价机制变更对于以建行为首的四大行构成实质性利好。这一政策既可以降低长周期存款的成本，同时也加强了大行的揽储优势。所以，大行的优势需要资产利率上行加以强化，如果资产利率不能上行，大行就完全是规模推动。2021年应该是大行净息差的底部，后期净息差跟随经济复苏反弹是大概率。这也是上半年建行表现差强人意的重要原因：资产利率水平上行不畅。