房地产基金信托融资怎么操作的？1、首先要明确的是，房地产基金信托融资不是直接投资房地产，而是通过信托计划间接投资房地产。这样的投资方式可以分为两种：一一是基金管理人直接投资，二是委托专业机构进行投资。前者是指基金管理人直接投资，后者是指委托专业机构进行投资。房地产基金信托融资主主要有两种方式：一是直接投资，二是委托专业机构投资。
一：房地产基金信托运作模式
关于“房地产业信托融资方式的运作方法及步骤”，既然是“信托”融资，那就可以在想象的空间内任意设计，只要别逾越了法律的边界就行．其实，房地产“信托”融资的关键还是如何融资＋投资，融资可以通过集合的或单一的信托计划来募集所需资金，投资可以通过贷款或股权等方式来进行，只要保证收益可得和风险可控就差不多了，具体操作起来可复杂也可简单．
二：信托房地产融资收紧
在“房住不炒”思路下，二季度以来多项文件要求控制房地产融资，而近期对房地产信托业务监管政策加码，房地产信托融资或将承压。今年一季度信托融资有所回暖，信托资金投向房地产比例扩大，新增信托逐渐向房地产集中。虽然信托融资占房地产开发融资资金
监管加码，房地产信托融资将承压。今年以来房地产政策坚持“房住不炒”的宗旨，对房地产行业的融资渠道并没有大幅放松，监管层也多次要求控制房地产行业融资。5月17日23号文、6月13日银保监会主席郭树清在陆家嘴(15.410, 0.00, 0.00%)论坛上发言点名房地产信贷、7月4日银保监会对部分信托公司窗口指导、7月6日银保监会近日针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警要求控制房地产信托业务增量和增速。
新增信托逐渐向房地产集中。一季度信托融资加速负增长趋势有所遏制，信托贷款回正，信托融资总体有所回暖。房地产信托余额增速回暖，房地产投向占比从2016年底的8.19%上升到2019年一季度的14.75%。2011年开始新增房地产集合信托规模与投向房地产的集合信托占比趋势一致，说明新增信托逐步向房地产集中。单一信托投向房地产的新增规模占比也持续扩大。
信托贷款占比低，若排除定金及预收款，预计信托贷款占比仍低于10%。房地产开发资金
从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞。从21世纪以来的房地产开发投融资数据看，房地产开发投资增速与房地产开发资金
正文
监管收紧房地产信托融资
监管加码，房地产信托融资将承压。据新华社7月6日报道，银保监会近日针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警，要求这些信托公司严格执行房地产调控政策和现行房地产信托监管要求，将房地产信托业务增量和增速控制再合理水平等，意味着房地产信托融资监管再度加码，对房地产企业融资将带来一点冲击。而就在此报道两天前的7月4日，据财联社报道，已有多家信托公司收到银保监会窗口指导，要求控制信托业务规模。
“房住不炒”，多项文件要求控制房地产融资。今年以来房地产政策坚持“房住不炒”的宗旨，对房地产行业的融资渠道并没有大幅放松，监管层也多次要求控制房地产行业融资。5月17日银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》对房地产行业融资做了严格的限定，对银行、保险、信托和其他非银机构的房地产行业政策做了详细和明确的规范。6月13日银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上发言指出，“一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为”。
信托资金有多少投向房地产？
一季度信托融资有所回暖。从信托业协会统计数据看，信托资产余额自2018年起进入负增长区间，而在历经约一年的宽货币和宽信用政策后，信托融资逐步回暖，2019年第一季度信托资金余额负增长步伐有所放缓。与此同时社融口径下的新增信托贷款规模自2018年起下滑，并与2018年3月起连续为负，经历了半年的加速负增长后，2018年四季度起社融口径的信托贷款有所回暖，2019年起重回正的净融资规模。根据用益信托的数据，2019年起集合信托发行有所增长，同时收益率也小幅下降。总体而言，信托融资加速负增长趋势有所遏制，信托贷款回正，信托融资总体有所回暖。
房地产信托余额增速回暖，信托资金投向房地产比例扩大。中国信托业协会统计数据显示房地产信托余额存在较为明显的周期性，2018年起房地产信托增速从60%的高点快速下滑至20%左右，2019年一季度房地产信托增速稍有回升。从信托资金投向来看，工商企业是信托资金投向最大的领域，但2017年以来房地产行业投向占比快速扩大，挤占了金融机构和证券市场的份额；具体而言，房地产投向占比从2016年底的8.19%上升到2019年一季度的14.75%。
新增信托逐渐向房地产集中。用益信托网数据显示，2015年以来新增的集合信托投向房地产行业的比例快速扩大，尤其是2018年以来集合信托投向房地产占比快速上升到40%以上，虽然此后历经约1年的信托规模萎缩，但新增的房地产集合信托投向房地产的比例稳定在40%左右。另一个角度看，2017年以来投向房地产的集合信托规模和占比都经历了快速上涨的阶段，虽然过程中经历了2018年的快速下探，但2019年后又重新回升，而2011年开始新增房地产集合信托规模与投向房地产的集合信托占比趋势一致，说明新增信托逐步向房地产集中。相比而言，虽然新增单一信托仍然大部分投向工商企业，但2017年下半年起新增单一信托投向房地产的比例也逐步上升，具体而言，2017年6月底新增单一信托投向房地产的比例为9%，到2019年一季度，该占比已经扩大到17%。
总而言之，信托资金主要以集合信托产品的方式投向房地产，占比超40%。2019年以来信托融资有所回暖，社融口径信托贷款由负转正，集合信托发行规模也明显增长。而于此同时，投向房地产行业的信托余额增速回暖、占比扩大，这一趋势背后是新增的信托产品逐步向房地产行业集中，房地产行业是新增集中信托最多投向领域，单一信托投向房地产的新增规模占比也持续扩大。
房地产开发资金有多少
房地产开发资金
信托贷款占比低，若排除定金及预收款，预计信托贷款占比仍低于10%。房地产开发资金
虽然信托融资占房地产开发融资资金
从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞。从21世纪以来的房地产开发投融资数据看，房地产开发投资增速与房地产开发资金
总结
在“房住不炒”思路下，二季度以来多项文件要求控制房地产融资，而近期对房地产信托业务监管加码，房地产信托融资或将承压。今年一季度信托融资有所回暖，房地产信托余额增速回暖，信托资金投向房地产比例扩大，而新增信托逐渐向房地产集中。虽然信托融资占房地产开发融资资金
资金面市场回顾
2019年7月5日，银存间质押式回购加权利率大体上行，隔夜、7天、14天、21天和1个月分别变动了21.49bps、19.58bps、15.50bps、-19.10bps、-4.95bps至1.06%、2.17%、1.93%、2.01%、2.33%。国债到期收益率全面上行，1年、3年、5年、10年分别变动1.12bps、2.41bps、3.34bps、2.26bps至2.60%、2.90%、3.02%、3.17%。上证综指上涨0.19%至3，011.06，深证成指上涨0.80%至9，443.22，创业板指上涨0.98%至1，547.74。
周五央行未开展逆回购操作， 有300亿元14天逆回购到期，实现300亿元流动性净回笼。
【流动性动态监测】我们对市场流动性情况进行跟踪，观测2017年开年来至今流动性的“投与收”。增量方面，我们根据逆回购、SLF、MLF等央行公开市场操作、国库现金定存等规模计算总投放量；减量方面，我们根据2018年3月对比2016年12月M0累计增加4388.8亿元，外汇占款累计下降4473.2亿元、财政存款累计增加5562.4亿元，粗略估计通过居民取现、外占下降和税收流失的流动性，并考虑公开市场操作到期情况，计算每日流动性减少总量。同时，我们对公开市场操作到期情况进行监控。
市场回顾
可转债
可转债市场回顾
7月5日转债市场，平价指数收于94.34点，下跌0.06%，转债指数收于109.16点，下跌0.01%。165支上市可交易转债，除太阳转债(109.250, 0.00, 0.00%)、利尔转债(103.293, 0.00, 0.00%)、司尔转债(99.000, 0.00, 0.00%)、平银转债(121.000, 0.00, 0.00%)、视源转债(114.800, 0.00, 0.00%)、文灿转债(101.660, 0.00, 0.00%)、威帝转债(102.640, 0.00, 0.00%)、长信转债(106.500, 0.00, 0.00%)横盘外，88支上涨，69支下跌。其中兄弟转债(107.300, 0.00, 0.00%)（5.11%）、东音转债(145.800,0.00, 0.00%)（4.90%）、天马转债(121.450, 0.00, 0.00%)（2.68%）领涨，凯发转债(108.500,0.00, 0.00%)（-12.54%）、今飞转债(103.249, 0.00, 0.00%)（-5.29%）、海环转债(109.040, 0.00,0.00%)（-4.32%）领跌。165支可转债正股，除雅化集团(6.970, 0.00, 0.00%)、拓邦股份(5.890,0.00, 0.00%)、宁波银行(23.780, 0.00, 0.00%)、海尔智家(17.780, 0.00, 0.00%)、水晶光电(12.430,0.00, 0.00%)、吉视传媒(2.440, 0.00, 0.00%)、格力地产(5.120, 0.00, 0.00%)横盘外，81支上涨，77支下跌。其中，兄弟科技(4.690, 0.00, 0.00%)（10.09%）、亚太药业(14.670, 0.00, 0.00%)（7.16%）、东音股份(16.150, 0.00, 0.00%)（5.35%）领涨，联泰环保(16.270, 0.00, 0.00%)（-10.01%）、中环环保(15.000, 0.00, 0.00%)（-8.03%）、今飞凯达(7.100, 0.00, 0.00%)（-6.58%）领跌。
可转债市场周观点
上周权益市场情绪冲高后回落，中证转债(0.0000, 0.00, 0.00%)指数小幅收涨，但随着市场热度的提升成交量继续上行。个券层面除新上市个券外，beta依旧是核心力量，同时也出现弹性明显大于正股的相关个券。
我们在上周周报中明确做出弱beta的收获期这一判断，从实际走势来看部分前期推荐重点
从方向而言，市场仍旧能够提供红利，且短期的震荡过程为部分个券提供了相对低价介入的机会。市场投资者真正
但是需要明确的是大消费标的市场预期较为一致，可能难以获取超额收益。基于转债的特性，我们当前建议从逆周期及波动率的角度寻找可能被忽略的标的，且进一步通过绝对价格控制风险。主要
总体而言，在相对低价标的中可以放大转债的博弈特性，但对于中高价标的则重点从基本面视角考虑，特别在中报期基本面的重要性愈发明显。
高弹性组合建议重点
稳健弹性组合建议
风险因素：市场流动性出现大幅波动，宏观经济不如预期，无风险利率大幅波动，正股股价超预期波动。
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