经了解，该公司开发项目为学区房，而且旁边还有公园，所以去年5月份开盘预售，到年底收款9.8亿元。
我告诉老板，会计真没有算错。
销售收款9.8亿元，应该缴纳增值税等4800万元了，其中：
增值税在预售阶段按不含税预收款金额的3%预交，应预交增值税=98000/(1+9%)*3%=2697.25（万元）；
应交城市维护建设税=2697.25*7%=188.81（万元）；
应交教育费附加=2697.25*3%=80.92（万元）；
应交地方教育费附加=2697.25*2%=53.94（万元）；
咱们这个地方，对于土地增值税，住宅按预收房款的1.5%预交，其他类型房产按预收房款的2%预交。呼就全部按住宅计算，应预交土地增值税=98000/(1+9%)*1.5%=1412.27(万元）；
另外还有销售鲉印花税及水利建设基金，大约为110万元，再加上土地使用税，大约就需要交4600万元，这还没包括企业所得税。
会计说对，企业所得税平时一点都没有预交，所以现在企业所得税汇算，需要补交1800万元。
老板说，现在是预售，又没有交房，怎么会交企业所得税，等项目完工了，工程竣工结算做好了，工程款付清了，这样才能知道项目赚了多少钱，应该交多少企业所得税。
我说老板，你说得很对，但税务机关不能这样等啊，否则每一个项目都要等几年，咱们的财政等不起。所以，税务机关对房地产开发企业预售房产专门有规定。咱们这个地方，在商品房预售阶段，对于收到的预收款先换算为不含增值税收入，再按10%的预计毛利率计算预计毛利额，减去公司的日常费用等，来计算公司应缴企业所得税。在商品房竣工交付后，再按实际成本计算项目的利润，同时把原来计提的预计毛利冲回。
咱们项目上年预收款98000万元，预计毛利额=98000/(1+9%)*10%=8990.83万元，再减去日常费用支出1800万元，加上招待费等按税务规定口径调整金额，就应当交纳企业所得税1800万元，会计算的没错。
在商品房预售阶段，只要预收房款定下来了，预计毛利额也就确定下来了，所以，如果想少交税，只有增加费用支出。
老板说，公司就30多人，正常一年也就几百万元的费用，上年费用1800万元，包含销售代理费广告费等大约1000万元。早知道这样，就让代理公司多开点发票了。
我说那更不行，那属于虚开发票，万一被税务查到了，就不仅仅是补税的问题了。
我告诉老板，目前房地产开发企业平均税负率大约在10%左右，咱们公司已经交了4600万元，再交1800万元的企业所得税，税负在6.5%，正常情况下，后期在房品房交付后，增值税应该差不多了，营改增之后的新项目，增值税基本上在3%左右，但还会再交企业所得税，土地增值税需要进行清算。所以，想降低税的话，建议重点还是要关注项目的成本支出，因为项目预售的差不多了，相关费用支出也不会有很多了，所以成本支出才是重点。
老板说，我明白了，找施工单位多开几千万的发票应该差不多了。
我告诉老板，建议还是通过合法的方式节税，找施工单位多开发票风险太大了。那是几年前的老办法，现在已经不行了。
教育费附加对我们来说并不陌生，众所周知，在全面营改增之后，教育费附加计征依据为单位和个人实际缴纳的增值税、消费税税额的3%。那么，除了上述规定之外，关于教育费附加各位读者朋友还知道哪些规定呢？今天，笔者就为各位梳理汇总一下~
1.教育费附加计税依据是否包含滞纳金和罚款？
根据《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》第三条规定：“教育费附加以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，不含滞纳金和罚款。”
2.进口环节缴纳消费税、增值税是否需要一并缴纳教育费附加？
根据《财政部关于征收教育费附加几个具体问题的通知》（财税字[1986]120号）第二条规定：
“海关对进口产品征收的消费税、增值税，不征收教育费附加。”
3.国家重大水利工程建设基金是否需要缴纳教育费附加？
根据《财政部 国家税务总局关于免征国家重大水利工程建设基金的城市维护建设税和教育费附加的通知》（财税〔2010〕44号）规定：
“经国务院批准，为支持国家重大水利工程建设，对国家重大水利工程建设基金免征城市维护建设税和教育费附加。”
4.当期免抵的增值税税额是否应作为教育费附加的计征依据？
根据《财政部国家税务总局关于生产企业出口货物实行免抵退税办法后有关城市维护建设税教育费附加政策的通知》（财税[2005]25号）第一条规定：
“经国家税务局正式审核批准的当期免抵的增值税税额应纳入教育费附加的计征范围，按规定的税（费）率征收教育费附加。”
5.实行先征后返等办法的，随“二税”附征的教育费附加能否退还？
根据《财政部国家税务总局关于增值税营业税消费税实行先征后返等办法有关城建税和教育费附加政策的通知》（财税[2005]72号）规定：
营改增后，对增值税、消费税实行先征后返、先征后退、即征即退办法的，除另有规定外，对随“二税”附征的城市维护建设税和教育费附加，一律不予退（返）还。
6.享受免征教育费附加优惠，月或季度销售限额标准为多少？
根据《财政部国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》第一项规定：
“将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。”
7.异地预缴增值税涉及的教育费附加如何缴纳？
根据《财政部国家税务总局关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》（财税〔2016〕74号）规定：
“纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，应在建筑服务发生地、不动产所在地预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。”
8.享受增值税期末留抵退税政策，教育费附加计税依据是否包含退还的增值税税额？
根据《财政部国家税务总局关于增值税期末留抵退税有关城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加政策的通知》（财税〔2018〕80号）的规定：
“对实行增值税期末留抵退税的纳税人，允许其从城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加的计税（征）依据中扣除退还的增值税税额。”
9.已享受教育费附加优惠的增值税小规模纳税人，可否再享受税额减免优惠？
根据《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）第三条、第四条规定：
省、自治区、直辖市人民政府对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征教育费附加、地方教育附加等税种。
增值税小规模纳税人已依法享受教育费附加、地方教育附加等其他优惠政策的，可叠加享受上述优惠政策。
10.一般纳税人按规定转登记为小规模纳税人，何时可以享受教育费附加减征优惠？
根据《国家税务总局关于增值税小规模纳税人地方税种和相关附加减征政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第5号）第二条规定：
“缴纳教育费附加和地方教育附加等税费的增值税一般纳税人按规定转登记为小规模纳税人的，自成为小规模纳税人的当月起适用减征优惠。”
今天的内容就分享到这里~~
