4月30日，不动产投资信托基金(REITs)千呼万唤始出来。
REITs是什么，对投资者有什么影响？
简单来说就是不动产信托基金，大家最为熟悉的产品就是房地产信托REITs，在欧美发达国家都很成熟了，就是跟基金一样发售，募集一笔钱后去买房出租，每年收取租金，然后再分给持有人。我们可以简单理解成为集资买房赚租金。这个产品的好处在于，他不像债券的利率那么固定，一遇到通胀就傻眼。REITs类似于债权，也是固定收益为前提，但是这个固定收益，不受通货膨胀的影响，随着通胀发生，货币贬值，房租也肯定上涨，所以收益也会增加。所以一直被欧美市场视为是对抗通胀的利器。另外，他也解决项目资金缺乏的现象，比如在欧美发达国家，一些出租公寓，都是通过REITs的方式筹集资金修建而成，政府不用出钱。
我们要搞的REITs产品，不是房地产的，是基础设施建设的REITs，也是不动产，涉及仓储物流、收费公路等交通设施、水电气热等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理、信息网络、战略性新兴产业集群、高科技园区和产业园区等方面。
这么做有什么好处呢？
首先，可以减轻建设的资金压力，特别是可以有效化解地方债务。以前地方搞建设要向老百姓借钱，支付利息，现在让老百姓直接出资，分享收益，形式上看差不太多，但是关键的东西还是不一样，发债搞建设，项目所有权在政府，国企，而REITs搞建设，所有权在REITs持有人，债券利率是固定的，还本付息是写死的，但是REITs投资之后，收益率是变动的，持有人的收益也会有波动。从这个意义来说，REITs更像是一个基建项目的股价，这个项目业绩好，分红就增加，项目也就增值，投资者也就能有更好的收益。如果项目不好，可能会受到损失。
其次，可以由市场选择项目，迅速形成融资，以前政府借钱干项目，形成了很多拍脑袋的决策，造了很多新城，高速公路效率非常低，但现在市场化决策了，如果不被看好的项目，很难得到融资，解决了地方上，无休止卖地搞建设的困局，现在很多地方的土地很难卖掉了，就得想点别的办法融资才行。而这个钱可能来自于全国，所以很可能会发生两极分化，穷的地方无人问津，富的地方汇集的资金越来越多。
第三，解决普通投资者投资渠道有限的问题，大家以前一说投资就是买房子，怕的就是城市变得更好，房价会越来越高，现在你可以通过REITs投资于这个城市的高速公路，市政工程，产业园区，也是一个城市的不动产。城市要增值了，你的投资也会产生巨大的收益。所以买房子保值增值的必要性也就下降了。那些基础设施，起码有很高的租金收入，风险更低，收益也更高。最重要的是流动性好的多，REITs这个东西，你可以像股票一样买卖，拿着就有收益权，而急需用钱了你就把他卖给别人，也很好变现。所以给大家提供了更多选择。
对于房地产有什么影响吗？
短期内，因为REITs体量还比较小，对房地产影响不大。
附图是国外投资REITs和直接投资房地产的区别。
#我要上头条#
中国reits基金有哪些
中国reits基金有海印专项资产管理计划、中信启航专项资产管理计划、中信苏宁资产支持专项计划等。房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。2020年7月17日，中国REITs论坛举办“REITs市场的中国道路研讨会暨《中国REITs市场建设》线上首发式”。REITs的特点在于：1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；2、收益的大部分将用于发放分红；3、REITs长期回报率较高，但能否通过其分散投资风险仍存在争议，有人认为可以，有人认为不行 。REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs的平均收益最低(7.6%)；由于欧债危机的影响，欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可见，在不同时间区间内，不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。REITs的魅力在于：通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。
什么是REITs基金? 特点是什么？国内哪些基金可以投资REITs？
国内第一支REITs投资基金是鹏华美国房地产基金
什么是REITs基金?
REITs是房地产信托凭证(英文RealEstateInvestmentTrusts)的简称，是一种以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。通过REITs投资的方式，普通投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型房地产组合投资，获得与直接投资房地产类似的投资收益。REITs的收益来源于租金收入和资产增值，其最大的特点是股息分红。在符合一定盈利条件的前提下，REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利。在美国，REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。
REITs基金特点
相比其他的房地产投资方式，REITs最大的特点是资产质量高。为避免市场波动和空置率上升，REITs偏好购买优质地段的甲级地产，尤其是地标性建筑。且资产负债率也控制在合理水平。同时，因为REITs有明确的法规要求，规定必须把90%的应纳税收入以红利的形式派发给投资者，所以为了避免红利的上下波动，REITs会倾向于购买优质地段的优质地产。另外，由于REITs在资本市场进行融资，所以在一些大型项目的竞争上有很强的优势，有利于获取比较好地段的资产。
REITs的第二个特点是付息率较高。REITs享受税收优待，红利以普通收入、资本利得和返还资本三种形式派发。从长期历史来看，过去35年REITs的年平均股息率达到6%-8%左右，高于很多其他类别的资产，比如标普500或美国的一些国债、企业债的收益率，为投资者提供稳定的收入来源。我举一个简单的例子：以标普500为例，如果对它的历史收益进行拆分，会发现2/3的收益来自价格的变动，1/3的收益来自股息的变化。而REITs情况是反过来的，2/3来自股息的累计增长，1/3来自价格的变化。由此股息对REITs的重要性显而易见。
REITs的第三个特点是长期回报好，从长期历史上来看，REITs过去35年的平均收益率接近14%，战胜了绝大多数资产的收益率水平。
REITs的第四个特点是和其他资产的关联度比较低，比如REITs和美国标普500指数的关联系数只有0.5，和上证综合指数的关联系数只有0.1，所以把REITs放进投资组合可以起到分散风险的作用。
REITs的第五个特点是流动性非常好。房地产是一个流动性相对较差的资产类别，变现或交易的手续都比较繁杂且费用较高。REITs的模式使得房地产这种比较难以交易、比较复杂的资产可以在二级市场交易，所以REITs的出现解决了房地产流动性的问题。到目前为止，美国REITs的总市值超过了5000亿，每天的交易量超过40亿美元，是流动性非常好的市场。
REITs的第六个特点是公司治理好。法规规定REITs必须把90%的应纳税收入以红利的形式派发给投资者，在一定程度上限制了管理层用多余的资金进行对投资者没有意义的活动，降低了委托代理的风险。REITs优良的回报率来自于良好的行业治理。美国机构投资者服务机构(InstitutionalShareholdersServices简称ISS)的统计数据显示，REITs行业是在其追踪监测的24个行业中，公司治理系数(CorporateGovernanceQuotient简称CGQ)最高的一个行业。
如何看待鹏华前海万科 REITs 封闭式混合型投资基金
国内首只公募REITS——鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金将于6月26日起正式发行。业内人士指出，首只公募REITs的面市既满足了大众投资者分享前海政策红利及未来发展机遇的需求，也将开创地产投资新纪元。
根据基金招募说明书，该产品将以不高于基金总资产50%的比例投资于万科前海企业公馆股权，以获取商业物业稳定的租金收益机会。作为超甲级的写字公馆，万科前海企业公馆已聚集了各大领域的名企，随着各项优惠政策逐步进入落实阶段，项目租金收益有相当的成长空间，也将为未来基金的运作提供良性稳定的现金流保障。此外，鹏华前海万科REITs还将以不低于50%的基金资产,投资于依法发行或上市的股票、债券和货币市场工具等，以获取固定收益类资产和二级市场权益类资产的投资收益机会。鹏华前海万科reits也是开放式证券投资基金，直接在鹏华基金官网，或者专业基金网站申购
什么是reits?
何谓REITs
对于房地产开发商或不动产持有人，REITs开辟了一条新的融资渠道，为其提供了将所持有的相关不动产套现的新途径；同时提高了大宗房地产交易市场的流动性；有助于优化房地产开发商/投资者的资本结构、降低债务、增强资产的流动性和提高股本回报率，且有利于分散房地产市场融资风险，亦为中小投资者提供了参与房地产投资的机会。
房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，“REITs”)是一种以发行信托基金的方式募集资金，由专业投资机构负责进行房地产投资，并将投资收益按比例分配给基金持有者的一种基金信托产品。REITs的收益主要来自房地产的租赁与销售，至少净收入的90%必须以红利的方式分配给基金持有者。
一般根据投资形式不同，REITs可以分为权益型REITs，抵押贷款型REITs，以及混合型REITs。简单来说，权益型REITs是投资并直接拥有不动产的产权，其收入主要来源于所持有不动产产生的租金，这是目前全球市场上REITs的主要类型；相对的，抵押贷款型REITs，并不直接拥有不动产的产权，而是将资金投资于房地产贷款或房地产贷款支持证券(MBS)，其收入主要来源于贷款利息。混合型REITs，既投资于不动产产权，也投资于房地产贷款。大部分REITs在证券交易所上市，且公开交易，其性质类似于在交易所公开挂牌交易的单位信托基金。而其风险投资收益特性更接近于债券单位信托基金，为投资者提供了相对稳定的红利收益。REITs投资的不动产投资类型一般都相对集中，如侧重于办公楼、工业厂房，购物中心或住宅／公寓等等。REITs在发行前一般都已明确其相对的投资组合侧重点。目前全球市场上90%以上的REITs都是权益型的。