中国基金报记者 吴君
5月底，华安、富国、中金、博时、平安、中航等基金公司旗下首批9只公募REITs产品将跑步进入发售阶段，作为市场全新的基金投资产品，备受关注。记者采访了多位专业人士，从投资者的角度，探讨公募REITs是否值得买，收益如何？投资过程中需要注意哪些风险？海外公募REITs发展有哪些经验可供参考？
可作为资产配置补充
但需注意投资风险
专业人士认为，公募REITs可作为投资者资产配置一部分。上海证券基金评价研究中心分析师姚慧表示，对于普通投资者来说，公募REITs提供了以较低门槛参与不动产市场投资的机会。同时，上市的REITs份额可以在交易所交易，具有较好流动性；公募REITs具备强制分红制度，从9只拟发行产品公布的招募说明书来看，预计现金流分派率为4%~12%；因其投资标的的特殊性，同股票和债券的相关性较低，在资产组合中适当加入公募REITs，可以降低组合波动。
基煜研究认为，首先，公募REITs收益分配比率较为稳定，是除股票、债券、地产、现金外的另一种较好的可投资资产。短期来看，可作为A股处于震荡阶段的较好的投资选择，中长期看，无论对个人还是机构，REITs基金都是整个投资组合中有效的资产补充。
盈米基金研究院研究员周禹农表示，一方面公募REITs可以盘活国内基础设施存量资产，使得普通投资者得以享有优质基础设施项目的长期收益；另一方面根据过往海外经验，REITs与股债的相关性较低，通过资产配置可以帮助投资者显著降低长期波动。
但是业内人士也表示需要注意投资风险。姚慧表示，公募REITs作为交易性产品，仍然可能面临价格波动、项目运营、税收政策调整等风险，需结合自身预期收益和风险承受能力有选择的投资。
好买基金研究中心总监曾令华称，首先底层资产的价值决定了公募REITs派息额度和二级市场交易价格，按照监管规则规定，基金管理人每年至少聘请评估机构对基础设施资产进行1次评估，资产的估值价格是需要重点关注的内容。其次需要关心的是底层资产最近3年的现金流情况，经营现金流对资产估值具有锚定作用，将影响REITs产品定价和派息能力。条款方面，着重关注公募REITs的固定费率和浮动费率、认购门槛、不同认购金额对应的认购费率等。“不可否认的是，基础设施公募REITs也是具有一定风险的，如底层资产是高速公路，则有可能受到疫情导致的车流量下降的影响，产业园区则有可能受到产业升级导致的出租率波动的影响。还有公募REITs的存续期较长，如果市场环境基本面随着时间的推移发生变化，其本金波动是值得关注的风险。”
预计收益水平
在年化4%~10%间
分析人士表示，公募REITs具有股债的双重属性，所以投资者收益也主要来源于两部分，一是期间的分红收益，二是基金份额的价值增长收益。
曾令华表示，根据发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，其中明确了项目预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%，考虑到首批公募REITs项目的优质性，预计收益水平在年化4%~10%。“与债券相比，公募REITs每年的派息额并不确定，没有一个固定的票面利率，同时存在一定的波动风险，风险要高于债券。但是和股票相比，公募REITs则具有波动小、派息频率稳定的特点，收益分配每年至少一次，同时收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%，风险比股票低。”
姚慧也称，公募REITs收益来源主要为经营收益以及因资产增值带来的资本利得收益。投资者主要赚取每年分红及二级市场基金价格的变动。从9只拟发行产品公布的招募说明书，及美国市场过去经验来看，收益水平将高于债券型基金，不及混合型和股票型基金。
基煜研究表示，公募REITs本质上是通过公募基金持有基础设施资产，并获取其投资收益，主要分为较为稳定的现金流收益和资本利得收益。从国际上REITs产品的实际表现来看，其收益分配比率较为稳定，具有波动小、抗通胀、可分散投资等特点，整体长期风险收益特征高于货基和债基，低于偏股基金。结合首批公募REITs的招募说明书看，张江光大园REITs的预测项目报酬率为年化4.5%，沪杭甬高速REITs测算全周期IRR不低于6%，但最终投资者收益也需结合基金费率、发行价格、上市后价格、对应资产基本面情况等因素综合考虑。
周禹农也表示，基础设施REITs基金具有较好的投资性价比。根据北大光华管理学院REITs课题组2021年调研结果，在大宗交易市场中商务园区和物流仓储项目的资本化率在4.5%~6%之间，目前上市银行的派息率为4.30%，十年国开债的到期收益率为3.48%。“综合来看公募基础设施REITs由于每年强制分红的规定与国内权益类资产相比有着持续稳定的分红率，与固收类资产相比可以享有资产增值的弹性且项目信用风险相对可控，弥补了国内资本市场中等风险产品的供给匮乏。”
本文源自中国基金报