笔者从事房地产方面的法律服务长达26年，经常有人向笔者咨询如何验收房产的事宜，也经常代理房屋质量或房屋产权方面的诉讼业务。购房人与开发商争议的案件每年都大量发生，所以，购买了新房子在接收房产的时候，一定要认真细致，不可粗心大意。
一、接收商品房首先要查验并接收相关资料，并要求更换正式购买房屋的相关凭证
1、仔细核对商品房买卖合同中有关房屋质量的约定，并吃透约定的房屋交接质量标准
（1）商品房买卖合同是买卖双方交接房屋时查验房屋面积、栋号、交房时间及质量和房屋合法性的唯一文件，因为买卖双方的权利义务都由合同约定，我国民事法律争议中的“合同自治”原则是审判、仲裁机关确认争议双方是否违约的唯一标准。验收房屋时，如果发生实际交付的房屋面积大于或小于合同约定，可以根据法律规定，对大于合同面积超过3%以上部分要求无偿接收，对少于合同面积3%的面积部分要求双倍补偿或解除合同。对于交付面积误差在3%以内的部分，双方应依法据实结算。
（2）如果交付房屋时间早于合同约定的时间，购房人可以接收。如果晚于合同约定的交付时间，应该要求开发商依照合同约定的违约条款支付过度费或给予相应的补偿。如果双方在签订合同时没有这方面的约定，则购房人可以根据售房人实际交房时间迟于合同约定时间的长短，依照相关法律规定要求售房人承担相应的违约责任。
（3）商品房买卖合同如果对室内装修有约定标准，应按约定标准接收，对于室内装修标准不符合双方约定的，可以拒绝接收并要求整改。如果双方对质量室内装修标准约定比较笼统的，只能按照实际交付状况接收房屋。
（4）如果买卖双方签订购房合同时使用的是开发商自拟的合同版本，在接收房屋时应要求开发商必须提供正式的商品买卖合同。将来办理不动产登记时，登记机构只认可规范的标准合同版本。如果开发商不能提供正式的房屋买卖合同，则可以拒绝接收并要求开发商承担违约责任。
2、向不动产部门核实自己购买的商品房有无在建工程抵押登记情形和其他抵押、质押情形。很多开发商在工程建设期间，因资金不足，经常采取在建工程抵押贷款情况。如果在建工程抵押登记没有解除，购房人则不能接收房屋，同时还要追究开发商的违约责任。因为，正在抵押状态中的房屋权利受限，一旦开发商不能偿还贷款，购买的房屋一旦被银行主张了抵押权利，则购房人将无法获得所买房屋的产权。即使是花钱买现房的购房人，查清所购房产有无在建工程抵押或其他抵押、质押情况都是非常重要的。
3、查验自己购买的房产工程竣工验收资料。有的开发商为了销售房产，尽快回笼资金，他们的在建工程可能缺少一定的手续而无法办理验收，或者因拖欠施工单位工程款，致使工程无法验收。此时如果仓促接收房屋，很可能买到的房屋属于无法竣工验收也无法办理不动产登记的房产。
4、要求开发商更换正式购房发票。现实中有许多开发商在房屋预售时向购房人出具的是收据而不是正式发票。购房人如果拿不到发票，无法办理不动产登记。所以，要求开发商更换或出具正式必要是购房人的主要权利之一。
5、查验自己购买的房产是否办理了供暖工程的验收登记，有无欠缴供热公司费用的情况。新建房屋原则上要由开发公司保证第一个供暖期交费供暖。新建楼房建成后经历了一个供暖期并正常供暖没有问题后，房屋才可以正常使用。如果开发商在工程建成后第一个供暖期没有交费，也未供暖，室内供热设施很可能有损坏情况而没有被发现，一旦仓促接收房屋就可能给自己带来麻烦。
6、确认开发商在工程建成后的物业管理机构是如何确定的。如果前期物业管理是开发商自己的物业公司，须查验开发商先期的物业管理机构是独立企业还是开发公司的内设机构。如果是独立的企业，则物业管理相对有保障，如果是开发商的内设管理机构，则物业管理没有保障。
7、查验自己购买房产的小区是正式供电还是工程建设期间的临时供电，因为供电的形式不同，对小区的业主影响极大。
8、对于开发商代收的物业费、取暖费、煤气开通费、房屋维修基金，要求必须提供正式发票，如不能提供正式发票，可以拒交。实践中，经常发生开发商挪用这些费用的情形。
9、接收的房产必须有开发商出具的质量承诺书，房屋质量承诺书有时会在房屋买卖合同的附页中出现。如果没有房屋质量承诺书，可以拒绝接收房产。
10、不动产登记时间承诺书或承诺条款。如果购房合同中有对不动产登记的时间承诺条款，则按照合同约定执行。接收房产后，如果开发商不能在承诺的时间内办理不动产登记，依法要承担赔偿责任。
二、对所购买的房产进行实质性验收
因为新建房产的验收涉及很多方面，购房人最好聘请专业人员陪同自己验收，有些房屋质量方面的瑕疵很难被业主发现，而专业人员就比较有经验。
1、检查房屋的外墙质量。即查验房子的外立面是否平直，有无未完全闭合或未填实的墙洞。这种墙洞一般与施工时脚手架或塔吊固定支架的墙洞有关。工程结束时，这些墙洞必须填充严密后才可以抹灰，贴外墙瓷砖或刷涂料。在检查完外墙立面后，就要检查外墙瓷砖贴的质量情况，有无起鼓或者没有贴实的情况。如果是有外保温层，则检查涂料喷涂的质量情况。依照规定，外墙保温层必须使用阻燃保温材料，很多开发商为了减少支出，往往会采用易燃保温材料施工，这是非常危险的。应该查验图纸设计，确认阻燃保温材料是否符合设计要求，如果不符合设计要求，可以拒绝接收并要求开发商承担违约责任。
2、检查单元门是否符合售房合同约定的质量，单元门是否有厂家的铭牌。单元门与住宅的通讯联络是否畅通，远程开门系统是否正常。
3、检查楼道是否符合安全宽度要求。笔者现在居住的房子就是验收时发现楼道过窄，并发生相邻入户门打架的情况。最后经交涉，由开发公司将弱电墙拆除，给楼道增加了40公分宽度，从而保证了业主在楼道里的通行安全。
4、查验入户门的产品质量，是否符合防盗门的质量要求，核对厂家产品是否符合购房合同的约定。入户防盗门要开关几次检查是否灵活。要关上门检查隔音效果是否符合要求？检查猫眼安装是否符合标准？检查门铃是否正常？检查门是否能关严？可以双手抓住门框使劲摇晃，检查门框安装是否牢固并不会发生晃动。同时要检查相邻入户门的距离是否合理？如果相邻入户门距离不合理，一旦发生火灾或地震，两家相邻人员出入时就存在不安全的隐患或者发生门撞人的隐患。如，笔者居住的鞍山万科金域某小区的新开发楼房，开发公司对相邻两家入户门的设计没有考虑安全距离，业主在验收房屋时发现有安全隐患，便采取了投诉和法律措施，开发商最后承认了错误，并进行了安全整改。
5、对室内门窗的质量进行检查，主要检查密闭情况。如果密闭质量不好，容易影响冬季防寒。笔者现在的住宅，室内落地门是供进出院落花园使用的，当时对密闭情况没有检查，入住后发现冬季透风较重，影响室内的保温。在门窗的验收上，可以通过摇晃观察门窗是否牢固，外形上有无破损以及密封的程度外，还要检查门窗是否加有钢衬。钢衬一般加在门窗的四个角上，能起到加固的作用，避免门窗脱落，保证安全。购房者可以用磁铁来检验，因为门窗都是铝合金或工程塑料的，磁铁一吸就知道是否加了钢衬。
6、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖的检查。这些地方的检查主要是检查施工质量，检查有无裂缝、起鼓、墙砖和地砖是否粘贴结实、牢固。
7、检查上下水和卫生间及厨房的防水存水情况，上下水必须保证畅通，卫生间和厨房的防水不能有任何渗漏，还要查验卫生间和厨房的天棚有无渗水情况。
8、检查强弱电路畅通情况，确保没有任何故障。对每一个电路都要认真测试。因为电路工程都是预埋管，很多种情况是看不见的，只能通过测试来确定是否符合质量要求。
9、供暖设施的检查比较困难，因为地热管供暖的设施都是隐蔽的。如果是冬季接收房子，供暖设施有无问题可以直接检查。如果不是供暖季节接收房子，业主有权要求对供暖设施的检查验收保留到一个供暖季节结束。如果开发商不接受这个条件，可以在验收单上记录“因非供暖季节，无法验收供暖设施，保留一个供暖季节结束的验收权利。”并对自己的验收签字拍照存档。
10、煤气验收比较简单，一般要在与煤气公司建立合同关系并登记后，才能供气验收。这个设施的质量保障人是煤气公司，开发商或物业公司对该设施无法保证质量。
11、卫生间通风、排气、厨房排烟等设施要保证功能正常，验收时要求开发商提供产品的说明书及厂家对产品的三包协议。
12、对自来水进行闭水和存水试验，检查水表是否有空转情况，此项检查和验收需要和楼上楼下邻居相互配合。
13、对房屋高度必须检测，商品房层高一般在3.0米左右，卧室、起居室的室内净高不应低于2.5米，卫生间、厨房室内的净高不可以低于2.3米。住宅层高以层为单位作为计量，每一层的高度在设计上有一定要求。层高一般是指下层楼的地板面到上层楼的地板面的距离，高度误差最大不得超过1公分，一般应该为5毫米以内。测量室内高度要在离墙角50cm的地方进行，可以多选几个测量点，以保证整体高度没有大的误差。和层高经常联系在一起的就是净高，层高和净高是两个不同概念。
14、检查通讯线路是否畅通，目前城市小区建设有两种通讯线路，一是入户的有线电视线路，二是入户通讯光缆。对于通讯线路的检查，可以在入住后与有关电视广播经营单位或通讯公司办理入户服务合同后才能验收，这方面的验收与开发商无关。
15、检查采光情况。北方地区的采光要保证冬季大寒日阳光入户不少于1小时，南方地区则要避免直射强光照射时间太长。一、二楼业主还要检查向外瞭望的视线是否有非正常建筑物的遮挡。笔者认识的王先生等人在海南购买的住宅是三楼，一、二楼是商业房屋，开发商在三楼业主的平台边缘为二楼商业房建设了一堵广告装饰墙，致使三楼的业主无法对室外瞭望，也无法通过窗户通风，极大地降低了的三楼住宅的使用功能和实际价值。
16、对公共区域及设施进行验收，如果公共区域设计不合理，影响业主的正常使用或出入安全，则应该要求开发商进行整改。如果发生了其他业主侵占公共区域或物业公司将公共区域出售、出租给其他业主的情形，业主有权要求更改。这方面的侵权行为多发生在一二楼商户使用公共区域设置灯光牌匾、广告及使用大功率音响设备方面的灯光污染和噪音污染情形。
三、对毛坯房的验收，重点要检查墙面、地面是否平整，如果墙面不平整、地面不平整对以后的装修、铺地砖或铺地板会造成不利影响。如笔者2002年在通化的住宅，因为那时经验不足，装修时发现地面对角的平整度误差竟然达8公分。而卫生间的地面使用几年后，地砖就起鼓，导致入住多年后不得不进行维修。毛坯房的厨房、卫生间的墙面重点检查是否有空鼓情况，如若有空鼓的地方，日后装修在贴上磁砖后容易造成脱落。
墙面平整度的误差度允许1-2个毫米，可以用专业工具进行检查。如果没有专业工具，可以事先加工一个长板条立在墙面上检查一下。检查墙面是否有空鼓的现象，可以用小锤子敲打来测试，空鼓处在敲打后发出的声音沉闷，如果发现有这种情况，可以直接敲开空鼓处，要求返工。
经过验收后，如果房子和合同约定的质量标准一样，购房者就可以在收房验收单上签字。如果在验收的时候发现问题，一定要记录在验收单上，并当场要求开发商安排施工单位及时返工维修，维修后再重新验收房屋。千万不可听信开发商口头承诺保证维修，绝大多数情况下，业主只要一签字，开发商转身就不认账。届时，双方只能发生争执或者诉讼。